Метры в долг

На фоне высоких ипотечных ставок покупка квартир в рассрочку становится все более популярной. Такой вариант позволяет выгодно приобрести жилье с поэтапной оплатой, но несет определенные риски как для девелоперов, так и для покупателей. На что стоит обратить внимание при выборе рассрочки и как не оказаться в финансовой ловушке, разбирался «Ъ-Недвижимость».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Москва платит частями

По данным Nikoliers, более 80% московских застройщиков предлагают рассрочку в качестве варианта оплаты жилья на первичном рынке, а доля сделок с ее применением в отдельных проектах достигает 40–50%. Рассрочка долгое время была второстепенным инструментом, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Даже в начале 2024 года, когда ключевая ставка уже достигла высокого значения (16%), доля этого инструмента в проектах долевого строительства составляла не более 15% от общего объема покупок»,— поясняет эксперт. Однако ввиду продолжительного периода высокой ключевой ставки и завершения программы массовой льготной ипотеки жилищные кредиты на рыночных условиях стали фактически недоступными для покупателя, поэтому девелоперы начали предлагать рассрочку для стимулирования спроса, добавляет директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Если ранее рассрочка как финансовый инструмент приобретения квартиры была распространена в высокобюджетных сегментах недвижимости, то в текущих условиях доля такого механизма оплаты выросла быстро и существенно, поскольку это единственный инструмент, который позволяет хотя бы каким-то образом раздробить платеж за квартиру и не вносить сразу ее полную стоимость, отмечает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уточняет, что максимальные показатели доли рассрочек все еще зафиксированы в премиальном (около 60%) и элитном сегментах (около 90%). Также программы широко распространены в бизнес-классе (почти 50%). В массовом сегменте они менее востребованы, но тем не менее на них приходится более 25% спроса по ДДУ.

Свободные платежи, несвободная квартира

Рассрочка связана с рядом рисков, как для девелоперов, так и для покупателей.

Для застройщиков:

• необходимость повторной реализации квартир в случае расторжения договора;
• увеличение срока наполнения эскроу-счетов;
• сложность в оценке платежеспособности клиентов.

Для покупателей:

• возможный отказ в ипотеке при попытке рефинансирования;
• судебные разбирательства в случае неплатежей;
• штрафные санкции при просрочке платежей (до 0,5% от суммы долга в день);
• ограниченные механизмы защиты по сравнению с ипотекой.

Часть застройщиков пытаются снизить риски неплатежеспособности покупателя при помощи страхования недвижимости, а также жизни и здоровья плательщика, отмечает старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Павел Григорьев. В то же время он подчеркивает, что рассрочка урегулирована «достаточно скупо»: применяются общие нормы ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей. С этим связаны многие минусы рассрочки: застройщики почти не ограничены в диктовании условий покупателям, в то время как ипотечному кредитованию посвящен самостоятельный федеральный закон (ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ) со множеством подробных норм.

Рассрочки в первую очередь делятся на беспроцентные (без увеличения стоимости жилья) и платные, подчеркивает господин Сырцов. Отличаются рассрочки и по графикам внесения платежей, которые могут носить ежемесячный, ежеквартальный либо индивидуальный характер. Большинство клиентов выбирают оплату каждый месяц, так как жесткий график компенсируется менее строгими условиями займа.

Самым распространенным вариантом является беспроцентная рассрочка на срок до окончания строительства или даже меньше (на 6–12 месяцев): на такие программы приходится более половины от всех предложений, добавляет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, программы с более длительным сроком выплат часто предусматривают начисление процентов на остаток долга, а их доля не превышает 20% предложения.

«Все более массовыми становятся рассрочки, на остаток задолженности по которым можно оформить ипотеку»,— отмечает господин Сырцов. Но такой переход может стать проблематичным: дело не только в потенциально высокой ставке, но и в том, что процесс может застопориться еще на стадии поиска банка и подачи заявок на ипотеку. Для банка будет тревожным сигналом тот факт, что покупатель не справляется с платежами по рассрочке и нуждается в переходе на ипотеку, поясняет господин Григорьев.

Также сложности могут возникнуть, если покупатель решит перепродать недвижимость. Юрист адвокатского бюро Asterisk Алевтина Мартынова отмечает, что квартира остается в залоге у застройщика до полной выплаты и, хотя прямого запрета на переуступку прав требования нет, в договоре может быть прописана комиссия за такую операцию, поясняет она. Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле подтверждает, что, в отличие от ипотеки, где квартира сразу оформляется в собственность заемщика с обременением в пользу банка, при рассрочке право собственности регистрируется только после полного погашения задолженности. Еще одно ограничение, добавляет управляющий партнер юрфирмы Nova Inc. Павел Желновод, связано с эксплуатацией недвижимости: до полной выплаты долга покупатель может не иметь права на перепланировку или значительные изменения в квартире.

Тренд, который с нами надолго

Эксперты отмечают, что в ближайшем будущем механизм рассрочек может столкнуться с изменениями. Алексей Попов подчеркивает, что Центральный банк негативно относится к этому инструменту из-за его непрозрачности и отсутствия учета платежей при расчете долговой нагрузки заемщиков. Также в отрасли есть опасения массовых расторжений договоров, что негативно скажется на экономике проектов строительства, но на практике массовых прекращений ДДУ за последние шесть месяцев в статистике не фиксировалось, добавляет господин Попов.

По мнению Дмитрия Голева, популярность рассрочек до конца года, вероятно, будет сохраняться и даже расти. Основной же проблемой в развитии этого инструмента он называет давление регулятора: «Но думаю, что Банк России не станет запрещать рассрочки, так как от их применения сегодня зависит стабильный спрос на рынке новостроек».

Наталья Пиунова