С кредитом не сходится

Повышение ключевой ставки и отмена льготных ипотечных программ привели к серьезному снижению выдачи индивидуальных жилищных кредитов. В январе в Пермском крае был зафиксирован минимальный объем выдачи ипотеки. Центробанк рассчитывает, что в результате охлаждения спроса на жилье удастся остановить рост стоимости квадратного метра. Эксперты сомневаются, что это возможно в условиях роста инфляции и удорожания строительства.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В январе 2025 года и в регионе, и в стране зафиксирован абсолютный минимум по числу выданных кредитов за весь доступный статистический ряд с 2018 года, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По данным агентства, по итогам января в Прикамье объем ипотечных кредитов снизился в 2,2 раза по сравнению с первым месяцем прошлого года. Всего в Пермском крае за первый месяц года был выдан 671 ипотечный кредит, в том числе 322 кредита под приобретение новостроек под залог договора долевого участия. Таким образом, динамика в месячном выражении составила минус 48%, в годовом — минус 42%. «Причина такой динамики — сочетание сезонности, заградительных ставок по рыночным программам, ужесточение требований банков»,— уточнил эксперт. Он отметил, что общая динамика в Пермском крае схожа с общероссийской. По РФ в целом тоже зафиксирован спад в 2,2 раза.

Объемы выдачи ипотеки начали сокращаться в середине прошлого года, после того как была отменена программа льготной ипотеки. Программа действовала в России с апреля 2020-го по 1 июля 2024 года. За это время ставка по ней колебалась от 6% до 12% годовых, перед окончанием действия программы кредитная ставка по ней составляла 8%. Кроме того, роль в сокращении выдачи кредитов сыграло повышение ключевой ставки ЦБ РФ с 16% до 21% за прошлый год.

Всего за 2024 год банки выдали жителям Пермского края 27 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 81 млрд руб., сообщили BG в отделении Банка России по Пермскому краю. Это на 38% ниже объемов 2023 года. При этом объем задолженности физлиц по ипотечным кредитам по сравнению с 2023 годом вырос на 6%, до 312 млрд руб.

«В 2024 году произошло снижение выдачи ипотечных кредитов. Это связано с завершением предоставления безадресной льготной ипотеки на новостройки, ужесточением условий по другим программам с господдержкой и повышением ставок по рыночной ипотеке. Данные меры охладили спрос на жилье и позволяют сдерживать резкий рост цен на него»,— рассказал управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.

Несмотря на то что в начале этого года рынок ипотечного кредитования продолжил падение, Центробанк фиксирует увеличение доли льготных кредитов. С июля 2024 года сохраняется также тенденция на увеличение доли ипотек, взятых на приобретение недвижимости на первичном рынке. По объему выданных средств в январе 2025 года доля таких сделок составила 69% (для сравнения: в январе 2024 года — 54%, в июле 2024 года — 30%).

Доля ИЖК в потребительском кредитовании составила почти 17% по вновь выдаваемым кредитам в 2024 году (за январь 2025 года — 9%). Портфель ипотечных кредитов в общем объеме срочной задолженности физлиц составляет чуть более 50%, что соответствует ситуации в ПФО и по РФ в целом, сообщили в пермском отделении Центробанка.

Директор по маркетингу ГК «Эстейт Групп» Ольга Фаст считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования, безусловно, связана с отменой льготной ипотеки, но она обусловлена не только этим фактором. «На нее также влияют общая экономическая неопределенность, высокая ключевая ставка ЦБ и общее снижение платежеспособности населения»,— говорит эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Без льгот Из программ льготного кредитования для физических лиц на сегодня в Пермском крае доступны семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов, сообщили в Центробанке.

Ольга Фаст отметила, что доля льготной ипотеки в общем объеме сделок снизилась с 90% до 45% по сравнению с периодом до июля 2024 года. Это значительное изменение, которое отражает сокращение доступности льготных условий для покупателей. В то же время мы наблюдаем рост доли рассрочки — с 0% до 21%, а также увеличение доли сделок за наличные — до 25%. «Эти данные свидетельствуют о том, что застройщики и покупатели адаптируются к новым условиям рынка»,— говорит госпожа Фаст. По ее словам, застройщики ищут альтернативные способы привлечения клиентов.

По данным Центробанка, в четвертом квартале 2024 года в Пермском крае выдано 1892 льготных ипотечных кредита, в том числе 1838 семейных ипотек (97%) и 55 ипотек для IT-специалистов (3%). По объему выданных средств доля семейных ипотек составила 94%, ипотек для IT-специалистов — 6%.

