Дефолты богатых
Юрист Ольга Плешанова о том, почему состоятельные граждане перестают платить по ипотеке
В России растет число неплатежей по ипотеке, причем платить перестают богатые. Доля российских семей с ипотекой, не сумевших внести обязательный платеж по ней, в июле—сентябре прошлого года выросла до максимума со второго квартала 2023 года, и произошло это за счет роста неплатежей среди состоятельных россиян. Такой вывод следует из данных Росстата. Парадокс в том, что число дефолтов со стороны наименее состоятельных граждан при этом, наоборот, сократилось.
Фото: Юрист Ольга Плешанова
Фото: Юрист Ольга Плешанова
Ипотечное кредитование может относиться и к готовым объектам недвижимости, и к договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). При выдаче банком кредита на заключение ДДУ применяются те же нормы ипотечного законодательства, что и к залогу существующих объектов. Разница в том, что при кредитовании на этапе строительства предметом залога выступает право требовать от застройщика передачи объекта, когда он будет построен и сдан в эксплуатацию. После передачи заемщик регистрирует свое право собственности и одновременно — право залога банка (действует до момента погашения кредита), то есть залог прав по ДДУ меняется на залог объекта недвижимости.
Вероятных причин, по которым состоятельные граждане могут перестать платить по кредитам на ДДУ, можно назвать две:
- перенос застройщиками сроков строительства в условиях моратория на взимание финансовых санкций;
- желание граждан выйти из ДДУ, заключенных как ипотека без первоначального взноса или ипотека от застройщика, из-за существенного завышения стоимости объекта.
Обе причины взаимосвязаны, поскольку влияют на цену объектов.
Правительство РФ в прошлом году продлило до 30 июня 2025 года мораторий на взимание с застройщиков финансовых санкций (неустоек, процентов, убытков). Новый срок, возможно, не последний. Мораторий затрагивает не только санкции за некачественную постройку, но и препятствует выходу дольщиков из проекта в случае нарушения сроков строительства.
Переход к долевому строительству с использованием счетов эскроу (обязательным он стал с июля 2019 года) предусмотрел гарантии для граждан-дольщиков: Закон №214-ФЗ позволяет им при задержке передачи квартиры всего на два месяца расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Банк обязан вернуть депонированные деньги, а застройщик — выплатить проценты за весь срок нахождения этих денег на счете эскроу по текущей ключевой ставке Банка России (сейчас она 21%), а если дольщиком является гражданин-потребитель, то в двойном размере. С учетом нынешнего моратория взимание процентов и различных штрафных санкций запрещено — дольщик может только забрать деньги по номиналу, существенно теряя из-за инфляции.
При этом застройщику кредит на строительство дает банк, в котором впоследствии депонируются средства дольщиков и в залог которому переходит имущество компании (право аренды земельного участка под застройку, стройматериалы, объект незавершенного строительства). Как только дом сдается в эксплуатацию, построенные объекты передаются дольщикам как первоначальным собственникам, причем без залогового обременения по обязательствам застройщика перед банком (объекты могут быть предметом ипотеки только по кредиту самого дольщика). Таким образом, дольщики получают юридически чистые квартиры, застройщик — деньги со счетов эскроу, банк — возврат кредита застройщиком и ипотечный портфель.
Данный механизм хорошо работает в случае, когда на этапе строительства большинство объектов распродается по ДДУ и средства на счетах эскроу позволяют окупить проект.
Если же ДДУ заключено мало, то после сдачи дома в эксплуатацию застройщику придется оформить нераспроданные квартиры в свою собственность, при этом они могут оказаться в залоге у банка по непогашенному кредиту застройщика. Такие квартиры продаются уже по правилам вторичного рынка и требуют очистки от залога.
В условиях снижения продаж застройщики стремятся реализовать как можно больше квартир на первичном рынке по ДДУ. Этим объясняются и дисконты, которые на построенные квартиры могут быть больше, чем на старте продаж.
