Тренд на гибкость
Почему арендаторы все чаще выбирают альтернативу традиционным офисам
Согласно данным консалтинговой компании CMWP, в феврале 2025 года вакантность гибких офисных пространств Москвы снизилась до 6,7% против 14,1% годом ранее. По оценкам экспертов, тенденция обусловлена как преимуществами формата, так и дефицитом качественных предложений на традиционном рынке офисной недвижимости. В условиях ограниченного ввода новых бизнес-центров арендаторы все чаще рассматривают гибкие пространства как удобную альтернативу.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По итогам 2024 года рынок гибких рабочих пространств в Москве продемонстрировал тенденции, характерные для классического сегмента офисной недвижимости: дефицит предложения, реализация площадок до ввода в эксплуатацию и рост ставок аренды. Как отмечает директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева, спрос на гибкие офисы в 2024 году увеличился почти на 50%.
Порядка 90% площадей в новых открытиях четвертого квартала прошлого года были реализованы еще до открытия, что отразилось и на динамике вакансии: показатель составил 6,7% снизившись на 7,4 п. п. по сравнению с 2023 годом, следует из данных CMWP.
По данным руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, общий объем предложения сервисных офисов на конец года составил 434 тыс. кв. м, из которых 354 тыс. кв. м — сетевые площадки. Запрашиваемые ставки аренды на рынке гибких офисов в Москве варьируются от 25 тыс. до 40 тыс. руб. За рабочее место в месяц (без НДС). В топовых локациях показатель может достигать 70 тыс. руб. Рост ставок аренды, по мнению коммерческого директора Space 1 Марии Кабановой, обусловлен рядом экономических факторов: повышением стоимости прямой аренды, удорожанием инвестиций в отделку, увеличением стоимости заемных средств и всех операционных расходов.
Ограниченное предложение качественных офисных пространств в традиционных бизнес-центрах во многом является драйвером роста спроса на гибкие офисные решения.
«Средняя вакансия в Москве ниже 5%, при этом в некоторых центральных районах, например Басманном, на данный момент нет ни одного БЦ класса А, а доля свободных для аренды площадей составляет менее 1%»,— отмечает коммерческий директор OCTOBER GROUP Юрий Коган.
С ним соглашается управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик» / OFIX Владимир Дорофеев, отмечая, что сервисные офисы и коворкинги закрывают те же потребности, что и классические деловые проекты, но в ином формате — «готовый офис с ремонтом и добавленным сервисом». Директор по развитию компании Pro FM Александр Устинов добавляет, что классический сервисный офис сейчас — это пространство для больших компаний, которым нужны скорость и гибкость в работе со своей HR-стратегией. Ритейл-коворкинги, ориентированные на частного пользователя или МСП, составляют не более 10% от общего объема предложения.
По словам Виолетты Сливной, коммерческого директора компании Upside Development, резкий рост спроса на гибкие пространства произошел после пандемии. «Если до 2020 года коворкинги пользовались популярностью у IT-специалистов, то после локдауна трансформируемые офисы стали нужны представителям разных отраслей: от крупных компаний до частного сектора»,— говорит она.
В свою очередь, исполнительный директор Remain Александр Богданов отмечает, что с 2022 года профиль арендаторов сервисного офиса формируют представители IT-сектора, а также банков и финансовых организаций. Среди ключевых преимуществ гибких офисов он называет скорость заезда (один-два дня с даты подписания договора), готовую инфраструктуру с ремонтом и мебелью, а также включение в арендную плату сервисов и эксплуатационных расходов — это решающий фактор выбора для многих арендаторов, уверен эксперт.
Пошли по домам
По оценке управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, количество россиян, работающих удаленно, сегодня превышает 1 млн человек. Параллельно наблюдается тенденция возвращения сотрудников в офисы, однако все больше граждан предпочитают гибридный формат, сочетающий удаленную работу с пребыванием в офисе. «Эта тенденция особенно характерна для молодых людей в возрасте 30–40 лет, составляющих основную категорию покупателей квартир в новостройках. Неудивительно, что коворкинги в жилых комплексах стали пользоваться повышенным спросом. Некоторые девелоперы даже проектируют несколько таких пространств в одном проекте — в лобби и в общественных зонах на жилых этажах»,— говорит господин Сырцов.
Генеральный директор бюро Mors Architects Виталий Землянский подтверждает актуальность тренда, отмечая, что коворкинг для резидентов или помещение для сетевого оператора гибких офисов в ЖК уже едва ли не обязательный элемент для проектов бизнес-класса и выше. Однако он подчеркивает важность адекватной реализации идеи: «Не всегда то, что позиционируется как коворкинг в рекламных материалах, соответствует действительности. Нередко под этим термином маскируются обычные зоны ожидания с Wi-Fi».
Александр Богданов отмечает, что все больше новых ЖК проектируются с возможностью размещения там гибкого рабочего пространства, обычно в зоне ритейла. Однако такие небольшие площадки, до 200 кв. м, не рассматриваются как конкуренция для рынка в целом, а лишь способствуют решению задачи «работы из дома».
По словам руководителя проекта бизнес-кластера «Прокшино» Татьяны Грихно, подобные гибкие пространства чаще всего арендуют индивидуальные предприниматели и фрилансеры. Встречаются также сотрудники крупных компаний, которым работодатель оплачивает удаленную работу в «офисе у дома». Коммерческий директор девелоперской компании Dar Анна Усатова добавляет, что в жилых комплексах спрос формируют, как правило, жители самого комплекса или соседних домов, а рабочие места расписаны на месяц-два вперед.
Устойчивое развитие
По прогнозам руководителя управления маркетинга и аналитики Asterus Дениса Бобкова, к 2025 году ожидается ввод около 40 тыс. кв. м спекулятивных площадок. В то же время в условиях ограниченного строительства новых объектов основные игроки рынка сосредоточатся на редевелопменте существующих зданий, трансформируя их в гибкие пространства, считает партнер NF Group Мария Зимина. С учетом такого тренда Руслан Сырцов прогнозирует «миграцию» коворкингов из бизнес-центров непосредственно в жилые дома, а также в ближайшие торговые центры.
При этом все большую роль в развитии новых проектов будут играть цифровые сервисы. Елизавета Голышева отмечает, что бизнесу необходима высокая эффективность эксплуатации офисных пространств, поэтому акцент будет сделан на внедрении мобильных решений для доступа ко всем функциям офиса в режиме «одного окна», продвинутых инструментов видео-конференц-связи, биометрических технологий, интеллектуального управления инженерными системами и др.
Руководитель отдела интерьеров российского офиса Blank Анатолий Артов предполагает, что в архитектуре и дизайне коворкингов будет уделяться повышенное внимание созданию зон для ментального здоровья: мест релаксации, медитации и психологической разгрузки.