Маркетплейсы уступают места в логопарках
У онлайн-ритейлеров резко сократился спрос на склады
На рынке складской недвижимости меняется расстановка сил. Маркетплейсы и операторы e-commerce, традиционно возглавляющие список основных арендаторов и покупателей площадей в логопарках, начали уступать производственным компаниям и офлайн-ритейлерам. Сейчас на долю компаний электронной торговли приходится 11% от общего объема спроса, в то время как год назад было 47%.
В январе—марте 2025 года доля компаний из сферы электронной коммерции в общем объеме спроса на складские помещения в целом по России сократится на 36 процентных пунктов (п. п.), до 11%, следует из данных исследования консалтинговой компании NF Group. При этом, обращают внимание консультанты, доля производственных компаний по итогам первого квартала вырастет на 35 п. п, до 45%, а офлайн-ритейла — на 16 п. п, до 35%. Это слом сложившегося тренда, когда представители из сегмента e-commerce были основными потребителями складской инфраструктуры.
Активное поглощение компаниями e-commerce такой недвижимости в прошлые годы было обусловлено стремительным развитием цифровой торговли и увеличением спроса на онлайн-заказы, констатирует коммерческий директор ГК «Ориентир» (девелопер логопарков) Петр Зарицкий. Но сейчас такие компании накопили достаточный объем складских мощностей и стараются фокусироваться на развитии уже существующих площадей, поясняет партнер NF Group Константин Фомиченко. Кроме того, добавляет руководитель исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева, ряд игроков из этого сегмента планирует предлагать излишне арендованные складские пространства в субаренду.
Вместе со снижением спроса со стороны организаций из сферы онлайн-торговли сократился объем сделок со складской недвижимостью в целом, говорит Петр Зарицкий.
Это подтверждается данными NF Group: к концу 2025 года на складском рынке будет заключено сделок на 3,5 млн кв. м, что на 30% меньше год к году.
Сложившаяся ситуация замедляет увеличение арендной ставки в складских помещениях. К концу 2025 года стоимость аренды в целом по России увеличится на 5–10% год к году, в то время как год назад рост составил 30–50%, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Евгений Бумагин.
Пока девелоперы были заняты строительством складов для представителей e-commerce, у производственных компаний и офлайн-ритейлеров накопился отложенный спрос на такую инфраструктуру, поясняет Константин Фомиченко. Повышенный спрос на склады со стороны производителей связан с их активным расширением на фоне программ импортозамещения и ростом российского производства, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктор Афанасенко. Увеличение доли офлайн-ритейла — это результат развития федеральных продуктовых сетей в регионах и укрепления базы распределительных центров, добавляет эксперт.
По прогнозам Константина Фомиченко, сложившаяся тенденция сохранится до конца 2025 года, но на горизонте ближайших лет можно ожидать возвращения компаний e-commerce на складской рынок. По его словам, организациям из этого сегмента придется продолжить развивать складскую инфраструктуру, поскольку спрос потребителей на онлайн-покупки продолжает расти.