Квартира в руки не дается

В Перми продолжают дорожать квартиры: 1 кв. м первичного жилья в столице Прикамья стоит в среднем 152,6 тыс. руб. Годовое удорожание составляет более 12%. Уменьшается количество сделок на рынке строящегося жилья: в минувшем году число квартир в новостройках, выставленных на продажу, выросло почти на 54% — до 10 961. Эксперты констатируют стагнацию рынка, рост цен на жилье, продолжение затоваривания рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным аналитического сервиса «Объектив.РФ», в середине февраля этого года средняя стоимость новостроек в Перми составила 152,6 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12,7% больше, чем в феврале 2024-го (135,3 тыс. руб. за 1 кв. м). В июне 2024 года она составляла 135,98 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор аналитического центра «КД-Консалтинг», эксперт сервиса «Объектив.РФ» в Перми Алексей Скоробогач объяснил положительную динамику цен увеличением стоимости строительства, ключевой ставки ЦБ РФ (рост ставки в 2024 году — с 16 до 21%), собственно окончанием массовой льготной ипотеки, а также необходимостью застройщиков включать в цену банковские комиссии.

Число лотов в открытой экспозиции на первичном рынке многоквартирного жилья города за год выросло на 53,8%: с 6951 квартиры в феврале 2024 года до 10 691 квартиры в феврале 2025-го. По словам Алексея Скоробогача, причин роста предложения в сегменте новостроек несколько. «Во-первых, это увеличение числа домов и квартир в проектах, стартовавших в 2024 году, по сравнению с 2023 годом, которые пополнили рынок новостроек к началу 2025 года. Так, за 2023 год „в стройку“ на территории Перми вышло около 10 тыс. квартир, а в 2024 году — примерно 13,5 тыс. квартир»,— говорит директор «КД-Консалтинг». Разница между показателями двух лет 3,5 тыс. квартир почти соответствует разнице между числом лотов в продаже в 2024 и 2025 годах. Вторая причина увеличения предложения — снижение реального спроса на рынке новостроек в 2024 году, и особенно после отмены массовой льготной ипотеки, дополняет господин Скоробогач.

Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев рост количества нераспроданных квартир тоже объясняет уменьшением числа сделок. «Отмена льготной ипотеки в июле 2024 года резко сократила привлекательность этого рынка, и количество сделок начало плавно сокращаться»,— подчеркнул эксперт.

Опрошенные девелоперы говорят об общероссийском тренде — снижении спроса на новостройки, начавшемся еще в июле, после отмены программы льготной ипотеки. Коммерческий директор ПЗСП Кирилл Николаев ссылается на данные «Объектива.РФ» о спаде продаж первичного жилья в январе на 11%. «Конечно, и мы тоже ощущаем этот спад. Для поддержания продаж основными драйверами на рынке недвижимости стали семейная ипотека и рассрочка от застройщика. Дополнительно застройщики активно внедряют альтернативные способы покупки недвижимости, чтобы стимулировать спрос: это такие опции, как трейд-ин и точечные акционные предложения»,— рассказывает Кирилл Николаев. Перечисленные меры должны поддержать интерес покупателей и смягчить последствия экономической ситуации на рынке недвижимости.

Алексей Ананьев особое внимание обращает на использование схемы трейд-ин девелоперами. Раньше такая схема нередко использовалась, когда застройщик по согласованной цене брал квартиру у покупателя новостройки в счет частичной оплаты нового жилья. Сейчас этот инструмент снова актуален, потому что средств у покупателей недостаточно.

Рассрочка вместо ипотеки Руководитель департамента маркетинга застройщика ПМД Артем Савельев замечает, что в январе — феврале на рынке недвижимости традиционно затишье, которое сменяется оживлением в марте. «Динамика продаж в этом году схожа с предыдущими годами, но объемы проданного жилья немного меньше из-за отсутствия массовой льготной ипотеки и больших ставок»,— поясняет господин Савельев. В целом за время возведения домов ПМД продает в них большую часть квартир. К примеру, в домах, введенных в конце 2024 года, в продаже остались единичные лоты.

В девелоперской компании Pan City Group подчеркивают, что основным желаемым инструментом для покупки недвижимости остается семейная ипотека. Если получить ипотеку у клиентов не выходит, они предпочитают оформлять рассрочку от застройщика, нежели единоразово вносить полную сумму. В Pan City Group связывают эту тенденцию с классом жилья эконом-комфорт. «Портрет покупателя с наличными деньгами встречается чаще в домах бизнес- и премиум-сегментов»,— уточнили в группе.

В период действия массовой льготной ипотеки на такие сделки в регионе приходилось 70–80%. В январе, согласно данным «Объектив.РФ», лишь 59% сделок на рынке первичной недвижимости были совершены с привлечением ипотечных средств. Это минимальный показатель за последние несколько лет. Аналитики сервиса отмечают, что доля ипотеки на рынке первичной недвижимости продолжает падать, а главным инструментом финансирования сделок на первичном рынке становится рассрочка. Этот механизм привлекателен для многих покупателей, но не позволяет продавцам выполнять планы по наполнению эскроу-счетов и снижать кредитную нагрузку по проектному финансированию.

