Дорого и богато

Сколько стоит в Перми элитное жилье

В Перми стало появляться больше домов высокого класса. Если еще два года назад в столице Прикамья был только один многоквартирный дом, относящийся к элитному классу, то сегодня таких уже пять. Эксперты считают, что не все эти дома соответствуют критериям элитности, но прогнозируют дальнейшее развитие этого сегмента рынка.

В Перми за последнее время завершилось строительство нескольких элитных новостроек

В Перми за последнее время завершилось строительство нескольких элитных новостроек

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

В Перми за последнее время завершилось строительство нескольких элитных новостроек

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Перми насчитывается пять строящихся и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов элитного класса. Среди них — две очереди многофункционального комплекса «Москва» с жилым домом на Пермской улице, 33, возведенные АО «Кортекс» в конце 2022-го и третьем квартале 2023 года. К классу «элит» отнесены дом застройщика ПМД Grand House на ул. Петропавловской, 52, его сдали весной 2024 года, а также строящиеся объекты «Кама» (Советская, 16а) и «Дом Петропавловский» (ул. Островского, 1) группы «Альфа», дом «Строганов» от СЗ «Пермская» (ул. Пермская, 86). Еще пару лет назад в ЕИСЖС в качестве элитного жилья в Перми был заявлен только МФК «Москва».

В Прикамье вслед за всей страной с 2020 года наблюдался строительный бум. С введением в РФ программы массовой льготной ипотеки объем строящегося жилья в регионе заметно вырос: с 1,1 млн кв. м в 2019 году до 1,7 млн кв. м в 2024 году. В край зашли девелоперы из других регионов, в Перми стали осваивать промзоны и площадки, занятые аварийным жильем, в регионе начал действовать популярный сейчас механизм комплексного развития территорий (КРТ). Общий подъем рынка не мог не отразиться на его отдельных сегментах.

Сомнения в элитности Признаки разных классов жилья, в том числе премиального и элитного, указаны в «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек», выпущенной в 2013 году Российской гильдией риелторов (РГР) — организацией профессиональных участников рынка недвижимости. Центральное расположение, концепция дома, разработанная известными архитектурными бюро, конструктивные особенности и остекление, эксклюзивная отделка квартир, выполненная по дизайн-проектам. Есть требования к высоте потолков, площади квартир и даже площади кухни. Объекты оцениваются по технологии строительства, уровню отделки общедомовой территории, благоустройству придомовой территории, наличию социальной, транспортной и прочей инфраструктуры вокруг, а также по безопасности.

Согласно открытым данным, премиальные дома предполагают повышенную комфортность, а элитные — избыточную.

Ранее пермские риелторы и аналитики неоднократно заявляли, что в городе элитного жилья нет, так как существующие дома не соответствуют показателям этого класса. Сейчас опрошенные эксперты и участники рынка говорят, что пермские объекты недвижимости относятся к элитным условно, так как в местных ЖК соблюдаются не все характеристики этого класса. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина напоминает, что любая классификация базируется преимущественно на технических параметрах объекта. Но есть и субъективные параметры, такие как видовые характеристики и статус жителей. Считается, что элитные дома должны иметь достойное социальное и коммерческое окружение, площадь квартир от 65 кв. м (на этаже не более четырех квартир), высоту потолков от 3 м. Высококлассное жилье должно быть обеспечено парковками не менее двух мест на квартиру, причем так, чтобы лифт шел до паркинга. Среди важных параметров элитных комплексов — малоэтажность, автономное отопление, уникальный архитектурный стиль, центральное расположение, развитая внутренняя сервисная инфраструктура. Несоответствие хотя бы по одному параметру не дает права отнести объект к этому классу, замечает собеседник. Перечисленные характеристики не только делают объект дороже на этапе строительства, но и ценятся во вторичных продажах элитных квартир.

Пермские объекты, заявленные в сегменте высококлассного жилья, по мнению госпожи Давлетшиной, не полностью соответствуют элитным и премиальным. В столице Пермского края классификация сегментов жилья носит условный характер: здесь не придерживаются строгой классификации, и каждый объект имеет свои особенности. «Претензию» на повышенный класс имеют построенные ранее комплексы на улицах Окулова и Революции (ЖК «Гулливер», «Новый центр», «Виктория»).

По данным руководителя Research & Decisions, в Перми средние цены на элитное жилье составляют 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м. За год его стоимость выросла в среднем на 10–15%.

По мнению директора АН «Твой дом» Дмитрия Клементьева, сегодня новостройки разделяются по классам жилья в основном исходя из маркетинговых стратегий девелоперов. «Считаю, в Перми нет домов, которые полностью отвечают критериям элитного жилья. Объекты, которые позиционируются как элитные, я бы отнес к классу бизнес-плюс»,— комментирует директор АН «Твой дом». «Ближе всего» к элитным комплексам — МФК «Москва», считает эксперт: в МФК создана экосистема для жителей в виде тренажерного зала, коворкинга, бизнес-центра, ресторана, куда резиденты «Москвы» могут дойти хоть «в тапочках». Правда, объект имеет большую площадь, тогда как жилье высокого класса обычно имеет клубный, небольшой формат. К построенным ранее объектам, близким к элитным, эксперт относит ЖК «Виктория» (ул. Революции, 21а) от «Комстрин-Пермь», ЖК «Сапфир» (Окулова, 18) от «Сатурн-Р».

К слову, класс «бизнес», с которым граничит и в который в некоторых случаях перетекает элитное и премиум-жилье, представлен в Перми более разнообразно. Согласно ЕИСЖС, в городе 25 введенных новостроек такого уровня и 12 строящихся: это дом «Метафора» (ул. Пушкина, 26) от «Ясно девелопмент», «Дом на Горького» (ул. М. Горького, 10) от ПЗСП, «Эпоха» (Петропавловская, 14) от Nova и другие.

