Пора смываться

Инвестор спорткомплекса с футбольным полем на бульваре Гагарина — ООО «Развитие арена» — выкупил из частной собственности известную автомойку «Дикий кот». Мойка, проработавшая на этом месте с начала 2000-х годов, будет функционировать еще около года, а потом участок под ней на бульваре Гагарина, 88, используют в строительстве спортобъекта. По словам экспертов, у мойки удачное место с точки зрения бизнеса: там высокий спрос и, соответственно, хорошая выручка. Договориться о выкупе участка у правообладателя, который ведет бизнес на этой территории и не планирует ничего менять, бывает крайне сложно. Убедить владельца продать земельный актив удается путем предложения выгодных коммерческих условий сделки, которые должны укладываться в финансовую модель инвестора.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройщик «Развитие» для возведения спорткомплекса с футбольным манежем на бульваре Гагарина в Перми выкупил известную автомойку «Дикий кот». Об этом «Ъ-Прикамье» сообщили в группе «Развитие». Строительством спорткомплекса на пересечении бульвара Гагарина и улицы Старцева «Развитие» займется совместно с детским футбольным клубом «Звезда-2013». По данным строительной группы, в процессе проектирования и создания концепции спорт­комплекса площадь объекта увеличилась, поэтому инвесторам понадобилось больше территории. Точные параметры увеличения проекта в компании пока не назвали. С собственниками автомойки «Дикий кот» на бульваре Гагарина, 88, были проведены переговоры, и объект недвижимости вместе с участком выкупили. Мойка продолжит работать на протяжении года, а затем закроется.

Новым собственником земельного участка под автокомплексом «Дикий кот» стала структура «Развития» — ООО «ИСГ „Развитие“». Согласно публичной кадастровой карте, площадь этой территории составляет 2,2 тыс. кв. м, она предназначена под промышленные объекты V класса вредности.

Мойка «Дикий кот» — одно из известных мест среди пермских автолюбителей, работает более 20 лет. Как указано в группе «Дикого кота» в соцсети «ВКонтакте», компания оказывает весь спектр услуг мойки, а также предоставляет услуги круглосуточной стоянки, продает автокосметику, ароматизаторы и прочее. В качестве юрлиц, управляющих автокомплексом, указаны ИП Дмитрий Волошкевич и Ульяна Полянина, которые, по сведениям Kartoteka.ru, ведут деятельность в сфере техобслуживания и ремонта, а также мойки автотранс­порта соответственно. Гос­подин Волошкевич, кроме того, указан совладельцем ООО «Волдим» (аренда и управление недвижимостью), зарегистрированного по адресу мойки. Бизнес-партнером Дмитрия Волошкевича является Вадим Зак, брат Анатолия Зака, экс-владельца печально известного клуба «Хромая лошадь».

Планы строительства спорткомплекса на бульваре Гагарина, 88а, были обнародованы минувшей осенью. Проект ведет ООО «Развитие арена», созданное группой «Развитие» и детским футбольным клубом «Звезда-213». По более ранним данным, ориентировочная площадь комплекса составит около 6 тыс. кв. м. Объект будет состоять из футбольного манежа (3 тыс. кв. м) и административно-бытового корпуса. Проходимость комплекса планируется на уровне 1 млн человек в год. В стройку вложат около 522 млн руб., сдать комплекс предполагается в 2028 году. В ноябре проект получил статус приоритетного инвестиционного, что дает инициативе право на административное сопровождение и получение участка площадью 7,5 тыс. кв. м в аренду без торгов.

В группе «Развитие» пояс­нили, что сейчас разрабаты­вается эскизный проект спорт­комплекса и готовится документация на комиссию по опреде­лению архитектурно-градостроительно­го облика. Помимо того, вопрос о зонировании участка площадью 7,5 тыс. кв. м, уже выделенного под объект, недавно рассматривался на комиссии по землепользованию и застройке. На заседании 21 марта было согласовано установление на этой земле территориальной зоны спортивных и спортивно-зрелищных сооружений ЦС-3.

По словам гендиректора АН «Респект» Алексея Ананьева, при выкупе из частной собственности участка со зданием, использующихся в бизнесе, применяют два метода оценки активов: доходный и сравнительный. Доходный метод собеседнику в данном случае кажется более подходящим и точным, потому что он высчитывает выручку и прибыль, которую продаваемый объект приносит собственнику. «Прибыль и будет стоимостью объекта недвижимости. К этому плюсуется коммерческая или упущенная выгода»,— говорит гендиректор АН «Респект». С помощью затратного метода определяется стоимость возведения аналогичного объекта в другой локации, но с момента возведения автомойки себестоимость ее строительства значительно выросла, комментирует собеседник. Важный момент — пожелания собственника по компенсации упущенной выгоды. «Мойка имеет удачное место по выручке, и спрос с точки зрения бизнеса там высок. Как собственник мойки оценил потерю выручки, только его дело, подсчитать ее со стороны невозможно. В этом случае все решают переговоры, и другого способа договориться об упущенной выгоде у сторон нет»,— рассуждает господин Ананьев.

Советник юридической компании NERRA, кандидат юридических наук Лариса Пекарская отметила, что права на участок для реализации инвестпроекта у другого юрлица могут приобретаться в рамках гражданско-правового договора между ООО «Развитие арена» и правообладателем территории, а также вторым способом. Это может быть изъятие участка для государственных нужд, если эта площадка вошла в границы территории, на которой реализуют приоритетный инвестиционный проект. И в первом, и во втором случае стоимость участка будет формироваться на основе отчета об оценке. При этом в случае изъятия территории для госнужд в отчете об оценке рассчитают убытки правообладателя, которые он понесет в результате изъятия, а также упущенную выгоду в размере, определяемом оценщиком. Кроме того, в каждом из этих вариантов оценщик по общему правилу будет использовать разные методы оценки земельного участка: доходный метод — в первом случае, сравнительный — во втором. «Договориться о выкупе земельного участка у правообладателя, который ведет свой бизнес на этом участке и не планировал что-то менять, крайне сложно. Убедить владельца бизнеса удается путем предложения выгодных коммерческих условий сделки, которые при этом укладываются в финансовую модель инвестора»,— подчеркнула госпожа Пекарская.

Евгения Ахмедова