В режиме ожидания
Нижегородские застройщики жилья готовят новые проекты, несмотря на спад продаж
В Нижегородской области по прогнозам регионального минстроя в 2025 году планируется ввести 594 тыс. кв. м жилья многоквартирных домах. Застройщики по проектам КРТ в Нижнем Новгороде пока не торопятся начинать продажи жилья, рассчитывая на снижение банковских ставок. Параллельно идет подготовка новых площадок и расселение старого фонда. Власти рассчитывают, что пришедшие в регион федеральные девелоперы, конкурируя с местными компаниями, принесут лучшие практики. Пока на фоне снижающегося спроса на жилье застройщики заняли выжидательную позицию, минимизируя внутренние затраты, отмечают эксперты. Однако, количество проектов не снизилось. Минград намерен прорабатывать под комплексное развитие новые территории.
В Нижнем Новгороде застройщики не спешат с продажами и надеются на снижение банковских ставок
Фото: Андрей Репин, Коммерсантъ
Нижегородский минстрой планирует в 2025 году ввод 594 тыс. кв. м многоквартирных домах. Из них порядка 490 тыс. планируется сдать в Нижнем Новгороде. Планы и перспективы первичного рынка жилья обсудили нижегородские застройщики, риэлторы, представители власти и Центробанка на круглом столе «Ъ-Приволжье». В прошлом году общий ввод жилья в регионе перевалил за 2 млн кв. м., из которых на многоквартирные дома (МКД) в Нижегородской области пришлось 750 тыс. кв. м.
Из-за высокой ключевой ставки Банка России и отмены программ льготной ипотеки объем продаж новых квартир по итогам 2024 года упал на треть.
Основная ставка сделана на поэтапную реновацию в рамках десятилетних проектов комплексного развития территорий, которые на торгах разыгрывает региональные власти. Как сообщил заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин, падение спроса повлияло и в том числе на крупных федеральных застройщиков, реализующих проекты КРТ.
«Есть тенденция к тому, чтобы получить разрешение на строительство, но не начинать продажи, так как застройщик сразу открывает банковское финансирование, которое зачастую может съесть всю его банковскую прибыль. Но активно ведется подготовка площадок, освобождение площадок с улучшением жилищных условий горожан, переселяемых из ветхого и аварийного фонда под снос. Что касается земельных ресурсов, то спада в активности застройщиков я не вижу», — заметил господин Генин.
Текущий момент замминистра назвал «режимом ожидания» решений по изменению ключевой ставки ЦБ, а также принятия решений по субсидированию ипотеки отдельным категориям граждан: молодым специалистам, работникам оборонно-промышленного комплекса и другим.
В условиях существенного сокращения спроса застройщики стараются продавать строящиеся квартиры теми темпами, которые позволят пополнять эскроу-счета, и строить, пусть в меньшем объеме, согласно текущему спросу, отметил эксперт в области девелопмента Борис Замский. «Все в ожидании, что со временем денежно-кредитная политика в стране изменится, снизятся ипотечные ставки, что увеличит спрос и объем продаж. Но объемы проектирования застройщики не уменьшают. Пока новые проекты ложатся в стол и на рынок объекты выводятся дозированно. Системные игроки играют вдолгую. Никто не планирует закрывать лавочку, хотя жизнь заставляет сокращать внутренние затраты», — отметил он.
Руководитель отдела продаж в Нижнем Новгороде девелопера UDS Алексей Марин уверен, что федеральным застройщикам город по-прежнему интересен, особенно его заречная часть и Канавино. Компания даже проинтервьюировала около 2 тыс. жителей в локации строительства своего ЖК, чтобы понять предпочтения нижегородцев по характеристикам квартир, окружающей инфраструктуры.
«Конечно, многим девелоперам сейчас невыгодно торопить сделки в условиях турбулентности: стройматериалы, услуги подрядчиков — все дорожает. Это заставляет очень выверенно заниматься продажами, зато у застройщиков есть запас времени для шлифовки проекта, внесения точечных изменений для повышения качества. Это хорошее время для открытого диалога с банками и инвесторами для поиска альтернативных инвестиционных решений», — отметил представитель UDS.
Несмотря на охлаждение рынка, градостроительный потенциал Нижегородской области увеличивается, по данным властей, в прошлом году было выдано на 20% больше градпланов земельных участков. Руководитель розничных продаж поволжского офиса банка «Дом.РФ» Надежда Царева полагает, что ключевая ставка со временем начнет постепенно снижаться, но восстановление ипотечного рынка стоит ждать не раньше 2026 года.
Несмотря на рост цен, дефицит предложения нового жилья в Нижнем Новгороде приводил к высоким темпам распроданности новостроек. По оценке эксперта, в Нижнем Новгороде он достигал 115%.
«Грубо говоря, застройщик даже не успел завершить объект, а приобрести уже было нечего – все квартиры разобрали», — отметила Надежда Царева. А гендиректор ГК «Приволжье» Елена Титова призвала девелоперов быть реалистами и ориентироваться на стандартный спрос в Нижнем Новгороде, составляющий около 11 тыс. договоров долевого участия в год.
Эксперты согласны в том, что пока рынок жилищного строительства ожидает стимуляции спроса, но даже в текущих непростых экономических условиях регион планирует создавать большие заделы на будущее. Со второго квартала 2025 года минград намерен выставить на аукционы семь новых территорий по КРТ, а в перспективе проработать и общий потенциал территории Старого Канавино, где пока точечно работают специалисты по сохранению объектов культурного наследия.
Михаил Генин уверен, что в Нижний Новгород будут заходить и новые девелоперы, в том числе со своими «фишками» в архитектурном облике нового жилья.