Стройка до востребования

За минувший год объем строительства жилья в Ростове составил 3,3 млн кв. м. По этому показателю южный мегаполис находится на третьем месте в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. На рынок донской столицы вышли столичные девелоперы и игроки из соседних регионов. Однако количество сделок по покупке жилья в Ростове снизилось на треть, по сравнению с 2023 годом. По словам экспертов, снижение продолжится и в 2025 году, если не будут приняты меры по стимулированию покупательской способности.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам 2024 года, объем строительства в Ростове-на-Дону составил 3,3 млн кв. м. Об этом «Ъ-Ростов» сообщили в консалтинговом агентстве Macon. По данному показателю столица Дона занимает третье место среди городов-миллионников (после Москвы и Санкт-Петербурга).

«Долгое время объем строительства в Ростове-на-Дону не выходил за пределы 2 млн кв. м. Это соответствовало средней девелоперской активности городов-миллионников. В 2023 году объем возводимого жилья начал увеличиваться: за год прирост составил 44% и достиг 2,5 млн кв. м. Рост продолжился и в 2024-м: на 32% — до 3,3 млн кв. м. Этот объем является рекордным для города и соответствует очень высокой девелоперской активности», — говорит директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

Основатель консалтингового бюро «Жилин.Эксперт» Александр Жилин говорит, что еще в 2022 году прогнозировал увеличение объемов строительства в Ростове-на-Дону. Проекты, заявленные в мегаполисе, тоже ожидаемы, подчеркивает эксперт. «Так, например, группа компаний “Самолет” вышла на участок на левом берегу и, по моим данным, планирует ввести около 500 тыс. кв. м жилья. Застройщик ССК из Краснодара вышел с проектом “Октябрь Парк”: там около 650 тыс. кв. м. Краснодарская ГК “Точно” вышла с проектом “Столицыно”: там около 460 тыс. кв. м жилья. Также у нас развивается территория старого аэропорта, которая в целом предусматривает около 1,5 млн кв. м жилья. Они поступают на рынок не сразу, но, тем не менее, это достаточно масштабная стройка. Осваивается Левенцовка, а также планируется выход застройщиков Dogma и “Эталона” в район Кумженской рощи, где, по моим данным, будет построено около 3 млн кв. м жилья», — рассказывает господин Жилин.

Проекты дней минувших

Практически весь объем строящегося жилья в Ростове-на-Дону, который и формирует показатель, сделавший столицу Дона третьим городом в России по девелоперской активности, был сформирован несколько лет назад, когда рынок недвижимости переживал свои лучшие годы, считает основатель ООО «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко. По его словам, когда закончилась пандемия, были внедрены различные госпрограммы по поддержке рынка недвижимости, а также для искусственной активизации покупательского спроса. Девелоперы, отмечает эксперт, тогда оживились и увидели возможность хорошего заработка. В частности, строительный рынок обратил внимание на относительно недооцененные ранее регионы. Одним из таких регионов и стала Ростовская область и, в частности, Ростов-на-Дону.

«Девелоперы начали приобретать в Ростове земельные участки, основываясь на экономических и финансовых моделях того времени. Тогда никто не мог предсказать, что с годами существенно изменится рынок ипотечного жилищного кредитования, что происходит сейчас. Любой девелоперский проект, начиная от покупки земельного участка и до выхода на строительную площадку, имеет срок не менее одного-двух лет. Соответственно, все заявленные проекты в нашей локации — это проекты, старт которых произошел несколько лет назад, в период активности рынка», — говорит господин Мироненко

По итогам 2024 года, в Ростове-на-Дону было совершено порядка 15,5 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 35% ниже значения рекордного 2023 года. Падение спроса, по словам Ольги Змиевской, было ожидаемым и закономерным. «Главный фактор — снижение доступности ипотеки после ужесточения условий по госпрограммам еще в конце 2023 года, завершения льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, роста ключевой ставки, а также исчерпания лимитов по “семейной” программе осенью 2024 года», — говорит аналитик.

Как ранее рассказывал «Ъ-Ростов» Валерий Мироненко, по сравнению с декабрем 2023 года количество сделок по новостройкам на рынке недвижимости города в декабре 2024-го снизилось, примерно, на 35%. В 2023-м в Ростове, по данным эксперта, в среднем заключалось 1760 сделок в месяц, а в 2024-м — всего 1180.

