Берег прирастает метрами

В Новороссийске и Анапе объем предложения на первичном рынке недвижимости в 2025 году увеличился за счет ввода очередных литеров в уже действующих проектах. В Геленджике этот показатель, напротив, сократился, что связано с мораторием на строительство многоквартирных домов. Эксперты рассказали «Ъ-Новороссийск», как отреагировали рынки жилья этих городов на сокращение объемов ипотечного кредитования, а также о том, как меняется структура предложения, стоимость и инвестиционная привлекательность квадратных метров курортной недвижимости в новых экономических условиях.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Новороссийске объем предложения на первичном рынке жилья с начала 2025 года вырос на 74,8%. В реализации находится 337,8 тыс. кв. м (6,5 тыс. квартир). При этом средневзвешенная цена кв. м (СВЦ) за три месяца уменьшилась на 1,2% — до 209,6 тыс. руб. Самыми масштабными проектами являются ЖК «Золотой берег 2», ЖК «Резиденция морей», ЖК «Облака», ЖК «Барса». Об этом «Ъ-Новороссийск» рассказали в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева положительную динамику объясняет увеличением экспозиции в некоторых крупных проектах.

«В Новороссийске по состоянию на март 2025 года строится 812 тыс. кв. м. За прошлый год показатель вырос на 24%. Новых проектов вышло немного, самый крупный из них — “Порт-Ново” (DOGMA). В 2025 году рост продолжился и составил +16%. Но новых проектов не было, прирост произошел за счет вывода очередных литеров в “Барсе” (проект ГК “Точно”) и “Городе у моря” (проект “ВКБ”)»,— уточняет директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

Еще более ощутимо, по словам Елены Чегодаевой, объем предложения увеличился на первичном рынке недвижимости в Анапе — в 2,3 раза за первый квартал 2025 года. В реализации находится 326,7 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир и апартаментов).

«На этом рынке доля апартаментов составляет 74%, за три месяца она увеличилась на 18%. СВЦ первичного рынка Анапы за три месяца выросла на 13,4% — до 327,8 тыс. руб. СВЦ апартаментов составляет 346,8 тыс. руб. (на 7,2% больше, чем три месяца назад), а квартир — 273,2 тыс. руб. (+11,6%). Разница между СВЦ апартаментов и квартир составляет 21,2%. Крупнейшими являются проекты с апартаментами ЖК SunGarden, ЖК “Гостиничный комплекс Мореград”, ЖК “Гостиничный комплекс “Лучи”»,— рассказывает эксперт.

Стоимость «квадрата» в новостройке на курорте за год выросла на 33%, утверждает Ольга Змиевская. «Динамика связана с выходом апарт-отелей бизнес-класса, стоимость 1 кв. м которых включает отделку и меблировку. То есть рост во многом продиктован изменением структуры предложения»,— поясняет эксперт.

По данным аналитиков Macon, в Анапе сейчас строится 827 тыс. кв. м. В прошлом году здесь случился резкий прирост строительства — в 2,5 раза. Обеспечили его главным образом новые апарт-отели «Корсаков» и «Мореград» («ССК»), «Николай» («СЗ Ан Инвестиции»), «Эден» (СЗ Югстройзаказчик), а также новый жилой комплекс «Хозяин морей» (ГК «Точно»). «В начале 2025 года стройка выросла еще на 11%, но исключительно из-за новых литеров в рамках уже строящихся проектов»,— добавляет Ольга Змиевская.

В Геленджике динамика, напротив, отрицательная. В реализации, по информации аналитиков компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», находится 1,8 тыс. кв. м, что на 14,1% меньше, чем в декабре 2024 года. СВЦ снизилась за это время на 14,2% — до 162,1 тыс. руб.

«В Геленджике девелоперская активность уже давно околонулевая. В начале 2024 года завершилось строительство ЖК “Атмосфера”. Других возводимых жилых проектов в городе больше нет. Известно о строительстве элитного апарт-отеля, за управление которым возьмется турецкий оператор»,— отмечает Ольга Змиевская.

Заместитель директора по первичному рынку и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова сокращение объема предложения в Геленджике связывает с мораторием на строительство новых комплексов. «Остатки, которые были у застройщиков, распродаются, а новые лоты не появляются»,— поясняет эксперт.

Строительство с ограничениями

Заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт отмечает, что на первичном рынке недвижимости Черноморского побережья наблюдаются существенные различия в структуре предложения. «В Новороссийске преобладают объекты для постоянного проживания — многоквартирные жилые комплексы, тогда как в Анапе предложение более диверсифицировано с акцентом на курортную недвижимость для различных форматов проживания — от краткосрочного до постоянного»,— говорит эксперт.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев такую разницу объясняет отличием городов друг от друга в плане инфраструктуры и длины береговой линии. «В Анапе есть возможность возводить новые туристические объекты в районе Пионерского проспекта и Джемете, в то время как в Новороссийске строительство вблизи береговой линии ограничено дефицитом земельного банка. Также стоит отметить, что Анапа — это курортный город, подверженный сезонности, а Новороссийск — портовый город, где жизнь кипит круглый год»,— рассказывает эксперт.

