«Домклик»: «свежая» вторичка по стоимости практически не уступает первичному жилью
В последние годы в связи с широким распространением льготной ипотеки активно обсуждается вопрос о перегретости рынка недвижимости и существовании «ценового пузыря». Основной аргумент в пользу наличия признаков перегрева —увеличение разрыва в стоимости квадратного метра на рынке первичного и вторичного жилья. Согласно последним данным, разница в стоимости составляет почти 50%. Однако насколько эта цифра отражает реалии жилищного рынка? В новом материале эксперты Аналитического центра «Домклик» рассказывают, что на самом деле опасения по поводу разрыва цен необоснованны.
Аналитики взяли в качестве основного параметра, который влияет на стоимость, возраст дома и выяснили, что на самом деле вторичное жилье, построенное в 2010 годы, стоит дешевле первички на 22%, а более новая вторичка — только на 5%.
Средняя цена вторички — стоит ли ее вычислять?
Есть несколько причин, по которым готовое жилье продается дешевле квартир в новостройках. Самая главная из них — год постройки дома. Фактически на рынке представлены две большие группы жилья — в домах советского фонда и в домах, построенных после 2000 года.
Эти две группы объединяет только одно — то, что на них практически не распространяются льготные ипотечные программы. Все остальное — и качество жилья, и цена — очень сильно различается.
Неудивительно, что все вторичное жилье, построенное после 1999 года, стоит существенно выше средней стоимости готового многоквартирного жилья по стране.
Средняя цена проданной в 2024 году вторички составила 107 тыс. руб., в домах советской и досоветской постройки «квадрат» стоил 92 тыс. руб., а в домах, построенных после 2000 года, средняя цифра составила уже 133 тыс. руб., для последних же шести лет (2019–2024 годы) — 151 тыс. руб., это 93% от средней стоимости первички в 2024 году.
Вторичка как инвестиция
Безусловно, если кто-то купит у застройщика квартиру в только что сданном доме и тотчас попытается продать ее уже как вторичное жилье, он, скорее всего, вынужден будет сделать небольшой дисконт. Однако верны ли утверждения о том, что квартиру, купленную у застройщика за 10 млн руб., можно будет продать на вторичном рынке только за 7 млн руб.? Действительно ли после оформления разрешения на ввод жилого дома вложения покупателей теряют десятки процентов стоимости?
Чтобы ответить на эти вопросы, аналитики сравнили цены вторичных квартир, проданных в 2024 году, с ценами, по которым они приобретались у застройщика.
Такой анализ показывает, что с течением времени купленная квартира только дорожает и уже через год, в крайнем случае — через два, вторичное жилье будет стоить дороже цены, которая была за него уплачена при покупке у застройщика.
Так, если бы кто-то приобретал ежегодно с 2019 по 2023 год по одной квартире, тратя на покупки ровно 10 млн руб., в 2024-м он смог бы все их продать уже за 78 млн руб., а если бы он сделал в них евроремонт, то за 92 млн руб. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.
Диаграмма: «Домклик»
Диаграмма: «Домклик»
Отметим, что максимальной стоимости вторичное жилье достигает через три-четыре года после постройки. Возможно, это объясняется тем, что в самой «свежей» вторичке высока доля жилья без отделки и ниже доля жилья в хорошем состоянии или с евроремонтом.
«Домклик»