Пусто не бывает

В Краснодарском крае объем арендных сделок на рынке складской недвижимости в прошлом году сократился на треть — до 197 тыс. кв. м. Эксперты связывают такую динамику с насыщением рынка, нехваткой свободных помещений, удорожанием их аренды, а также замедлением товарных потоков в сложившихся экономических условиях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае объем сделок аренды складских помещений сократился на 34,3%: с 300 кв. м в 2023 году до 197 тыс. кв. м в 2024 году. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили аналитики консалтинговой компании NF Group. Если в 2023 году пик активности пришелся на IV квартал, то в прошлом — на III квартал (3 из 4 сделок), уточняют эксперты.

Рост спроса на аренду качественных складских помещений отмечался в первых трех кварталах 2024 года. В январе — сентябре общий объем сделок достиг 131 тыс. кв. м, что почти в пять раз больше, чем за аналогичный период предшествующего года, писал «Ъ-Кубань» осенью.

«Насыщение рынка и занятость значительной части складских помещений — основные причины, по которым спрос на аренду складов снизился на треть. Крупные розничные сети и маркетплейсы — Wildberries, Ozon, Яндекс Маркет, X5 Group и другие — на несколько лет вперед заняли кубанские склады под сортировочные и основные центры хранения товаров. Им достались помещения с наибольшей площадью. Учитывая, что главные игроки взяли на себя львиную часть внимания потребителей, на долю второстепенных пришелся небольшой спрос. Но он есть, и он стабильный», — комментирует серийный FinTech and DeFi предприниматель, разработчик и аналитик WEB3Bureau Александр Вайс.

Предприниматель, основатель криптобиржи coytx.com Кирилл Сагитов такую динамику арендных сделок связывает с несколькими факторами.

«Во-первых, на старте 2024 года активно реализовывались отложенные запросы 2022–2023 годов: компании адаптировались к новым логистическим цепочкам, осваивали параллельный импорт, открывали региональные склады. Это сформировало всплеск спроса в первых трех кварталах 2024 года. Во-вторых, в четвертом квартале началось охлаждение рынка на фоне общего замедления товарных потоков и насыщения складских потребностей ряда логистических операторов и дистрибьюторов. Повышение стоимости аренды стало дополнительным сдерживающим фактором: одни компании решили оптимизировать площади, другие — отложили сделки на 2025 год»,— поясняет эксперт.

Не всем по карману

Согласно данным аналитиков NF Group, арендная ставка в складских помещениях класса A в Краснодарском крае по итогам 2024 года выросла в среднем на 17,7%: с 8,5–9 тыс. руб. в 2023 году до 10–11 тыс. руб./кв. м в год в прошлом.

«Вместе с повышением ключевой ставки до 21%, повлиявшей на рост аренды складов в Краснодаре на 18%, владельцам бизнеса приходится выбирать: сократить расходы, уменьшить товарные позиции либо постараться найти новых клиентов, партнеров и точки сбыта. Сложность в том, что для небольших и средних продавцов подобное подорожание весьма ощутимо»,— комментирует Александр Вайс.

По данным эксперта, стоимость месячной аренды оптового склада в Краснодаре в конце марта 2025 года составляет примерно 500 тыс. руб. за тысячу кв. м, что на 90 тыс. больше, чем годом ранее. «Единственное, что я здесь могу посоветовать малому предпринимательству,— ждать и искать обходные пути (оптимизация расходов, программы поддержки), а также новых клиентов и партнеров»,— рекомендует Александр Вайс.

Руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева рассказала, что в Краснодаре в продаже находится 40 складских помещений общей площадью 108,6 тыс. кв. м. Средняя площадь таких лотов — 2,6 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра складской недвижимости — 67,7 тыс. руб. В аренде находится 200 складских помещений общей площадью 352 тыс. кв. м. Средняя цена аренды — 240 тыс. руб./мес.

В Новороссийске таких помещений насчитывается девять. Их общая площадь — 22,2 тыс. кв. м. Средняя площадь — 2,4 тыс. кв. м. СВЦ — 67,2 тыс. руб. В аренде находится порядка 45 помещений. Средняя ставка аренды —125 тыс. руб./мес.

В Сочи продаются девять складских помещений общей площадью 6,7 тыс. кв. м. Средняя площадь — 480 кв. м, СВЦ — 188,7 тыс. руб. В аренду предлагается 53 помещения. Средняя площадь — 240 кв. м, ставка аренды составляет 165 тыс. руб./мес.

«Наибольшим спросом в Краснодарском крае пользуются складские помещения класса A площадью от 1,5 тыс. кв. м. Такие объекты востребованы крупными федеральными компаниями из сегмента электронной торговли, которые ценят современные технические характеристики и удобное расположение складов. Также значительную долю спроса формируют продуктовые ритейлеры, включая дискаунтеры»,— говорит директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.

По наблюдениям Кирилла Сагитова, также востребованы складские помещения класса B и B+, площадью до 3 тыс. кв. м, с удобным подъездом, базовой инфраструктурой и возможностью адаптации под конкретного арендатора. «Основные клиенты — компании FMCG, дистрибуция бытовой техники и e-commerce. Активность также сохраняется со стороны сельхозпроизводителей и логистических операторов, обслуживающих внешние рынки Юга и Северного Кавказа»,— отмечает эксперт.

