«Ставка в 21% оказывает давление как на девелоперов, так и на покупателей»

По прогнозам аналитиков, совет директоров Банка России на заседании 21 марта сохранит ключевую ставку на уровне 21%. Генеральный директор ООО «РКТ», член комитета по строительству Краснодарского краевого отделения «Опоры России» Арарат Согомонян также считает, что, скорее всего, ставку оставят на прежнем уровне. Это негативно отразится на строительном рынке региона — застройщики будут вынуждены замораживать или откладывать новые проекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Если рассматривать сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости в целом, за первые два месяца 2025 года в Краснодарском крае уже зафиксировано снижение спроса на ипотеку в сегменте новостроек по сравнению с тем же периодом 2024 года более чем на 55%. Снижение активности покупателей началось еще во второй половине прошлого года и стало реакцией на рост ипотечных ставок. При этом в Краснодарском крае темпы строительства значительно опережали показатели других регионов, что привело к избытку предложения на рынке жилья. В Краснодарском крае мы видим, что стоимость недвижимости замедлилась, и темпы продаж продолжают снижаться. Если посмотреть на динамику продаж и статистику по регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в регионе, мы увидим падение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также по данным Минстроя РФ, во II квартале 2025 года средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в Краснодарском крае снизилась на 4% по сравнению с I кварталом 2024 года, в Ростовской области — на 3,7%, в Адыгее выросла на 14,5%.

Для застройщиков Краснодарского края высокие ставки представляют собой серьезный вызов. Однако они уже начали приспосабливаться, предлагая покупателям различные акции, такие как готовая отделка, рассрочка или даже семейная ипотека с более выгодными условиями. Рынок консолидируется, и эта тенденция, скорее всего, продолжится: мелкие застройщики будут уходить, а крупные компании с финансовой подушкой продолжат доминировать.

Ожидается также, что застройщики в случае сохранения высокой процентной ставки и дальнейшего снижения спроса на рынке недвижимости будут вынуждены замораживать или откладывать новые проекты. Высокая ключевая ставка ЦБ, колебания курса рубля по отношению к основным мировым валютам (доллару и евро), а также санкции делают реализацию новых строительных проектов невыгодной.

Основной ипотечный покупатель на юге сегодня — это те граждане, которые могут воспользоваться льготными программами, то есть это либо семейная ипотека, либо IT-специалисты. У них по-прежнему пользуются спросом малоформатные жилые помещения в виде студий, маленьких однокомнатных квартир площадью от 33 до 40 кв. м или компактных двухкомнатных квартир в районе от 45 до 55 кв. м.

Краснодарский край является одним из крупнейших строительных рынков страны: по данным на 2024 год, строится и проектируется более 4 млн кв. м жилья, поэтому любое падение спроса на рынке будет весьма заметным.

Что касается тенденций на рынке недвижимости, здесь отчетливо видно, что покупатель уходит от более дорогого жилья к более дешевому и доступному. Ведь первоначальный взнос увеличился, а по рыночным ипотечным программам ежемесячные платежи растут из-за повышения ставок. Покупателю приходится выбирать жилье таким образом, чтобы оно соответствовало его финансовым возможностям.

Ставка в 21% оказывает значительное давление как на девелоперов, так и на покупателей.

В случае снижения ставки возможен отток средств с депозитов, что может поддержать спрос и временно оживить рынок.

Однако пока ожидать сильного снижения преждевременно. Думаю, каждый месяц Центробанк будет оставлять ставку на уровне 21%. Возможно, даже исходя из того, что поднимать ее надо, поскольку инфляция не останавливается. Но, учитывая, что это станет ударом по экономике, который окажется сильнее выгод от борьбы с инфляцией, они будут держать ее до середины года. И где-то на границе второго-третьего кварталов инфляция должна начать снижаться.

ЦБ поднял ключевую ставку с 2023 года с 7,5 до 21%. Это галопирующий рост. Но он не работает так, что вы сегодня поднимаете ключевую ставку, а завтра падает инфляция. Лаг в действии этой ставки составляет примерно четыре-шесть кварталов, то есть полтора года — на границе второго-третьего кварталов 2025 года. И этот маневр Центробанка обязательно сработает: инфляция начнет снижаться.

Снижение инфляционного давления будет происходить медленно, что ограничит возможности ЦБ по уровню и скорости смягчения денежно-кредитных условий. Даже при относительно благоприятном сценарии (устранении ограничений для насыщения российской экономики предложением товаров и услуг) быстрое снижение ключевой ставки может спровоцировать новый всплеск инфляции. Поэтому ЦБ в 2025 году будет реализовывать достаточно осторожные шаги по корректировке денежно-кредитных условий.

Ключевая ставка будет снижаться постепенно. При благоприятных обстоятельствах она достигнет около 18% к декабрю 2025 года.

Причем здесь главным будет не экономический фактор, а геополитический. То есть как пройдут ближайшие переговоры и какими будут отношения с Америкой и с Трампом.

Сценарий дополнительного увеличения ключевой ставки исключать тоже нельзя, но его вероятность заметно снизилась с учетом охлаждения экономической, инвестиционной и кредитной активности в конце 2024 года».