Все еще тихая гавань
Есть ли смысл вкладываться в жилье в 2025 году
Согласно данным PARUS Asset Management, 2024 год ознаменовался существенным сокращением инвестиционных сделок на рынке жилья эконом- и комфорт-классов. Этот спад обусловлен тем, что значительная часть квартир в сегментах приобреталась с использованием ипотечных программ. В то же время рынок премиального и элитного жилья демонстрировал повышенный интерес со стороны инвесторов. «Ъ-Недвижимость» разбирался, какие объекты могут заинтересовать покупателей сегодня.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Еще можно заработать
По данным исследования компании IBC Real Estate, инвестиции в жилую недвижимость Москвы в 2024 году составляли 30% от общего объема вложений в недвижимость города, или 338 млрд руб. Динамика интереса инвесторов на протяжении года была тесно связана с изменением экономической ситуации. Как отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в течение года интересы инвесторов менялись вслед за ростом ключевой ставки Центробанка и ставок по депозитам: «Видя высокую доходность депозитов, спекулятивные инвесторы переключались на этот более ликвидный, менее рискованный и быстро окупаемый актив, покидая рынок жилья». Тем не менее инвесторы с крупными капиталами, стремящиеся к диверсификации портфеля и долгосрочному сохранению средств, продолжали проявлять интерес к недвижимости: их внимание было сосредоточено на новостройках бизнес-, премиум- и частично элитного сегментов.
В Санкт-Петербурге традиционно высоким спросом пользуются сервисные апартаменты. Отмена льготной ипотеки не оказала на этот сегмент негативного воздействия, а наоборот, позволила ему оттянуть часть спроса от жилых проектов. По данным Nikoliers, средняя заполняемость таких апартаментов достигла в 2024 году 81,8%, тогда как для гостиниц показатель оказался на 16,2 п. п. ниже. Руководитель департамента по продаже недвижимости группы «Мантера» Ольга Гернер добавляет, что в 2024 году инвестиционный спрос на жилье в новостройках и сервисные апартаменты высокобюджетных сегментов фиксировался не только в крупных городах, но и в курортных регионах, таких как Сочи, который по количеству прибывающих туристов уступает только Москве и Санкт-Петербургу.
Наибольшей востребованностью у инвесторов в жилье по-прежнему остаются лоты в новых проектах на ранних стадиях строительства, где ожидается значительный рост стоимости в будущем, добавляет заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. Инвестирование «на котловане» может обеспечить доходность в размере 18–25% к моменту завершения строительства, уверен директор по продажам ЦФО федеральной компании Dogma Ильдар Газиев.
Инвесторам, ориентированным на сдачу недвижимости в аренду, стоит отдавать предпочтение объектам с отделкой white box: такой подход позволит сэкономить время и средства на наиболее трудоемких этапах отделки, рекомендует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Инвесторы выбирают магазины
По словам опрошенных «Ъ-Недвижимостью» экспертов, в последнее время наблюдается устойчивый рост интереса частных инвесторов к приобретению объектов стрит-ритейла. Как поясняет руководитель управления коммерческой недвижимости компании FORMA Евгения Борзова, снижение средней стоимости покупки торговых площадей привело к тому, что некоторые покупатели перешли с жилого на коммерческий сектор. «Если считать грубо, без учета роста цен на недвижимость, налогов и инфляции, вернуть вложенные деньги в ритейл возможно за десять лет. В то время как за сдачу квартиры в аренду отбивать вложения придется в два раза дольше»,— отмечает госпожа Борзова.
Но если ранее внимание концентрировалось на помещениях в исторических зданиях на оживленных торговых улицах, то сейчас приоритет отдается новым жилым районам с высоким пешеходным трафиком и активной застройкой. По словам генерального директора Q1 Group Екатерины Ньюман, существует несколько причин такого тренда. Во-первых, высокая стоимость и ограниченное предложение помещений в центре города, а также их частая покупка соседними компаниями создают барьеры для входа на этот рынок. Во-вторых, доступная ценовая политика лотов в новых жилых комплексах (от 10 млн до 12 млн руб. с рассрочкой платежа) делает их привлекательными для широкого круга инвесторов. В-третьих, влияет поддержка со стороны управляющей компании: при желании можно отдать полное управление лотом, ответственность за доходность и подбор арендаторов.
Коммерческие помещения сегодня представлены на первых этажах и в стилобатах практически всех многоквартирных новостроек столицы, за исключением некоторых элитных клубных домов. По оценке Дмитрия Голева, аренда помещений до 300 кв. м стоит в среднем 430 тыс. руб. за кв. м, от 300 кв. м — 280 тыс. руб. за кв. м.
«Для сдачи в аренду инфраструктурным ритейлерам наиболее востребованы помещения площадью 50–150 кв. м. С целью сдачи в аренду продуктовому магазину инвесторы активно интересуются площадями от 250 кв. м. Среди торговых помещений на выходах из метро и ТПУ наиболее популярны площади от 20 кв. м»,— приводит данные директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.
Повышенный интерес к коммерческим объектам на первых этажах жилых домов, особенно в современных жилых комплексах, также связан с популярностью концепции «15-минутного города»: «Жители стремятся получать необходимые товары и услуги в непосредственной близости от дома, что повышает спрос на коммерческие помещения, особенно в новых жилых комплексах»,— объясняет генеральный директор компании KEY CAPITAL госпожа Гусева.