Демонстрирует рост и рынок индивидуального хранения. По данным компании «Твой склад», наибольшим спросом пользуются компактные боксы. В сегменте аренды помещений до 20 кв. м клиенты чаще всего выбирают боксы площадью 3–5 кв. м (объемом 9–15 кубометров). Именно такие пространства, по статистике компании, арендуются на 30% быстрее, чем более крупные или мелкие аналоги.

«Боксы размером 3–5 кв. м идеально соответствуют запросам частных лиц. Во-первых, они позволяют разместить сезонные вещи (например, зимнюю экипировку или садовый инвентарь), освобождая пространство в квартире. Во-вторых, их часто арендуют при переездах: такой объем вмещает мебель из одной-двух комнат, коробки с бытовыми предметами или даже небольшой автомобильный прицеп. Немалую роль играет и экономический фактор: стоимость аренды варьируется от 5,4 до 7,5 тыс. руб. в месяц, что для многих клиентов становится оптимальным балансом между ценой и полезной площадью»,— поясняет директор по развитию «Твой склад» Надежда Пичугина.

Во всех городах присутствия компании наблюдается положительная динамика спроса на складские помещения. Например, в Новороссийске количество клиентов выросло до 508 человек, что на 80% больше, чем годом ранее. Загрузка объектов достигла 85–90% — на 40% выше показателей предыдущего года.

По словам представителей компании, ключевой драйвер — урбанизация и дефицит пространства. «В густонаселенных районах, где квадратные метры жилья на вес золота, аренда бокса становится альтернативой захламлению квартир. Люди готовы платить за освобождение личного пространства — это тренд, который будет только усиливаться»,— отмечает Надежда Пичугина.

По качеству и объемам в лидерах

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская отмечает, что рынок Краснодара является одним из наиболее активных региональных рынков в РФ: он занимает третье место по обеспеченности качественными складскими помещениями после Екатеринбурга и Новосибирска. «Прежде всего это обусловлено выгодным расположением с точки зрения логистических потоков, а также развитой торговлей, в том числе активным развитием онлайн-торговли в последние несколько лет»,— поясняет эксперт. На кубанскую столицу приходится не менее 60% всего строящегося объема складской недвижимости региона. Из числа крупных объектов в кубанской столице ведется строительство комплекса класса А в поселке Энем (95 тыс. кв. м) и на улице Уральской (37 тыс. кв. м).

По словам Ольги Змиевской, динамика прироста складской недвижимости в Краснодарском крае замедляется. Рынок очень активно рос в 2021–2023 годах, наращивая остро недостающие на тот момент площади. В 2021 году было введено 492 тыс. кв. м производственно-складской недвижимости, в 2022 году — 669 тыс. кв. м, в 2023 году — 838 тыс. кв. м, в 1-м полугодии 2024 г. — 268 тыс. кв. м (данные Росстата). По мнению эксперта, охлаждение обусловлено относительным насыщением рынка, но также девелоперов сдерживает высокая ставка по кредитам.

«Стабильно высокой является доля проектов формата BTS (строительство складов под нужды конкретных компаний). Зарождающийся тренд для краснодарского рынка — появление формата производственно-складских помещений и объектов формата light-industrial. В краевом центре и его пригороде насчитывается порядка 270 строящихся и существующих объектов подобного типа. Такой формат наиболее подходит для производственно-торговых предприятий»,— резюмирует Ольга Змиевская.

Объемы строительства складов могут замедлиться

Кирилл Сагитов прогнозирует, что в 2025 году рынок складской недвижимости войдет в фазу умеренной коррекции и балансировки. «Ожидается рост спроса на модульные и гибкие форматы складов, а также рост интереса к локациям вблизи ключевых транспортных узлов (обход Краснодара, трасса М4). Новое строительство будет идти точечно — под конкретных заказчиков или в формате built-to-suit. Цены на аренду, вероятно, стабилизируются, но в случае увеличения строительных издержек или дефицита качественных площадей возможен рост на уровне 5–7%. Сегмент покупки останется более консервативным, а сделки — штучными. Определяющими факторами станут: макроэкономика, развитие логистики в ЮФО и инвестиционная активность в промышленном секторе»,— комментирует эксперт.

Ярослав Кабаков ожидает стабилизацию спроса на складские помещения, причем сектор электронной коммерции продолжит оказывать влияние на рынок, хотя темпы роста спроса могут замедлиться.

«Введение новых складских площадей может сократиться на фоне роста стоимости строительства и высокой стоимости заемного финансирования. По прогнозам IBC Real Estate, в России в 2025 году будет введено около 4 млн кв. м складской недвижимости, что на 18% меньше, чем в 2024 году. Рост стоимости строительства и снижение темпов ввода новых объектов могут привести к увеличению арендных ставок и цен на продажу складских помещений. Однако повышение цен может ограничить платежеспособный спрос, особенно со стороны малого и среднего бизнеса»,— отмечает эксперт.

Определяющими факторами, по мнению Ярослава Кабакова, станут общее состояние экономики и уровень инфляции, которые повлияют на инвестиционную активность и платежеспособность арендаторов.

Маргарита Синкевич