Город в городе
Как девелоперы трансформируют жилые комплексы в самодостаточные пространства
Инфраструктура жилых комплексов в последние годы выходит за рамки стандартных решений, таких как продуктовые магазины и детские площадки. Девелоперы внедряют все больше функционала, предлагая на территории проектов целые велнес-центры, термальные комплексы, коворкинги и клиники. При этом на фоне роста спроса на такие объекты со стороны жителей и арендаторов застройщики предпочитают самостоятельно управлять площадями, а не выставлять их на продажу, как было принято ранее.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Навстречу жителям
Инфраструктура в жилых комплексах развивается в ответ на запросы жителей и требования города к обеспеченности коммерческими площадями. Как отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев, объем коммерческих помещений в ЖК зависит от площади проекта, его класса и расположения.
В среднем коммерческая инфраструктура в Москве занимает от 5% до 7% общей площади жилых комплексов. В Московской области норматив требует выделять не менее 6% первых этажей под коммерцию. Грамотное функциональное использование таких площадей может повысить стоимость жилья на 10–30% и ускорить процесс продажи на 30–40%, что напрямую влияет на доходность девелоперов, настаивают в RRG.
В свою очередь, спрос со стороны арендаторов на коммерческие помещения растет — например, в проектах бизнес-класса показатель за последние два-три года вырос на 17%, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний «Мангазея» Марина Чернякова. Особенно это заметно в последние полгода: так называемые списки ожидания увеличились с трех-четырех до шести-восьми месяцев.
На фоне востребованности коммерческих площадей меняется их функционал.
Так, если ранее якорными арендаторами выступали супермаркеты и аптеки, то сегодня на первый план выходят фитнес-центры, велнес-объекты, коворкинги и рестораны, отмечает директор по торговой недвижимости компании MR Group Борис Маца.
Порядка 25–30% от общей инфраструктуры в новых проектах могут занимать заведения общественного питания, в том числе мини-маркеты площадью 120–350 кв. м с интеграцией кафе, говорит старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов.
Термы в трендах
Один из самых ярких трендов последних лет — интеграция термальных комплексов в структуру жилых комплексов, а также отдельно стоящих ТЦ и МФК, отмечает управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Если семь лет назад в России работали всего 5–7 терм с 2–3 операторами, то сегодня их уже около 70, а операторов — 12. Девелоперы начинают закладывать термы в проекты не только в Москве, но и в регионах. Особенно востребованы термальные комплексы в домах высокобюджетных сегментов, подчеркивает господин Маца.
Такой формат требует тщательного проектирования: от инженерии до логистики потоков, но его влияние на привлекательность и ликвидность ЖК компенсируют издержки, настаивают эксперты. В ГК «Основа», которая управляет 11 такими курортами, в том числе 2 в составе ЖК, отмечают, что для успешной работы проекта необходимы удобное расположение, разнообразие функциональных зон и качественная планировка. Среди основных пространств таких проектов в компании называют крытые помещения площадью 5–7 тыс. кв. м и открытые площадки 2–5 тыс. кв. м, а также зоны для бассейнов, купелей, саун, парных и спортивных площадок.
Суточный трафик термальных комплексов в будние дни составляет 0,7–1 тыс. человек, а в выходные и праздники — от 1,4 тыс. Ежемесячно объекты посещают более 200 тыс. человек, 60% из которых являются постоянными гостями, делятся данными в «Основе».
Грамотное делегирование
Наиболее значимые объекты коммерческой инфраструктуры, в том числе помещения под термы, девелоперы чаще всего сохраняют в собственности и развивают самостоятельно — это позволяет контролировать заполняемость и управлять площадями на всем жизненном цикле проекта, поддерживая общую концепцию ЖК. В свою очередь, в продажу чаще всего идут те объекты, которые не определяют уникальность проекта и не влияют на его имидж.
Раньше все помещения в ЖК девелоперы активно выставляли на продажу, но сейчас по такой модели реализуются преимущественно компактные пространства (салоны красоты, ателье), уточняет госпожа Черникова.
В собственности девелоперов остается от 30% до 50% ключевых объектов (такие как фитнес-центры и рестораны) для самостоятельной сдачи в аренду, подсчитал господин Колокольников.
Реализация на продажу большего объема площадей или якорного объекта без возможности контролировать заполнение может негативно повлиять на ликвидность ЖК: известны случаи, когда ставка на одну из торговых сетей снизила не только привлекательность коммерческих площадей, но и стоимость квартир, вспоминает Денис Колокольников. Чтобы инфраструктура максимально отвечала запросам жителей, мелкие помещения выставляются на рынок позже якорных, добавляют в «Мангазее».
Не однотипное будущее
В проектах нового поколения мы увидим все большее развитие инфраструктуры, помогающей резидентам вести экологичный и активный образ жизни, в том числе спа и объекты для спортивного досуга, уверен Борис Маца. Сохранят свою популярность точки общественного питания — в частности, можно ожидать развития коллабораций известных ресторанных групп. Помимо этого, все большая популярность интернет-покупок делает обязательным открытие на территории жилых комплексов достаточного количества пунктов выдачи заказов, магазинов одежды и парфюмерии, продолжает эксперт.
Марина Чернякова также подчеркивает, что коммерческие объекты должны проектироваться как часть экосистемы, учитывающей потребности жителей в радиусе 15 минут ходьбы. Это помогает избежать избыточной конкуренции и сформировать сбалансированную инфраструктуру. Например, если в районе уже достаточно ресторанов, ставка делается на медицинские и образовательные центры.
По мнению господина Колокольникова, в ближайшие годы развитие инфраструктуры будет идти по пути увеличения функционального разнообразия. Форматы, ориентированные на активное долголетие, досуг, экономию времени, образование и социальное взаимодействие, будут вытеснять однотипные магазины и офисы. Пространства для совместного использования, сервисы по подписке, термы и медицинские центры — все это становится новой нормой для жилого комплекса, заключают в RRG.