По словам Артема Савельева из ПМД, застройщик и раньше предоставлял рассрочку покупателям, но сейчас компания сделала ее беспроцентной. Минимальный первоначальный взнос по рассрочке в ПМД составляет 30–50%, в зависимости от объекта и вида квартиры. Клиенты чаще покупают квартиру в рассрочку в домах, находящихся на начальном этапе строительства, рассказывает руководитель департамента маркетинга ПМД. Это позволяет им платить взносы на протяжении всего периода возведения дома (около двух лет), в надежде на изменение на рынке ипотечного кредитования в период выплаты рассрочки. В комплексах, которые введут в эксплуатацию в этом году, квартир, купленных в рассрочку, меньше.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

У нас отмена Кирилл Николаев из ПЗСП полагает, что из-за непростой ситуации на рынке (высокая ключевая ставка, рост инфляции, затрат на проектное финансирование, сокращение числа сделок) застройщики будут отказываться от новых проектов, выхода в другие регионы или покупки новых участков. Но когда ключевая ставка нормализуется, а новых проектов на рынке не станет, возникнет дефицит предложения при увеличенном спросе, что приведет к еще большему росту цен. Ситуация дефицита предложения негативно повлияет на рынок через несколько лет, прогнозирует коммерческий директор ПЗСП.

В компаниях, опрошенных BG, отказ от проектов или их перенос не подтвердили, но заметили, что внимательно следят за ситуацией на рынке. Например, ПЗСП планирует в этом году начать строительство второй очереди «Мастер Квартала» на ул. Автозаводской, 5, второй очереди «Три девятых» на Кронштадтской, 39, дома на ул. Горького, 10, а также второй очереди ЖК по ул. Танцорова, 96.

ПМД в 2025 году планирует начать строительство и продажи в трех комплексах: на ул. Советской Армии, 95, на Подлесной, 55а, и на ул. Космонавта Беляева, 155 (на объекты по ул. Подлесной и Беляева получены разрешения на строительство). «Активность на рынке снизилась, но наши новые жилые комплексы имеют качественную концепцию и находятся в интересных локациях. Исходя из этого, в указанных домах планируем поддерживать приемлемый уровень продаж»,— уверен господин Савельев из ПМД. Собеседник указывает, что для успешной реализации девелоперских проектов необходимо в том числе иметь приемлемые условия проектного финансирования. «В этом направлении мы тоже работаем»,— добавляет руководитель департамента маркетинга ПМД.

По сведениям гендиректора «Пермглавснаба» Владимира Занина, возглавляемая им компания не форсирует деятельность по новым проектам и площадкам, а работает в плановом порядке. Масштабно проекты жилья «Пермглавснаб» не переносит, но допускает «сдвижки на один-два квартала вправо». «Ситуация на рынке нестабильная, но я не вижу оснований полагать, что отрасль ожидает катастрофический сценарий развития (обрушение рынка, снижение цен на жилье на 20–30%). Тем не менее стагнация и спад продаж возможны, это происходит уже сейчас»,— говорит Владимир Занин. Собеседник отметил, что застройщики зависят от возможности банков выдавать ипотечные кредиты на приемлемых условиях.

Приемлемым условием, по мнению гендиректора «Пермглавснаба», может быть ипотечная ставка не более 15% без учета льгот, а не 25% и выше, как сейчас. Господин Занин считает, что сегмент первичного жилья может испытывать не глобальные, но локальные проблемы, касающиеся отдельных комплексов. «Я верю, что рынок „первички“ придет к балансу, исходя из ожиданий застройщиков. Компании будут выводить на продажу не огромное количество квартир, а ровно столько, сколько поглотит спрос»,— допускает эксперт.

Надежды рынка Аналитики Pan City Group отметили, что падение спроса на первичное жилье привело к затовариванию на рынках многих регионов и высокому уровню нераспроданных квартир. Потенциальные покупатели зачастую откладывают покупку до снижения ключевой ставки. Тем не менее стоимость жилья продолжает медленно расти. В компании указывают, что меньше всего «просели» продажи в крупных городах, так как там существенную долю рынка занимают проекты бизнес-класса и влияние льготных ипотечных программ на темпы их продаж невелико. «Планируемые объемы ввода в 2025 году соответствуют показателям 2024 года: на рынок выйдет большой объем жилья, строительство которого было начато в благоприятные 2022–2023 годы. При этом объемы нового строительства будут, безусловно, меньше. Восстановление рынка ожидается в лучшем случае к 2026 году»,— высказываются в Pan City Group.

Пермские застройщики надеются на снижение ипотечных ставок в этом году и взвешенную политику банков при согласовании ставок проектного финансирования. По мнению Кирилла Николаева из ПЗСП, в начале 2025 года динамика спроса на новое жилье будет ожидаться такой же, как в последние месяцы 2024 года. Возможно смягчение условий ипотеки во второй половине 2025 года, это станет главным фактором спроса на новостройки. «Часть потенциальных покупателей имеют сбережения на депозитах. В случае снижения процентных ставок по вкладам эти деньги могут начать перетекать на рынок недвижимости, создавая дополнительный спрос во второй половине 2025 года»,— рассуждает коммерческий директор ПЗСП.

Гендиректор АН «Респект» считает, что в этом году объем предложения на рынке новостроек продолжит расти «серьезными темпами». Застройщики уже сейчас предлагают бонусы и скидки на приобретение жилья, в дальнейшем компании станут делать все новые предложения для привлечения клиентов. Пока инфляция будет такой высокой, рост цен на квартиры неизбежен. Собеседник полагает, что девелоперы будут пытаться повысить стоимость «первички» на 10–12%, однако удастся ли это сделать, пока судить сложно.

Сейчас, по словам Алексея Ананьева, на рынке стагнация, что означает затоваривание: «Застройщики будут вынуждены сдавать эти жилые непроданные объекты, переводить в свою собственность и нести издержки по их содержанию. А когда квартира превращается во вторичное жилье, она становится менее привлекательной». Возможны варианты, при которых объем нераспроданных квартир после сдачи домов в эксплуатацию будет доходить до 50%, предупреждает руководитель АН «Респект».

Евгения Ахмедова