Александр Жилин отмечает большое затоваривание рынка. По словам эксперта, даже без повышения ключевой ставки и серьезного снижения выдачи ипотеки, баланс спроса и предложения качнулся бы в сторону того, что у покупателя появился бы выбор. «Добавлю к этому тот фактор, что у покупателя появились насмотренность и опыт приобретения жилья», — говорит господин Жилин.

Рост ипотечной ставки, снижение выдачи ипотечных кредитов, рост требований к застройщикам, сокращение программ господдержки, появление ипотечного стандарта, который ограничивает применение застройщиками различных методов стимулирования покупки (завышение цен и якобы улучшение условий по ипотеке) — в таких реалиях, по словам Александра Жилина, перенасыщение предложением рынка в Ростове-на-Дону чревато падением темпов продаж. Это наблюдали уже в первом квартале 2025 года.

По словам Валерия Мироненко, несколько лет назад никто из участников рынка не мог прогнозировать такое сильное ухудшение ситуации. Теперь, отмечает эксперт, при низкой активности рынка Ростов получает большой объем предложения, формируемого внушительным объемом квадратных метров от застройщиков «Самолет», «Точно», «Эталон» и др.

«Это все переоценка, и что будет с этими площадями — не совсем понятно. Судя по объему продаж на данный момент в Ростове-на-Дону, переизбыток предложения будет очень сильный. Многие проекты на сегодняшний день, на мой взгляд, очень сомнительного качества. К примеру, один краснодарский застройщик предлагает внешне очень симпатичный продукт (по рендерам), но с очень сомнительными планировочными решениями», — уверен эксперт.

«В собственном соку»

По уровню цен Ростов-на-Дону занимает средние позиции среди городов-миллионников. Стоимость квадратного метра жилья на рынке города в 2024 году, по данным Macon, практически не изменилась и составляет порядка 150 тыс. руб. за кв. м. Положительную динамику предыдущих четырех лет прервали ужесточение условий по ипотеке, а также выход новых проектов и, соответственно, усиление конкуренции.

По мнению Ольги Змиевской, не последнюю роль в этом играет иммиграция. «Краснодарский край и Ростовская область традиционно привлекают наибольшее число мигрантов в ЮФО благодаря погодным условиям, близости к морю, высокому экономическому развитию и широкому выбору новых жилых проектов. При этом, если пик “переселения” в города Краснодарского края уже пройден, то Ростов-на-Дону показал максимум и по числу приезжих, и по сальдо миграции. В 2023 году сюда переехали 34 тыс. человек, а сальдо миграции (разница между прибывшими и выбывшими) составило 7,4 тыс. человек», — говорит госпожа Змиевская.

Тенденцию подтверждают и девелоперы. Так, коммерческий директор СК10 Валерий Чайка отмечает, что в прошлом году компания зафиксировала 10% сделок из других регионов. Это на 3% выше, чем годом ранее. В основном, недвижимость в проектах застройщика приобретали жители новых территорий, Кубани и Москвы. По словам господина Чайки, жители новых регионов приобретают недвижимость в Ростове-на-Дону, так как это ближайший крупный город с развитой промышленностью, а сделки из Москвы и Краснодарского края обычно совершают клиенты, которые прожили долгое время в южной столице. «Сейчас они покупают квартиры как для жизни, чтобы было куда вернуться, так и с инвестиционной целью», — отмечает топ-менеджер.

В то же время, по мнению Александра Жилина, Ростов-на-Дону достаточно ограничен в географии покупателей недвижимости, поскольку ни власти города, ни сами девелопервы не занимались ранее и не занимаются сейчас его продвижением на федеральном уровне. И это, считает эксперт, несмотря на то, что Ростов, в отличие от Краснодара, имеет более комфортную городскую инфраструктуру и богатый потенциал, а также является столицей юга. «Это один из нескольких исторических центров России и находится (относительно) недалеко от моря. Соответственно, ограниченность спроса в Ростове-на-Дону позволяет сделать вывод, что город варится в собственном соку. Единственно, что добавляет здесь спрос, так это появление новых территорий под застройку и становление города как логистического и транспортного хаба по отношению к новым территориям и республикам Северного Кавказа», — объясняет господин Жилин.

