В отличие от городского рынка квартир рынок загородных домов Санкт-Петербурга и Ленобласти менее подвержен ценовым колебаниям, цены на дома не падают, а каждый сезон берут новую планку. При этом спрос на экономичное малоэтажное жилье за городом растет. Обозреватель Ъ СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ считает, что рано или поздно малоэтажные пригороды Северной столицы срастутся с коттеджными поселками в ближней области, образовав обширные предместья.
Долго будет Карелия сниться
"Последние три года цены на загородные коттеджи растут на 15-30 процентов ежегодно, в основном за счет удорожания земельных участков", — отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики компании Becar Commercial Property St. Petersburg. При этом главным фактором ценообразования, по мнению экспертов, остается местоположение. На цену оказывает влияние и такой параметр, как окружающий ландшафт. Например, стоимость участков или домовладений, расположенных у воды, традиционно выше. То есть статус территории в таком случае определяет класс поселка.
Наиболее популярным в сфере коттеджного строительства продолжает оставаться северное направление Ленинградской области: Всеволожский район, а также Карельский перешеек — Выборгский и Приозерский районы. В городской черте лидирует Курортный район. Однако здесь становится все более тесно. Недостаток предложения земли поднимает цены, которые в Курортном районе уже перешагнули рубеж $10 тыс. за сотку. При таких ценовых условиях большинству покупателей Карельский перешеек действительно может только сниться. Тем не менее максимальное предложение — 75% всех коттеджных поселков — по-прежнему сосредоточено на севере Ленобласти. При этом именно концентрация поселков в 30-километровой зоне на севере ведет к охлаждению рынка, ведь массовость и дороговизна две вещи несовместные.
Выборгский в проекте
По словам Натальи Луговской, заместителя генерального директора ЦРП "Петербургская недвижимость", расположение еще не строящихся, но уже проектируемых поселков более диверсифицировано. В основном это объекты в 20-50-километровой зоне от Петербурга. Такое размещение позволяет позиционировать будущий коттеджный поселок как загородное жилье бизнес-класса с возможностью временного проживания. В эту зону попадает частично Выборгский район (до озера Глубокое), практически весь Всеволожский район, наиболее привлекательная часть Кировского района, частично Тосненский район (до Шапок), частично Гатчинский район (до Вырицы), незначительно — Волосовский и практически весь Ломоносовский. Эти территории равнозначны с точки зрения транспортной доступности, правда, дорожная сеть в Выборгском и Всеволожском районах более разветвленная, что является дополнительным плюсом для будущего поселка.
В настоящий момент в пригородах Петербурга и в Ленобласти строится около 76 поселков разного класса на территории 780 га. По словам Натальи Хмельницкой из Агентства развития и исследования недвижимости (АРИН), большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес-классе: дома до 450 кв. м стоимостью $400-500 тыс. Основная доля таких поселков расположена не далее 70 км от Петербурга: 37% расположено в 30-километровой зоне, 39% — на расстоянии 30-70 км от города. Лидером по количеству строящихся объектов пока является Выборгский район. Цена сотки здесь может достигать $6 тыс. Все остальные районы города, включая Пушкинский, отстают со значительным отрывом. Например, в Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском районах сотку можно купить за $150-300. Таким образом, за удовольствие жить в Выборгском районе покупатели коттеджей выкладывают лишние $350 за каждый квадратный метр (если брать в расчет цену $5 тыс. за сотку, площадь участка 15 соток и площадь дома 200 кв. м).
За город на ПМЖ
Пока лишь незначительная часть домохозяев используют свой загородный коттедж для постоянного проживания, но в ближайшем будущем ситуация может измениться. Массовый спрос уже сейчас ориентирован на жилье эконом-класса: коттедж площадью 120-150 кв. м стоимостью $120-200 тыс. с участком 12-15 соток. В идеале покупатели хотят видеть частный дом по цене городской квартиры, неподалеку от города и с полной инфраструктурой. То есть востребованы классические предместья: кварталы одно-двухэтажных домов с хорошими дорогами, современными коммуникациями и достойной сферой обслуживания. Спрос на такое пригородное жилье превышает предложение примерно в три раза. Девелоперы уже почувствовали это. Так, например, ЗАО "Балтрос" планирует возвести на площади 200 га между Пушкином и Колпином шесть замкнутых мини-кварталов массовой типовой застройки, прообразом которой послужил послевоенный американский Левиттаун, — жилой район одноэтажных деревянных домов для среднего класса общей площадью 1,4 млн кв. м с индивидуальными парковками. Компания собирается организовать в центре участка производство панелей, закупив в Германии завод по их производству и рассчитывая сдавать по 300 тыс. кв. м жилья в год.
На севере от КАД компания "Пантикапей" запланировала город-сателлит "Евроград". Помимо малоэтажной кирпичной застройки общим объемом 500 тыс. кв. м здесь появится торговый центр площадью 160 тыс. кв. м, разделенный пешеходной зоной. Вдоль центральной пешеходной улицы городка расположатся предприятия торговли, сервиса и общепита. Похожий проект "Национальная жилищная корпорация — Санкт-Петербург" (НЖК-СПб) реализует в Янине, где на деньги Национальной резервной корпорации планируется построить 170 индивидуальных домов и 130 квартир в таунхаусах.
Одноэтажный Петербург
Это положение — уже не город, но еще не деревня — отражает будущее всего рынка пригородных домов постоянного проживания. Особенно активно, десятками гектаров, в течение последнего полугодия девелоперы скупают сельскохозяйственные земли в радиусе 20 км от Петербурга, примыкающие к КАД. Именно на этих территориях в ближайшие годы стоит ожидать появления недорогого малоэтажного жилья, способного стать альтернативой городским квартирам. Старт большого количества таких проектов придется на нынешнюю весну и лето — уже сейчас заявлен ряд проектов, цена жилья в которых чуть выше $1 тыс., что существенно ниже, чем в городе. Таких поселков пока немного, но, судя по тому, как активно инвесторы формируют земельные резервы, в ближайшие два-три года их количество возрастет в десятки раз. Разница в цене на жилье между городом и деревней достигла $1 тыс. за квадратный метр. Поэтому рано или поздно благодаря подобным крупноформатным проектам малоэтажного девелопмента малоэтажные пригороды Санкт-Петербурга срастутся с коттеджными поселками в ближней области.