В то время как спрос на семейную ипотеку остается стабильным с сентября 2024 года, число выдаваемых ипотек для IT-специалистов сократилось за это время вдвое в связи с ужесточением условий кредитования при пролонгации программы в августе 2024 года.

В свою очередь, банки также фиксируют снижение спроса на жилищные кредиты. Так, по итогам 2024 года, ВТБ в Пермском крае оформил более 3,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 14 млрд руб. Это примерно на треть меньше уровня 2023 года, уточнили в пресс-службе ВТБ. Наибольший объем выдач пришелся на первое полугодие 2024 года, когда еще действовали широкие программы льготной ипотеки, рассказали в пресс-службе банка. «На фоне трансформации льготных ипотечных программ, высоких рыночных ставок и ужесточения кредитной политики ЦБ в конце года выдачи ипотеки сократились еще более значительно. В структуре розничного кредитного портфеля банка в регионе ипотечные кредиты составляют более 60%. В общем объеме выдач 2024 года на ипотеку пришлось 45% от общего объема выдач в розничном направлении бизнеса банка»,— сообщили в пресс-службе банка ВТБ. За первые два месяца 2025 года пермяки оформили в ВТБ более 200 договоров на общую сумму около 880 млн руб., что на 45% ниже, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 27% в денежном.

По итогам 2024-го — начала 2025 года Сбербанк выдал более 3 тыс. кредитов на ИЖС на сумму более 6 млрд руб. В 2024 году доля ИЖС в общей структуре кредитования составляла 20%.

В ПСБ, напротив, сообщили о росте кредитования. Руководитель ипотечного центра ПСБ в Перми Наталья Асанова отметила, что в прошлом году объем индивидуального жилищного кредитования ПСБ в Прикамье вырос на 36% по сравнению с предыдущим годом.

Банкиры сообщили, что основной спрос приходится на программы с господдержкой. На программы «Ипотека для семей с детьми» и «IT-ипотека» приходится более половины выданных банками жилищных кредитов. При этом эксперты и банкиры отмечают, что растут средний объем и сроки кредитов. Так, Алексей Попов из «Циан.Аналитики» сказал, что если год назад средний срок кредитования составлял 285 месяцев, то в январе этого года эта цифра увеличилась до 309 месяцев. Средний объем жилищных кредитов, выданных в 2024 году, составил 2,97 млн руб., выданных в январе 2025 года — 3,29 млн руб.

«Для стимулирования спроса застройщики и банки используют собственные программы: субсидирование от застройщика, рассрочку платежа, траншевую и комбинированную ипотеку. Использование таких инструментов приводит к завышению цен и росту рисков для покупателей. С января 2025 года подобная практика будет значительно ограничена из-за вступления в силу ипотечного стандарта»,— считает господин Моночков.

«Рассрочка стала важным инструментом для тех, кто не может воспользоваться льготной ипотекой или не готов к высоким процентным ставкам по классическим ипотечным программам. Это позволяет застройщикам поддерживать продажи, особенно в условиях снижения доступности кредитов»,— отметила госпожа Фаст.

Кроме того, банки также снижают ставки. Так, в Сбербанке рассказали, что с 4 марта снизили ставки по ипотеке на «Домклик». Базовые ставки по ипотечным кредитам понизились на 1,0–1,5 п. п. в зависимости от размера первоначального взноса. Так, при размере первоначального взноса выше 50% снижение составило 1,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на первичную недвижимость равна 28,2%, на вторичную — 27,6%.

Если первоначальный взнос находится в диапазоне 20–50%, снижение ставки составляет 1,0 п. п. Соответственно, минимальная ставка на первичную недвижимость составляет 28,7%, на вторичную — 28,1%.

«„Сбер“ первым среди крупных банков снизил ставки по базовым ипотечным программам. Это решение обусловлено уменьшением стоимости облигаций федерального займа и общей стоимостью фондирования на рынке по итогам января и февраля 2025 года. Как только такая возможность представилась, мы решили поддержать наших клиентов. Теперь клиенты получили возможность оформить новые жилищные займы по более привлекательным ставкам»,— рассказали в пресс-службе банка.