Директор по развитию застройщика «Мегаполис» Михаил Крепак отметил, что РГР давно не обновляла Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек, и на практике ее придерживаются редко. «Присвоение категории недвижимости перешло скорее в маркетинговую практику, где застройщики сами обозначают класс жилья, исходя из качеств продукта, потребительских предпочтений и позиционирования»,— рассуждает Михаил Крепак. Директор по развитию «Мегаполиса» считает, что по отдельным параметрам проекты бизнес-класса в Перми выходят на премиальный уровень. Например, «Мегаполис» возводит «Дом на Советской» по ул. Газеты «Звезда», 5, который в ЕИСЖС определяется как объект бизнес-класса. Сам застройщик относит его к премиальному сегменту за счет высококачественных сервисов и индивидуального подхода к каждому жителю. Объект на ул. Газеты «Звезда», 5, позиционируется как дом отельного формата. «Выбор класса недвижимости — ответственность застройщика. В реальности же покупатели ищут ответы на свои запросы, смотрят не на класс объекта, а на наполнение продукта, то есть на то, как дом соответствует их высоким требованиям к качеству жизни»,— уверен господин Крепак.

По мнению гендиректора ГК «Альфа» Сергея Ширинкина, домов элитного класса в Перми нет, так как критерии этого сегмента слишком высоки для местного рынка. К премиальным объектам господин Ширинкин, помимо своих строящихся домов «Кама» и «Дом Петропавловский», относит также готовые Grand House и МФК «Москва».

Средние цены на элитное жилье в перми составляют 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м

Средние цены на элитное жилье в перми составляют 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Средние цены на элитное жилье в перми составляют 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Обновить статус Михаил Крепак из «Мегаполиса» подчеркнул, что в последние годы в Перми действительно появляются дома элитного класса. Это связано с изменением потребительских предпочтений: клиенты стали более насмотренными и требовательными, они ищут не только квадратные метры, но и новый уровень жизни. Застройщики осваивают новые сегменты рынка, включая элитный, чтобы диверсифицировать свои предложения, привлечь более состоятельных клиентов и выиграть в конкуренции с другими игроками. Комплексы высокого класса часто выделяются архитектурными решениями, индивидуальным дизайном, удобным расположением, высококачественными стройматериалами и премиальными сервисами для жителей.

Дмитрий Клементьев из АН «Твой дом» связывает рост рынка элитного жилья с его недостаточным развитием. «АО „Кортекс“ и ПМД со своими объектами МФК „Москва“ и Grand House задали тренд в Перми на высококлассное жилье. Потребители на примере комплексов Москвы и Санкт-Петербурга узнали, что представляют собой дома высокого уровня. Кроме того, из-за более низкой доли ипотеки спрос в этом сегменте не просел так сильно, как в сфере жилья эконом и комфорт»,— отметил директор АН «Твой дом».

Пермский рынок жилья созрел для появления высококлассных домов, объясняет развитие этого сегмента руководитель ГК «Альфа». У застройщиков появились финансовые возможности для таких проектов, сформировался круг клиентов, готовых покупать квартиры в новых домах с особенным наполнением. Создание подобных объектов девелоперами Сергей Ширинкин считает вызовом самим себе, потому что возведение уникальных комплексов высокого уровня означает повышение достигнутой планки. «Строительство дома премиум-класса — это амбиции. Когда строишь в исторической части города, то строишь дом „на века“. Поэтому внимательнее относишься к архитектурному облику»,— поясняет господин Ширинкин.

Гендиректора СЗ «Пермская» (девелопер клубного дома «Строганов») Илью Волкова радует, что признаком премиального сегмента теперь становится не только локация, но и продуктовые характеристики: число квартир, двор, инфраструктура самого дома, его исполнение. Причин появления таких проектов несколько: готовый к стройке земельный участок, по которому была проведена кропотливая работа, развитие рынка и самого продукта, стремление застройщика реализовать проект в другом сегменте.

Дмитрий Клементьев из АН «Твой дом» отмечает, что покупка элитного жилья чаще всего не связана с жизненной необходимостью, потому квартиры в таких комплексах наиболее активно продаются ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Часто подобные квартиры приобретаются в рассрочку или за собственные средства. По этой причине кризис, начавшийся на рынке новостроек в связи с отменой массовой льготной ипотеки и повышением кредитных ставок, сильно этот сегмент не затронет. Эксперт видит перспективы развития высококлассного жилья в Перми и указывает на наличие земель для возведения таких домов. Это, к примеру, территории в микрорайоне ДКЖ (Дом культуры железнодорожников), где планируется реновация жилого фонда, а также в Ленинском районе, на месте старых деревянных домов.

Другие участники рынка также единодушны во мнении о дальнейшем росте сегмента элитного жилья. «Видим, что перспективы есть. Это подтверждают планы коллег, которые готовят объекты к старту. Но есть нюанс — лучшая локация уже занята»,— заявляет Илья Волков из СЗ «Пермская».

Михаил Крепак из «Мегаполиса» указывает на недостаточное развитие ниши и открывающиеся в связи с этим перспективы для девелоперов.

«Пермь — промышленный город с крупными предприятиями. Здесь живет немало людей, которые хорошо зарабатывают и стремятся повысить качество жизни. Но застройщикам будет все сложнее найти участок с удачным расположением. Дома премиум-класса всегда сосредоточены в центре Перми, вблизи деловой и культурной среды. При этом наиболее комфортны для проживания „тихие“ локации»,— уверен директор «Альфы» Сергей Ширинкин.

Евгения Ахмедова