Ликвидные виды
Стиль Первая линия
Недвижимость с видами на воду традиционно пользуется высоким спросом. Из-за того, что таких мест под застройку практически не осталось, недвижимость на набережных или вблизи водных объектов уже давно редкий и ценный продукт, позволить себе который может не каждый.
Фото: Коммерсантъ / Станислав Забурдаев
Фото: ГК «ПСК»
Жилье у воды всегда было и остается классикой петербургского рынка недвижимости, говорят его участники. Как и столетия назад, недвижимость у водных объектов в центральных локациях Петербурга — наиболее дорогая и статусная.
«Все люди, особенно туристы, считают Петербург городом на воде, это часть его идентичности. Поэтому недвижимость на фоне водных пейзажей пользуется повышенным вниманием как у покупателей, так и у арендаторов, часто выбирающих такие локации»,— говорит Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City. Эксперт добавляет, что в таком выборе есть эстетическая и эмоциональная составляющие: красивый вид на воду обладает позитивным и умиротворяющим эффектом. «Кроме того, для покупателя это возможность подчеркнуть или повысить свой статус: новых объектов у воды появляется мало, большинство строится в границах исторического центра и нередко в самых престижных его локациях»,— поясняет господин Грудин.
Вид на воду ассоциируется с элитным жильем, простором и красотой, рассуждает вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин. «Таково психологическое влияние природных ландшафтов: близость к воде создает ощущение спокойствия и гармонии»,— считает он.
Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников отмечает, что основная причина популярности жилых комплексов с видами на реки и каналы среди петербуржцев и региональных покупателей заключается в уникальной возможности наслаждаться живописными пейзажами, которые открываются из окон, а также в атмосфере, создаваемой близостью воды.
Исключительные локации
Свободных участков под застройку у воды в Петербурге практически не осталось, констатируют участники рынка недвижимости. Несколько последних лет основным местом прописки видовой недвижимости был Петроградский район с его Петровским островом. Но сейчас целый ряд проектов на Петровском, где осваиваются последние пятна, находится на завершающей стадии, напоминает господин Гущин. По его словам, самый значительный вклад в объем видового жилья сегодня вносят проекты на намывных территориях Васильевского острова. Наиболее активная стройка здесь идет в южной части, также намывается северная.
В массовом сегменте, включая комфорт-класс, наибольший объем предложения видовых квартир сосредоточен сейчас на правом берегу Невы, в Невском районе. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на начало 2025 года объем предложения в Невском районе (160,8 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. квартир) составлял 8,3% от объема предложения по Санкт-Петербургу и 4,8% от объема предложения по Санкт-Петербургской агломерации. По результатам 2024 года в Невском районе было реализовано 289,3 тыс. кв. м (7,7 тыс. квартир).
Количество предлагаемого жилья в самой видовой локации Невского района — на Октябрьской набережной — на начало года оценивалось в 95,5 тыс. кв. м (2,5 тыс. квартир). Являясь самой протяженной в Петербурге, Октябрьская набережная продолжает Малоохтинский проспект от Зольной улицы до границы города со Всеволожским районом Ленинградской области (до Новосаратовки). Долгие годы территории вдоль набережной представляли собой промышленные зоны, но сегодня они заметно преобразились, став местом реализации престижных видовых проектов.
Что касается потенциальных участков под застройку на берегах водоемов, то в данный момент как в Санкт-Петербурге, так и в пригороде предложение очень ограничено, обращает внимание господин Мельников. Многие девелоперы считают, что потенциал реализации новых проектов с видом на воду может быть реализован не только за счет освоения территорий на намыве, но и через редевелопмент бывших индустриальных объектов и участков, выходящих к воде.
Острая тема
Юрий Грудин считает редевелопмент «серых зон» вдоль береговых линий исторического центра единственным вариантом развития видового направления недвижимости. Многие из таких территорий, занятых под склады и бывшие цеха, до сих пор используются неэффективно, убежден девелопер. «В качестве примера можно привести набережные Обводного канала, где достаточно объектов "серого пояса", а внешний облик построек часто не соответствует архитектурному имиджу Петербурга. Но реновация территорий под жилую, деловую или общественно-культурную застройку идет пока лишь в отдельных местах, в первую очередь, в районе станции метро "Балтийская"»,— констатирует генеральный директор компании Formula City.
