Экспаты в Эмираты
Как мигранты формируют спрос на недвижимость в Дубае
В 2024 году Дубай подтвердил статус ведущего международного хаба для экспатов, а число европейских мигрантов в эмирате достигло рекордных 39,7 тыс. человек. Однако вместе с масштабами миграции меняется и структура спроса: если раньше основными покупателями были выходцы из Индии и с Ближнего Востока, то теперь Дубай все чаще выбирают граждане Европы. Тренд обусловлен не только экономическими факторами, но и внутренними изменениями в странах исхода, такими как отмена налогового режима Non-Dom в Великобритании с 2025 года.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В центре миграционных потоков
Согласно отчету о мировой миграции, число международных мигрантов в 2020 году достигло 281 млн человек. Для сравнения: в 2010 году показатель был на уровне 221 млн, в 2000-м — 174 млн, а в 1990 году — 153 млн человек. Доля мигрантов в общемировом населении выросла с 2,87% в 1990 году до 3,6% в 2020 году.
В ОАЭ доля мигрантов уже достигла 88%, что делает страну самой мультинациональной урбанистической зоной мира, рассказывают эксперты Tranio. Среди лидеров по числу новых жителей Дубая в 2024 году: Индия — 22,9% от общего числа заселений, ОАЭ — 7,8%, Великобритания — 6,8%, Пакистан — 5,8%, Египет — 4,8%, Россия — 4,1%, Филиппины — 3,3%, Ливан — 2,6%, Иран — 2,5%, Франция — 2,3%.
Из 217 проанализированных районов эмирата 148 показали за прошлый год рост новых заселений, а число записей о новых жителях в системе платежей за электричество и воду DEWA увеличилось с 2023 года на 49%. В числе наиболее востребованных в 2024 году были районы: JVC, Dubai Marina, Business Bay, Al Merkadh, Arjan, Downtown Dubai. При этом рост заселений в Business Bay и Dubai Marina эксперты Tranio объясняют высокой ротацией арендаторов: «В таких локациях средний срок проживания в одной квартире ниже, чем в спальных районах, что приводит к более частой смене жильцов в течение года».
Активный рост заселений в разных районах Дубая во многом объясняется увеличением числа европейских мигрантов. Новая волна интереса европейцев к жизни в Дубае началась в 2016–2017 годах, и с тех пор количество граждан стран ЕС в эмирате постоянно растет. В 2024 году показатель заселения европейцев в Дубае увеличился на 71% по сравнению с 2023 годом (39,7 тыс. против 23,2 тыс.), а их доля в населении Дубая выросла на 3,19 процентного пункта по сравнению с 2023 годом (с 15,82% до 19,01%).
По стране гражданства европейцы (в категорию в рамках исследования Tranio входили граждане 45 государств, включая все страны ЕС, но исключая Россию), проживающие в Дубае, распределились следующим образом: Великобритания — 35,6%, Франция — 12,3%, Германия — 6,4%, Италия — 5,9%, Украина — 5,2%.
Интерес британцев к ОАЭ объясняется изменениями в налоговом режиме, которые запустили процесс миграции крупного капитала. С апреля 2025 года зарубежные доходы резидентов Великобритании будут облагаться налогом в 50% без учета прироста капитала, а с 2026 года ставка распространится и на него. В результате за год число новых записей о заселениях британцев в Дубае выросло почти на 75%, до 14 тыс., хотя с 2021 года среднегодовые темпы роста были на уровне 55%.
Сегодня британцы занимают второе место среди крупнейших групп экспатов в Дубае после Индии.
При этом спрос на жилье с их стороны распределен достаточно равномерно с точки зрения локаций: на топ-10 районов в 2024 году пришлось 49,7% регистраций, а, для сравнения, у россиян — 68%.
Россияне нашли альтернативу люксу
До 2022 года доля граждан России в населении Дубая стабильно оставалась на уровне 0,6–0,9%. В 2022 году показатель резко вырос до 2,8%, в 2023-м достиг 4,9%, а в 2024-м сократился до 4,1%. Но даже при снижении доли в пользу других национальностей в абсолютных значениях количество заселений за год выросло с 7 тыс. до 8,5 тыс. человек. При этом россияне стали чаще выбирать более бюджетные локации — например, на 61% вырос спрос в JVC, на 74% — в Arjan.
В 2022–2024 годах россияне чаще всего заселялись в проекты Emaar Properties: на них пришлось 22,55% спроса. На втором месте Damac Properties (8,87%), третьем — Select Group (6,17%).
Руководитель направления по работе с российскими клиентами NF Group Middle East София Пургина отмечает, что на рост привлекательности Дубая у россиян влияют следующие факторы:
- Налоговые условия и ВНЖ. Инвестировав от 2 млн AED (около $545 тыс.), можно получить десятилетнюю «золотую визу».
- Инфраструктура. Востребованы районы с международными школами, такими как Dubai Hills Estate и Damac Hills.
- Безопасность. Дубай входит в число самых безопасных городов мира.
- Качество жизни. Развитая инфраструктура и удобное авиасообщение делают Дубай удобной локацией даже для тех, кто часто приезжает на родину.
- Финансовый аспект. Рост цен на аренду и образование повышает стоимость жизни, но цены компенсируются отсутствием налогов и высоким уровнем комфорта.
Несмотря на снижение интереса к элитной недвижимости ОАЭ, высокобюджетный сегмент Дубая демонстрирует стабильный рост цен, отмечает госпожа Пургина. В уже обжитых кластерах цены выросли особенно резко: с 2021 года стоимость вилл на Palm Jumeirah увеличилась на 60%, в Arabian Ranches — на 82%, а в Jumeirah Islands — на 151%.