«Спрос находится в высокой зависимости от ипотечных ставок»
Эксперт Ольга Змиевская — об объемах строительства жилья на Ставрополье
В Ставропольском крае в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» за первые месяцы 2025 года, по официальным данным, введено около 635 тыс. кв. м жилья, что составляет половину от запланированного годового объема 1,2 млн кв. м. При этом большая часть нового жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — порядка 435 тыс. кв. м. Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская пояснила «Ъ-Кавказ», почему в ближайшие годы объемы ввода жилья в крае не должны опускаться ниже показателей последних пяти лет, а также привела примеры девелоперской активности в регионе, в зависимости от конкретного города.
Фото: из архива эксперта
Фото: из архива эксперта
«Обеспеченность жильем в Ставрополе и в Кавминводах достигла той отметки, когда потенциальные покупатели все больше рассматривают вариант улучшения жилищных условий. Однако улучшая проект, девелоперам важно не "переборщить" и не сделать его слишком дорогим. Все же локальный рынок пока чувствителен к цене.
В Ставрополе средняя цена на начало 2025 года составляет 102 тыс. руб./кв. м., За год она выросла на 6%. Значение сравнительно низкое, так как в российских городах с сопоставимой численностью населения средняя стоимость составляет 134 тыс. руб./кв. м.
На курортах Кавминвод стоимость «квадрата» повыше: в Кисловодске она составляет 188 тыс. руб. (+25% за год), в Пятигорске — 129 тыс. руб. (+10% за год), в Ессентуках — 119 тыс. руб. (+9% за год), в Железноводске — 106 тыс. руб. (+20% за год). В Невинномысске цена сравнительно низкая — 95 тыс. руб./кв. м (за год не изменилась), в Георгиевске еще ниже — 88 тыс. руб. (единственный проект вышел в 2024 году).
В строительстве на начало 2025 года находится более 1,7 млн кв. м многоквартирного жилья. В расчете на одного жителя края строится 0,6 кв. м. Но нужно понимать, что девелоперская активность сильно разнится в зависимости от города.
В Ставрополе строится 918 тыс. кв. м или 1,6 кв. м на человека, что соответствует среднероссийскому показателю. Другой зоной активности являются города Кавминвод: Пятигорск (247 тыс. кв. м в стройке), Ессентуки (197 тыс. кв. м), Кисловодск (92 тыс. кв. м), Железноводск (47 тыс. кв. м) и Минеральные Воды (46 тыс. кв. м). Девелоперскую активность здесь можно охарактеризовать как умеренную. Строительство также ведется в Невинномысске (10 объектов общей площадью 47 тыс. кв. м) и в Георгиевске (12 тыс. кв. м). В обоих случаях это – небольшой объем.
Сейчас спрос находится в высокой зависимости от ипотечных ставок. Это искажает реальную потребность в жилье. В долгосрочной перспективе целесообразно исходить из потребности в жилищном фонде. Так, в Ставрополе для достижения целевого показателя обеспеченности (33 кв. м на человека – показатель, установленный правительством) требуется еще 3,7 млн кв. м жилья. Значит, еще как минимум лет десять ввод не должен опускаться ниже значений последних пяти лет.
Крупные игроки обходят Ставрополье стороной. Пожалуй, главная причина – сравнительно низкий уровень цен, а также умеренная емкость спроса. В приоритете у девелоперов остаются крупные города-миллионники, а таких в крае нет».