Интрига вокруг развития Апраксина двора набирает обороты. Смольный готов доверить комплексную реконструкцию старейшей в городе торговой зоны тому инвестору, который закроет глаза на низкую доходность проекта. Претендентов уже двое: шведский инвестор Ruric AB и группа компаний "Базэл". Аналитики называют проект скорее имиджевым, нежели коммерческим. По этой же причине в него может не вписаться девелопер "Адитум", разрабатывающий план развития фасадной части "Апрашки".
Городская администрация неоднократно начинала наводить порядок в Апраксином дворе, но дальше приватизации отдельных корпусов и попыток наладить управление комплексом дело не пошло. В итоге на сегодняшний день территория Апраксина двора представляет собой запутанный конгломерат частной, городской и федеральной собственности (см. вынос). И чтобы раз и навсегда навести порядок на этой территории, город решил найти стратегического инвестора.
В настоящее время Смольный готовится выставить комплекс Апраксина двора на открытый конкурс. Вице-губернатор Юрий Молчанов, к которому Ъ обратился за комментариями, сообщил, что разрабатывается проект нормативного правового акта по комплексному развитию территории, который должен увидеть свет до конца апреля. Обсуждаются различные концепции. И в процессе обсуждения встал вопрос о целесообразности развития Апраксина двора без разделения на двор и фасад. "Окончательно модель не определена, однако было высказано предложение развивать территорию как единый комплекс", — пояснил вице-губернатор. Конкурсная документация будет разработана в течение двух месяцев.
Решение города не делить проект реконструкции на фасадную часть и внутренний двор может охладить пыл девелоперской компании "Адитум", чья инвестиционно-строительная фирма "Апраксин двор" по решению правительства Петербурга с февраля 2007 года ведет переговоры с обитателями выходящего на Садовую улицу фасадного корпуса, разрабатывая проект его реконструкции. По заявлению представителя ООО "Адитум", в планы этого девелопера, известного проектами подземного торгового комплекса под площадью Восстания и нефтеналивного порта под Петербургом, комплексная реконструкция Апраксина двора не входит
Зато в городском конкурсе собираются принять участие как минимум два других крупных инвестора. Ранее о готовности вложить в комплексную реконструкцию около $1 млрд заявила компания "Рюрик менеджмент" — "дочка" шведского инвестора Ruric AB. На прошлой неделе предложение об участии в тендере, условия которого еще не определены, поступило московской инвестиционно-строительной компании "Главстрой", входящей в группу компаний "Базэл", принадлежащую Олегу Дерипаске. В компании "Главстрой" не подтвердили, но и не опровергли информацию о своем участии в проекте. "Но пока нет решения акционеров, говорить 'да' или 'нет' — значит давать пищу для досужих домыслов", — уточнил корреспонденту Ъ представитель компании.
"Апраксин двор — сложный узел проблем, разрубить который будет крайне непросто, с какими бы суммами инвестор ни пришел. Я знаю господина Дерипаску, это человек с трезвым умом, и он не будет махать саблями. Не исключена ситуация, что в результате вообще никто не захочет браться за этот объект", — прокомментировал в беседе с корреспондентом Ъ известие о появлении конкурента генеральный директор компании "Рюрик менеджмент" Леонид Полонский.
По мнению руководителя отдела торговой недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Арины Сендер, Смольный хочет видеть послушного инвестора, готового не только решить вопросы с многочисленными собственниками, но и проявить определенную гибкость в отношении требований города, в частности к сохранению исторической функции Апраксина двора. Опрошенные Ъ эксперты согласны с тем, что так или иначе за комплексом сохранится торговая функция. "Но этого мало для развития такой территории. Текущая тенденция — создание многофункциональных комплексов", — отмечает директор департамента оценки и аналитических исследований ГК "Бекар" Игорь Лучков.
"Ориентировочно рыночная стоимость занимаемых Апраксиным двором 17 гектаров составляет $100 млн. Город является основным собственником земли. Если учесть, что обычно доля государства в крупных инвестиционных проектах составляет 10 процентов от общей суммы инвестиций, то затраты девелопера на реконструкцию могут составить около $1 млрд", — полагает господин Лучков. Отметим, что эта цифра соответствует заявленной ранее компанией "Рюрик менеджмент" сумме инвестиций, которые оцениваются в $1-1,1 млрд. При этом окупаемость столь масштабных инвестиций вызывает вопросы. По мнению Игоря Лучкова, при реализации подобных по сложности проектов трудно рассчитывать на получение сверхприбыли — инвестор может рассчитывать на доходность не более 5-10%.
Леонид Полонский согласен, что Апраксин двор не просто девелоперский проект, а знаковый для города комплекс. "Понятно, что в отдаленной перспективе он будет прибыльным, но нужно четко понимать, что не стоит рассчитывать на быстрый возврат денег", — заявляет генеральный директор "Рюрик менеджмента". "На таких комплексных проектах инвестор делает себе имя, получая возможность заработать на каких-то других рядовых объектах", — замечает господин Лучков. Он прогнозирует появление на территории Апраксина двора малодоходных проектов, как в случае с реконструкцией Новой Голландии, где инвестор вообще не стал ставить во главу угла вопрос доходности. На взгляд господина Лучкова, в этом сказывается особенность комплексного развития территорий в центре города. Появление же нескольких кандидатов в стратегические инвесторы Апраксина двора играет на руку Смольному. Конкурируя между собой, они могут предложить городу такое решение, при котором его затраты на решение проблемы Апраксина двора будут минимальны.
Александр Низовский,
Анна Пушкарская
Площадь квартала, занимаемого комплексом "Апраксин двор", составляет 16,9 га. Всего на территории Апраксина двора находится 78 строений общей площадью 245,8 тыс. кв. м. Из них 82,8 тыс. кв. м находятся в частной собственности. Крупнейшие частные собственники — шведская компания Ruric AB (14,3 тыс. кв. м) и коммерческий центр "Питер" (12 тыс. кв. м). Остальная частная недвижимость распылена между мелкими собственниками. Еще 34 тыс. кв. м находятся в собственности Российской Федерации, 118 тыс. кв. м принадлежат Санкт-Петербургу. На территории внутренней части Апраксина двора, отводимой под проект комплексного развития, расположено 56 зданий, из них 13 — переданы инвесторам. Длинный фасадный корпус, как и еще 70% зданий "Апрашки", находится под охраной КГИОПа. Город является основным собственником земли на территории комплекса. По приблизительным оценкам, 15% участка — общая долевая собственность Санкт-Петербурга и владельцев коммерческих помещений.