В ожидании чуда

Ольга Змиевская считает, что дальнейшая динамика ростовского рынка будет зависеть, прежде всего, от доступности ипотеки. По словам эксперта, фактически единственным инструментом поддержки спроса в 2025 году останется «семейная» программа, проблема исчерпания лимитов которой, вероятно, будет решена.

«Поддержку спроса вне семейной программы обеспечат рассрочки и траншевая ипотека. При сохранении ключевой ставки на уровне выше 15% число сделок в 2025 году составит 13-15 тыс., то есть несколько ниже 2024 года. Цены остановятся в росте, но значительного их падения не последует ввиду высокой инфляции», — говорит аналитик Macon.

Александр Жилин уверен, что затоваривание рынка недвижимости Ростова жильем в нынешнем году ведет к дальнейшему снижению темпов продаж. «В массовом сегменте причин для роста цен в 2025-м мы не видим. Предпосылки для снижения стоимости жилья есть, что обусловлено ростом числа предложения. Но, учитывая инфляцию и рост цен на стройматериалы, увеличивающий себестоимость строительства, а также нагрузку на девелоперские проекты в виде процентов по банковскому финансированию, выросших вследствие роста ставки рефинансирования (когда падают темпы продаж, падает наполняемость эскроу-счетов, это повышает процент, который девелопер платит банку) — опускать цены застройщикам технически невозможно. Думаю, что рынок будет держать цены, несмотря на основания для их снижения», — прогнозирует господин Жилин.

Валерий Мироненко полагает, что в связи с реальной ситуацией на рынке жилья Ростова-на-Дону, застройщики будут выдерживать максимальную паузу в реализации своих проектов, будут ждать, пока рынок активизируется и появятся более лояльные условия для покупки квадратных метров. «Такой объем площадей, который присутствует сегодня на рынке Ростова, однозначно не будет пользоваться спросом. Поэтому застройщики, скорее всего, будут откладывать ввод объектов до лучших времен, поскольку квартиры никто не будет покупать. Ростов нельзя сравнивать с Краснодаром по покупательскому потенциалу, а жилья у нас строится больше, чем в Краснодаре», — подчеркивает эксперт.

По его словам, снижать цену застройщики не будут. Он также обуславливает это ростом стоимости строительных материалов, и, как следствие, снижением маржинальности. «Она в строительном секторе сейчас невысокая — максимум 15-20%, а в ноль строить никто не будет. Возможно, для выравнивания ситуации на рынке необходима оптимизация процессов, масштабирование удачных решений, но только не падение цен. Снижение стоимости жилья сегодня показывают только те застройщики, которые изначально сильно переоценили свои объекты. Однако сейчас и таких примеров в Ростове-на-Дону уже нет»,— констатирует господин Мироненко.

В то же время, Александр Жилин видит перспективу рынка недвижимости Ростова в сегментах «бизнес» и «премиум». По его словам, за 2023, 2024 и 2025 годы в южном мегаполисе существенно вырос уровень такого продукта. «Если в 2022 году премиальный объект с видом на Дон продавался по цене 130-140 тыс. руб. за кв. м, то сейчас — примерно 350-450 тыс. руб. В этом сегменте цены могут доходить до 600 тыс. руб. за кв. м. Такой скачок произошел из-за роста уровня продукта, поскольку раньше объектов подобного уровня премиальности в Ростове-на-Дону просто не существовало. При этом, именно премиальный сегмент меньше всего подвержен влиянию ипотечных программ и рыночных колебаний. В этом сегменте есть покупатели с деньгами, и рост цен в данном сегменте продолжается», — говорит господин Жилин.

Валерий Мироненко считает, что условный рост спроса на рынке недвижимости Ростова-на-Дону может возродиться только в случае, если будут внесены изменения в ипотечные программы. «Например, сейчас ходят разговоры о том, что, может быть, семейная ипотека будет распространяться на семьи с детьми до 18 лет. Это может всколыхнуть спрос. На него может повлиять существенное снижение ключевой ставки — процентов до 12-13 (но это в ближайшей перспективе маловероятно). Однако, если все останется как есть, то я прогнозирую дальнейшее снижение спроса и количества продаж», — резюмирует эксперт.

Дмитрий Михеенко