По мнению Ольги Змиевской, Новороссийск, Геленджик и Анапу объединяет сложная ситуация с инженерными коммуникациями, в связи с чем строительство в этих городах ограничено. «Наиболее остро ситуация складывается в Геленджике, в течение нескольких лет жесткие запреты действовали в Анапе и Новороссийске, в 2024 году их несколько послабили, что сразу же отразилось на стройке. Прирост возводимого жилья в основном происходит в рамках уже реализуемых комплексов, где выводятся очередные литеры. Новые проекты — редкость для этих городов. Хотя Анапа в 2024 году выделилась апарт-отелями — сравнительно новый формат, который пришел из Сочи. Стоит отметить экспансию крупных краснодарских застройщиков в Анапу и Новороссийск («Точно», ССК, Dogma, ВКБ), в основном новые проекты принадлежат им»,— говорит эксперт.

По наблюдениям Инны Грибановой, в данных локациях девелоперы видят больше потенциала рынка, чем в Краснодаре, учитывая растущий поток туристов.

На вызовы отреагировали по-разному

Структура и индивидуальные особенности предложения в отдельных городах на рынке недвижимости определили их устойчивость к прошлогодним вызовам. Так, в Анапе, по словам Ольги Змиевской, спрос активно прирастал на протяжении всего 2024 года в ответ на появление долгожданного предложения.

«Можно сказать, что новый для этого рынка инвестиционный спрос генерировали вышедшие апарт-отели. Даже ухудшение условий по ипотеке не остановило положительную динамику сделок. Но тут надо отметить, что в абсолютном выражении в 2024 году было продано 2,2 тыс. квартир и апартаментов, что сильно отстает от значений 2016-2020 годов, когда в Анапе в среднем совершалось около 5-6 тыс. сделок в год. В начале 2025 года спрос держится выше начала 2024 года, но остается в разы ниже конца 2024 года»,— уточняет эксперт.

В Новороссийске спрос, напротив, остро отреагировал на ухудшение условий по ипотеке, поскольку изначально сформирован жилыми проектами, что, по мнению, генерального директора инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгения Шавнева, ожидаемо. «Сейчас лишь 10-15% россиян в теории готовы взять ипотеку, при этом подчеркивают, что это будет крайней мерой. Таким образом, снижение спроса на новостройки связано с тем, что многие покупатели уже воспользовались возможностью приобрести жилье по льготной ипотеке, а кто не успел, тот сейчас не готов. Кроме того, мы видим рост цен из-за увеличения себестоимости строительства, что также негативно влияет на спрос»,— заключает эксперт.

Согласно данным аналитиков Macon, после отмены льготной программы объем сделок в третьем квартале 2024 года сократился более чем в два раза по отношению ко второму кварталу того же года. Первые два месяца 2025 года остаются на уровне аналогичного периода прошлого года, падение относительно четвертого квартала 2024 г составляет 40%. Из-за сужения рынка емкость спроса в Новороссийске в 3-4 раза ниже тех значений, которых она достигала в предшествующие периоды.

«Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии, особенно среди молодых семей и инвесторов, рассматривающих жилье для последующей аренды. Портрет покупателя смещается в сторону молодых специалистов и семей, ищущих комфортное жилье с развитой инфраструктурой, а также инвесторов, заинтересованных в доходной недвижимости на курортах»,— говорит топ-менеджер компании «Аякс» Айгуль Нугаева.

По словам Евгения Ткачева, в Новороссийске традиционно пользуется спросом у покупателей южный район города,— из-за наличия инфраструктуры и близости к морю. Компания ССК анонсировала строительство гостиничного комплекса в Новороссийске, который может оттянуть покупателей из Анапы из-за более привлекательных характеристик и близости к морю, считает эксперт.

Инвестиционно привлекательно

Инвестиционная привлекательность недвижимости в курортных городах Краснодарского края стабильно высока. Именно с этой целью, по наблюдениям Евгения Шавнева, приобретается более 60% жилья в новостройках побережья, и, как правило, жителями из других регионов, в частности, Москвы, Московской области и наиболее развитых городов Урала и Севера.

«Динамика спроса на недвижимость в курортных городах Краснодарского края демонстрирует устойчивый рост на протяжении длительного времени. Наряду со спросом растет и стоимость жилья. За последние 5-6 лет квартиры подорожали здесь в 2,5-3 раза»,— говорит основатель девелопера курортной недвижимости - компании Bravo Аркадий Погосян.