По данным Центробанка, на динамику выдач и охлаждение ипотечного рынка, а следовательно, и на снижение закредитованности граждан, окажут влияние макропруденциальные лимиты в ипотеке, которые Банк России планирует впервые установить с 1 июля 2025 года. Регулятор рассчитывает, что с помощью этого инструмента сможет эффективнее ограничивать рост долговой нагрузки заемщиков и риски для банков.

«Выдача ипотеки снижается, но нужно помнить, что снижение происходит с очень высоких уровней предыдущих лет, когда рынок был сильно перегрет. Банк России ожидает, что ипотека в 2025 году будет расти медленнее, чем в 2023–2024 годах, рост ипотечного портфеля в 2025 году ожидается на уровне около 5%. Это будет сдерживать рост цен и в конце концов поможет повысить доступность жилья»,— полагает Алексей Моночков.

Ждать и строить По прогнозу Алексея Попова, февральская статистика по выдаче ипотечных кредитов должна быть лучше за счет роста выдач семейной ипотеки. «Но восстановление рынка может начаться только после перехода к снижению ключевой ставки ЦБ или хотя бы с соответствующих словесных сигналов со стороны регулятора,— уверен эксперт.— Сейчас банки выдают или льготные кредиты (по семейной и IT-программам), или займы с очень большим первоначальным взносом. Другие кредиты сейчас получить очень сложно: банки выдвигают жесткие требования и к содержанию, и к оформлению документов».

«Как и годом ранее, в 2025 году стимулирующим фактором для ипотечного кредитования останется льготная ипотека, предлагающая наиболее выгодные условия. Если ключевая ставка не изменится, спрос на вторичное жилье будет сдержанным из-за высоких ежемесячных платежей по ипотеке»,— полагает госпожа Асанова.

Эксперты рынка недвижимости считают, что вопреки надеждам Центробанка снижение доли льготной ипотеки не оказало ожидаемого влияния на стоимость квадратных метров. Гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко отмечает, что на первичном рынке снижения цен не произошло. «Однако и динамика роста цен значительно снизилась либо прекратилась вовсе. Кроме того, застройщики стали активно предлагать различные варианты покупки, в том числе рассрочку до конца строительства объектов, зачет имеющимся жильем. Тем самым мы делаем вывод, что задача «охлаждения» рынка частично достигнута. На мой взгляд, дальнейшего ужесточения кредитной политики не последует и рынок будет медленно восстанавливаться»,— сказал господин Цвирко. По его словам, на рынке вторичного жилья очевидна динамика к снижению цен. «Запретительная» ставка ЦБ сделала свое дело. Вероятно, в ближайшее время эта динамика сохранится»,— отметил господин Цвирко. Он также обратил внимание, что субсидирование государством ипотеки на первичном рынке стало серьезным локомотивом для развития строительной отрасли. «Но это привело в том числе к взрывному росту цен на новостройки. Сегодня очевиден перекос в стоимости первичного жилья относительно вторички. Нарушена логика, когда квадратные метры на стадии котлована значительно дороже готовых квартир. Думаю, что по мере развития рынка такие казусы уйдут в прошлое и рынок недвижимости будет более сбалансирован»,— говорит гендиректор АН «Перемена».

Директор по маркетингу ГК «Эстейт Групп» Ольга Фаст полагает, что снижение спроса, особенно в сегменте новостроек, может оказывать давление на цены. «С другой стороны, застройщики, работающие в условиях высокой себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования, вынуждены поддерживать цены на определенном уровне, чтобы сохранить рентабельность проектов»,— отметила эксперт.

Ольга Фаст считает, что для восстановления спроса на рынке ипотеки и недвижимости необходимы комплексные меры. «Льготные программы, безусловно, важны, но это как допинг для рынка. Он не может быть постоянным и приводит к несбалансированному росту рынка. На мой взгляд, необходимы дополнительные меры, такие как снижение ключевой ставки, расширение адресных льготных программ (например, ипотека для сотрудников ОПК, для участников СВО, бюджетников), повышение доступности кредитов для широких слоев населения»,— пояснила директор по маркетингу ГК «Эстейт Групп». По ее словам, рост доли рассрочки и наличных сделок показывает, что рынок адаптируется к новым условиям, но для устойчивого восстановления спроса потребуется время. «Уверена, что при благоприятных экономических условиях и поддержке со стороны регуляторов рынок сможет вернуться к росту, но это произойдет не раньше, чем через два года. Также сейчас наблюдается снижение запуска новых проектов, что приведет к дефициту нового жилья через год»,— прогнозирует госпожа Фаст.

Ирина Суханова