Казань вошла в «Миллениум»

Как стало известно „Ъ“, муниципальные власти Казани осуществили крупнейшую сделку стоимостью 4,5 млрд рублей с принадлежащей им недвижимостью. Глава исполкома Казани Марат Загидуллов подписал постановление о внесении 90 тыс. кв. м торговых и офисных площадей в уставный капитал муниципального ОАО «Миллениум Зилант Сити» (МЗС). Эксперты полагают, что уход государства с рынка столичной недвижимости не повлечет за собой роста арендных ставок, так как объем предлагаемых помещений превосходит спрос на них.

О сделке по приватизации муниципального имущества „Ъ“ сообщил источник, близкий к комитету земельных и имущественных отношений Казани. По его словам, на этой неделе среди заинтересованных ведомств аппарат главы исполкома распространил постановление за подписью Марата Загидуллова о внесении 90 тыс. кв. м нежилых площадей в уставный капитал ОАО МЗС. Гендиректор компании Олег Ледовской подтвердил „Ъ“ факт сделки, уточнив, что передача имущества на баланс ОАО МЗС началась на этой неделе. По его словам, стоимость сделки составила 4,5 млрд рублей. «Сделка была проведена по рыночной оценке — метр передаваемой нежилой площади был оценен в 40 тыс. рублей», — добавил он. В результате уставный капитал МЗС увеличился с 150 млн рублей до 4,65 млрд рублей. Мэр города Ильсур Метшин в интервью „Ъ“ пояснил, что муниципалитет делегировал своей компании «коммерческие дела» в управлении недвижимостью. «„Миллениум Зилант Сити“ — эта структура, в которую перешло все муниципальное имущество и под уставный капитал которой мы можем привлекать средства, и на них создавать новые площадки с инфраструктурой», — отметил он.

По данным Министерства торговли и внешнеэкономического сотрудничества РТ, к началу 2006 года объем торговых площадей в Казани составлял 897 тыс. кв. м. В течение двух лет в Казани построено еще более 10 крупных торговых центров: «Mега» (115 тыс. кв. м), «Тандем» (42 тыс. кв. м), «Парк Хаус» (80 тыс. кв. м), «Корстон» (39 тыс. кв. м). В результате общий объем коммерческой недвижимости увеличился до 1,2 млн кв. м. Официальные данные об объеме офисных площадей отсутствуют. Считается, что экспансия иностранного и московского капитала привела к перенасыщению рынка Казани. По мнению участников рынка, в Казани остаются невостребованными от 200 до 550 тыс. кв. м. В сегменте офисных площадей крупными игроками являются ОАО «Единая арендная система» (235 тыс. кв. м), «Сувар-недвижимость» (155 тыс. кв. м).
Напомним, до преобразования Казани в муниципалитет она без согласования с Министерством земельных и имущественных отношений (МЗИО) РТ уставливала цену аренды. «„Казанские“ ставки были в полтора раза выше, чем в других городах (Нижнекамск, Альметьевск). Предприниматели Казани неоднократно обвиняли ликвидированный потом комитет по управлению коммунальным имуществом в действиях в интересах аффилированных структур, которые передавали госимущество в субаренду уже по рыночным ставкам», — рассказал собеседник „Ъ“ в МЗИО РТ. Для уравнивания государственных ставок с рыночными правительство РТ в 2003 году приняло новую методику их расчета, но Казань сохранила за собой право самостоятельно распоряжаться имуществом и почти ничего не выставляла на продажу бизнесменам. «В других городах России идет вторая волна смены собственников, а Казань остается сидеть на аренде», — заявлял тогда глава Агентства по развитию предпринимательства Александр Сергеев. Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости остался государственный нежилой фонд почти в 100 тыс. кв. м.

ОАО МЗС намерена пересмотреть условия аренды для повышения доходности. Как заявил „Ъ“ господин Ледовской, при перезаключении договоров арендаторам будут предложены рыночные ставки. Их рост господин Ледовской не назвал. «Совершенно ясно, что помещения в центре города не будут больше сдаваться по 100 рублей, тогда как их рыночная цена составляет 600 рублей (за 1 кв. м. — „Ъ“)», — говорит господин Ледовской.

Уход государства с рынка коммерческой недвижимости эксперты оценивают позитивно. «ОАО делает управление более прозрачным и дает менеджменту компании более широкий простор действий, чем существует у города. И если площади будут сдаваться по рыночным ставкам, то компания сможет получить до 9-10% доходности», — считает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-недвижимость» Айдар Галеев. По мнению исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, доходность от аренды недвижимости может составить только 4-5%, так как рынок коммерческой недвижимости Казани является перегретым. Эту оценку разделяет заместитель директора ОАО «Единая арендная система» Андрей Гируцкий. «Действительно, муниципалитет при управлении недвижимостью ограничен в своих действиях бюджетным законодательством и поэтому не может эффективно им управлять. Но выход государства оказался запоздалым. К этому моменту московские и иностранные инвесторы построили в Казани более 500 тыс. кв. м площадей, что привело к размыванию доли госфонда на рынке до 5-6%», — сказал он. Эксперты сошлись в том, что появление нового игрока в лице МЗС не повлечет за собой роста арендных ставок на рынке.

Луиза Игнатьева