Он отмечает, что в последние годы Новороссийск, Геленджик и Анапа активно развиваются. Здесь появляются новые социальные и инфраструктурные объекты, запускаются новые проекты, что способствует росту инвестиционной привлекательности этих городов. «Так, в 2024 году реализуют проект федерального значения — “Новая Анапа” с совокупным объемом инвестиций порядка 560 млрд руб. В рамках его реализации 60 млрд будут направлены на внешнюю обеспечивающую инфраструктуру: инженерную, транспортную, досуговую»,— подчеркивает эксперт.

Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко отмечает, что запрет на точечную застройку создает благоприятные условия для комплексного развития территорий, где наряду с жилыми комплексами обязательно строятся социальные объекты — школы, детские сады и поликлиники. Это делает жизнь в Анапе более комфортной и удобной, а также позволяет сохранить природное богатство, что добавляет привлекательности курорту»,— говорит эксперт.

По словам Инны Грибановой, с активным строительством гостиничного кластера в Анапе увеличился поток инвестиционного спроса. «Инвесторы, которые раньше вкладывались в квартиры и коммерцию, сейчас охотно перекладывают свои деньги в апартаменты, понимая, что данный продукт обеспечит большую доходность при меньших действиях со стороны владельца объекта недвижимости. В связи с экологической ситуацией в Анапе застройщики пока заморозили цены на свои проекты и не поднимают их. Это в свою очередь подогрело инвестиционный спрос — люди понимают, что сегодня они могут приобрести ликвидные лоты по цене практически прошлого года, хотя темпы строительства уже выше, и соответственно доходность с учетом капитализации тоже будет больше»,— поясняет эксперт.

«С точки зрения сроков окупаемости и инвестиционной привлекательности мы находимся в рамках средних значений 12-летней окупаемости. Лоты, имеющие эксклюзивную концепцию будут являться более привлекательными для инвестиций»,— добавляет Евгений Ткачев.

Цены продолжат расти, но медленнее

Ольга Змиевская предполагает, что, поскольку потенциальный спрос в этих городах выше текущего предложения, и в течение ближайшего года ситуация с коммуникациями вряд ли разрешится, рост цен в них с высокой вероятностью сохранится. Однако волна интенсивного повышения стоимости 1 кв. м, наиболее вероятно, завершилась. Ожидаемый прирост составит около 5-10% по итогам 2025 года.

Айгуль Нугаева уверена, что спрос на жилье в Новороссийске, Анапе и Геленджике будет высоким, особенно в преддверии курортного сезона. «Традиционно, это период активности покупателей не только из нашего региона, но и гостей края. В Геленджике ограниченное предложение новостроек из-за строительных ограничений, что может приводить к повышению цен на имеющиеся объекты и смещению спроса на вторичный рынок. С учетом введения семейной ипотеки на приобретение недвижимости на вторичном рынке в Геленджике, спрос на такие квартиры вырастет, что также может повлиять на стоимость с тенденцией к росту»,— допускает эксперт.

Аркадий Погосян считает, что программа «Семейной ипотеки» станет основным драйвером развития рынка недвижимости в Геленджике в ближайшее время.

По мнению Евгения Ткачева, если не появятся дополнительные стимулы спроса (страх потери сбережений, введение ипотеки для бойцов СВО и членов их семей, расширение действующих льготных ипотечных программ), то он будет находиться в значениях 2024 года с небольшим отклонением в сторону роста.

Что касается предложения, то в 2025 году оно вырастет. «Главным ньюсмейкером станет ССК, который планирует запустить в Анапе гостиничный комплекс в продажу и начать строительство комплекса в районе Ореховой рощи. Также готовится к запуску проект гостиничного комплекса в Новороссийске, находящийся в южном микрорайоне города, выйдут в продажу новые очереди комплекса “Резиденция морей”»,— говорит эксперт.

Аркадий Погосян увеличение спроса ожидает во втором полугодии 2025 года. «Это традиционно для курортных локаций, где стабильный покупательский спрос подогревается внутренним туризмом и в свою очередь провоцирует рост средней стоимости квадратного метра жилья. Кроме того, на рост стоимости жилья будут влиять инфляционные процессы: увеличение цены строительных материалов, рабочей силы, а также проектные обязательства застройщиков окажут давление на стоимость объекта. Стоит также отметить, что в условиях экономической нестабильности девелоперы могут сдерживать запуск новых проектов, что также способствует дальнейшему росту цен. При этом темпы увеличения цен, вероятно, останутся в фазе плавного роста и будут умеренными — в среднем в пределах 5-7%»,— говорит эксперт.

Ольга Нарт считает, что планируемое в регионе развитие транспортной инфраструктуры может дать дополнительный импульс для роста стоимости квадратного метра в курортных городах Краснодарского края. «Также открытие в перспективе аэропортов, которые временно не функционируют, будет способствовать как увеличению туристического потока, так и росту инвестиционной привлекательности местной недвижимости — для покупателей, ориентированных на собственное проживание, и для инвесторов, рассматривающих объекты как источник дохода»,— резюмирует эксперт.

Маргарита Синкевич