Дольщикам, которые выплатили первоначальный взнос, воспользовались льготной ипотекой по госпрограмме и долго платили по кредиту, бежать невыгодно — они слишком много теряют. Однако те, кто взял ипотеку по маркетинговым программам, не заплатил первый взнос (либо заплатил в минимальном размере), почти не платил проценты по кредиту и внес мало ежемесячных платежей, могут решить, что проект им невыгоден. Тем более что квартира в построенном доме с дисконтом от застройщика может обойтись дешевле.
Расторгнуть ДДУ, если сроки строительства не переносились, дольщик не вправе, поэтому выход один — перестать платить по ипотеке и отдать объект на откуп банку, у которого права по ДДУ находятся в залоге. Это влечет проблемы уже для банков.
Деньги, депонированные на счетах эскроу, дают банку беспроцентное фондирование и одновременно обеспечивают возврат кредита застройщиком, поэтому при уходе любого дольщика в любой форме эти ценности для банка теряются. Кроме того, ухудшается состояние ипотечного портфеля, если банк кредитовал ушедшего дольщика.
Ситуация, когда дольщик перестает платить по ипотеке и фактически бросает ДДУ, хуже, чем при расторжении ДДУ по закону №214-ФЗ и возврате денег со счета эскроу. При расторжении ДДУ произойдет досрочное погашение дольщиком ипотечного кредита и реального ущерба у банка не будет, тогда как при фактическом отказе (остановке платежей) банк будет вынужден обращать взыскание на заложенные права по ДДУ, что не гарантирует возврата банком своих денег.
Обращение взыскания на права, заложенные по ДДУ, сделает банк участником долевого строительства с точки зрения закона №214-ФЗ: банк вправе будет либо уступить эти права, либо расторгнуть ДДУ в предусмотренных законом случаях (в частности, при переносе сроков строительства), либо получить построенный объект в собственность. Основная проблема связана с завышенной стоимостью объекта — уступить права по ДДУ либо продать готовый объект по такой цене будет затруднительно.
Банкротство застройщика еще заметнее усложнит ситуацию: терминология Закона о банкротстве и закона №214-ФЗ не совпадает, поэтому спорные ситуации не исключены. С точки зрения Закона о банкротстве банк (юридическое лицо) не считается участником строительства — к ним относятся граждане-дольщики, требования которых удовлетворяются в приоритетном порядке. Претендовать на получение квартиры банк не может, хотя расторгнуть ДДУ и получить деньги со счета эскроу закон №214-ФЗ позволяет любому участнику долевого строительства, в том числе при банкротстве застройщика (п. 2 ч. 7 ст. 15.4). Однако сможет ли банк получить их на практике, особенно если достраивать объект возьмется госкомпания, а спрос на квартиры будет низкий,— большой вопрос.
Вопросы могут возникнуть и в связи с материнским капиталом, если он был внесен в оплату ДДУ дефолтным заемщиком банка. По общему правилу на средства материнского капитала нельзя обращать взыскание, а при расторжении ДДУ дольщиком эти средства подлежат возврату в Фонд пенсионного и социального страхования РФ. На практике не урегулирована даже ситуация, когда взыскание обращается на квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала: специального регулирования нет, и до последнего времени считалось, что взыскание можно обращать по общим правилам, поскольку материнский капитал уже реализован. Как быть в случае, когда средства материнского капитала, внесенные в оплату ДДУ на счет эскроу, достались банку, к которому перешли права по этому ДДУ и который его расторг, пока неизвестно.
Дефолты ипотечников по ДДУ в мире уже случались: в Китае срыв сроков строительства и прекращение платежей дольщиков привели к банкротству Evergrande. В США причиной ипотечного кризиса 2007–2008 годов, когда пали гиганты Fannie Mae и Freddie Mac, тоже были неплатежи заемщиков: падение спроса на недвижимость и снижение цен создали ситуацию, когда ипотечнику выгоднее было бросить дорогой объект и купить более дешевый.