Михаил Гущин также приводит в качестве примера возможного формирования новых локаций видовой недвижимости периодически обсуждаемые перспективы вывода из города крупных предприятий в прибрежной зоне, таких, как Адмиралтейские верфи или Большой Морской порт. «Это, скорее всего, не вопрос ближайших лет»,— признает эксперт.
По мнению застройщиков, все возможные участки у воды под промзонами можно было бы застроить жилыми проектами ввиду объективной необходимости переноса производств в более подходящие для этого технопарки.
Цена вопроса
Игроки рынка видят в редевелопменте депрессивных зон хорошие инвестиционные перспективы, ведь недвижимость у воды всегда относится к высоким классам недвижимости, и дорожает она гораздо быстрее, чем другие виды жилья или апартаментов. «Вид на воду повышает цену на квартиру и в большинстве случаев служит признаком жилья высокого класса. При этом статистика говорит о том, что такие объекты имеют высокую степень ликвидности и растут в цене со временем. Так что квартира с видом на воду интересна и как инвестиционный актив»,— подтверждает господин Мельников.
В массовом сегменте разница в цене квартир с видом и без вида в среднем составляет 10–15%, подсчитал господин Гущин. В центральных же районах, где преобладают проекты элитного и бизнес-сегмента, разница в стоимости видовых и невидовых квартир может быть даже и двукратной, но в среднем составляет около 30%, уточняет он.
Перспективы или альтернативы
Перспективные проекты с видовыми характеристиками являются предметом постоянных дискуссий на рынке. «Варианты рассматриваются и в Адмиралтейском, и Петроградском, и Калининском, и в Невском районах города,— приводит пример господин Гущин.— Вдоль набережной Обводного канала и реки Охта есть еще потенциал нереализованного редевелопмента». Кроме преобразования промышленных зон, город ожидает большой объем жилья с видами на акваторию Финского залива на намывных территориях Васильевского острова, также пока не реализован весь запас видовых квартир на юго-западе в Красносельском районе, обозначает перспективы представитель RBI.
Коммерческий директор LAR Development Евгений Бескровный рассматривает привязанность покупателей дорогой недвижимости к водным локациям как некий ограничивающий фактор. «Наличие видов на воду более важно тем покупателям жилья высоких классов, которые ограничивают свои поиски центральной и околоцентральной локациями. Однако проекты высокого ценового сегмента есть и на загородных территориях, например, в Курортном районе. И там фактор воды уже не находится в центре внимания»,— объясняет он. Любители загородной недвижимости, продолжает господин Бескровный, ценят ее за приватность, тишину, близость леса, качественное благоустройство и наличие инфраструктуры для отдыха и восстановления, то есть фактически за атрибуты курорта.
«Также им важна транспортная доступность: возможность добираться до центра города и районов с высокой деловой активностью не дольше чем, за час. А наличие вида на залив, реку или озеро не является первоочередным критерием при выборе объекта»,— выражает альтернативное мнение представитель LAR Development.
Предпочтения и ожидания
Опрошенные участники рынка согласны, что в портрете целевой аудитории направления видовой недвижимости фактически нет разделения по географической принадлежности. Выбор в пользу жилья у воды относится скорее к категории ценностей, пожеланий и стремления людей к определенного рода эстетике. Как показывает практика, сложно установить, кто чаще покупает квартиры с видами на воду: региональные покупатели или жители Петербурга. «Здесь следует отметить, что это зависит от личных предпочтений и финансовых возможностей конкретного человека»,— делится наблюдениями господин Мельников.
Отдельная категория покупателей — люди, ждущие появления новых предложений. К этой категории относятся как петербуржцы, так и жители других городов, прежде всего Москвы. Как правило, такие потребители уже вдоль и поперек изучили рынок, не нашли вариантов, подходящих на данный момент, но не отказываются от идеи и цели приобрести по-настоящему ценный объект. Опыт девелоперов показывает, что еще на этапе анонсирования планов по строительству ярких, привлекательных проектов к застройщикам поступают запросы на предварительное бронирование. Такой условный лист ожидания всегда формируется на конкретные локации, в том числе на проекты у воды. Особенно это касается главных городских набережных — прежде всего локаций у Невы.