Сервис как ценность
Апартаменты
В последние годы качественный номерной фонд Петербурга расширяется в основном за счет сервисных апартаментов, принадлежащих розничным инвесторам. По мнению экспертов, на фоне рекордного роста турпотока, небольшого порога входа и минимальных временных затрат на последующее управление активность покупателей и девелоперов в данном сегменте будет возрастать.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
На историческом пике
По данным Nikoliers, 2024 год стал годом рекордов в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость. Аналитики подчеркивают, что объем капиталовложений в рублевом эквиваленте оказался максимальным, достигнув 804 млрд рублей. На историческом пике — инвестиции в Санкт-Петербургскую агломерацию, в том числе за счет гостиничных объектов. Так, на рынок Петербурга в прошлом году пришлось более 50% объема сделок с гостиницами (30,1 млрд рублей, шесть сделок), указывают в Nikoliers.
При этом качественный номерной фонд Петербурга в последние годы расширяется в основном за счет сервисных апартаментов и только во вторую очередь — за счет классических отелей. По словам Евгении Мироненко, генерального директора компании RBI PM (входит в группу RBI), сервисные апартаменты серьезно конкурируют с гостиницами, в том числе за счет более современного номерного фонда, наличия кухонной зоны в номере, что важно для отечественных туристов, которых сейчас большинство. В 2025 году и в ближайшие годы этот тренд сохранится, полагает госпожа Мироненко.
В NF Group уточняют, что по итогам 2024 года в Санкт-Петербурге было открыто пять гостиниц суммарным номерным фондом 321 единица и 13 апарт-отелей номерным фондом 777 единиц. Среди наиболее заметных открытий прошлого года в сегменте апартаментов эксперты называют «Гимназию № 5», VALO Soul, «25/17 Заневский», Artstudio M103 и Well. Лидерами по объему предложения в сегменте стали Московский (24%), Фрунзенский (22%), Центральный (17%) и Выборгский (13%) районы, указывают в NF Group.
В Nikoliers, в свою очередь, посчитали, что на начало 2025 года номерной фонд Санкт-Петербурга включает 16,4 тыс. гостиничных номеров и 10,5 тыс. юнитов в сервисных апартаментах. По словам Евгении Кулеш, заместителя директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers, за первые три месяца 2025 года рынок сервисных апартаментов пополнился двумя объектами на 907 юнитов: Vertical Московская (второй корпус) и IZZZI UP 4* Community L&C. При этом в 2025 году в сегменте апарт-отелей заявлено открытие 13 комплексов проектным объемом 3 тыс. юнитов, говорят в NF Group. Под управлением российских сетевых операторов и УК будет находиться 12 из 13 новых апарт-отелей, или 95% (2,9 тыс. номеров) заявленного номерного фонда на 2025 год.
«Качество номерного фонда постепенно повышается благодаря открытию новых объектов и реновации существующих. Однако рост спроса на размещение требует дальнейшего расширения и улучшения предложения, особенно в сегментах среднего и высокого класса»,— добавляет госпожа Кулеш.
Вместе с тем высокая востребованность объектов размещения не отменяет конкуренцию в борьбе за гостя, которая с ростом номерного фонда становится все заметнее. «Ключевые способы конкуренции — как всегда, локация, транспортная доступность, комфорт в номере (качественная мебель, удобная планировка). В последнее время к ним добавляется внутренняя инфраструктура отеля. Бизнес-туристы и долгосрочные клиенты часто предпочитают минимизировать передвижения по городу и иметь инфраструктуру для работы и отдыха прямо в отеле»,— рассуждает госпожа Мироненко.
Так, по словам Александра Погодина, партнера и директора управляющей компании Well, востребованы комплексы, которые, помимо гостиничной составляющей, включают офисную функцию, в том числе коворкинги, велнес-функцию, кафе и рестораны, магазины здоровой еды, стрит-ритейл и даже стрим-студии для записи подкастов. «Также в высоком ценовом сегменте востребованы нетиповые проекты с уникальным лицом и яркой концепцией, которые могут по-своему обогатить опыт пребывания гостя в Петербурге»,— подчеркивает госпожа Мироненко.
Основной драйвер — туризм
Стимулирующий эффект на дальнейшее развитие рынка апартаментов в значительной степени оказывает рост турпотока в Петербург на протяжении последних двух лет. Так, в Смольном отмечают, что за 2024 год Петербург посетили 11,6 млн туристов, что превосходит рекордный показатель допандемийного 2019 года в 10,4 млн человек. «В отличие от ситуации пяти- или шестилетней давности, в основном рост турпотока сегодня идет за счет внутреннего туризма. Доля иностранных гостей по-прежнему не превышает 9–10%, хотя в абсолютных цифрах их количество растет. В основном это туристы из стран СНГ и таких стран дальнего зарубежья, как Китай, ОАЭ, Турция, Индия»,— говорит Евгения Мироненко. В 2025 году городские власти ожидают дальнейшего увеличения туристического потока.
При этом эксперты подчеркивают, что портрет арендатора зависит от сезона: летом увеличивается доля туристов, а зимой — деловых путешественников. «В центре города преобладают туристы и бизнес-гости, тогда как в спальных районах чаще арендуют апартаменты семьи и долгосрочные арендаторы»,— делится госпожа Кулеш.
По словам Марины Павлюкевич, генерального директора PLG, в долгосрочной аренде высока доля инвесторов, которые живут в юнитах сами, а также иногородних студентов: их доля достигает 30%. «Для многих студентов апарт-отели становятся удобной и безопасной альтернативой съемной квартире»,— замечает госпожа Павлюкевич.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», основная масса бронирований в их сети отелей приходится на категорию в возрасте 25–44 лет. «За счет большой доли корпоративных размещений (деловой туризм, поездки по работе) мужская аудитория превалирует в общем объеме бронирований: около 64%. Но в период повышенного туристического спроса доля женской аудитории растет. Также расширилась и география: в 2024 году к нам приезжали обладатели паспортов 66 стран (в 2023-м было 50 стран)»,— замечает господин Софронов.
Что касается операционных показателей, то они сохраняют положительную динамику. По данным Hotel Advisors, по итогам 2024 года средняя цена номера (ADR) в отелях Северной столицы оценивается на уровне 7,5 тыс. рублей в сутки, что на 9% выше аналогичного показателя 2023 года. При этом средний доход на номер (RevPAR) по итогам 2024 года составил 4,9 тыс. рублей в сутки, что на 15% превышает показатели 2023 года.
Кроме того, уровень загрузки отелей и сервисных апартаментов, в 2024 году уже фактически достиг доковидных показателей (66% по Петербургу), говорит госпожа Мироненко. Господин Софронов добавляет, что дефицит всегда есть в период пикового спроса: праздники, каникулы, высокий летний сезон, проведение крупных мероприятий. «Растет цена на размещение и растут доходы инвесторов в апартаменты. Построить же столько апарт-отелей, чтобы не было дефицита в пиковый спрос,— едва ли хорошая стратегия. Что делать с этим номерным фондом в оставшееся время?»— задается вопросом эксперт.
Впрочем, и такого рода развитие может иметь место, если у каждой отдельно взятой управляющей компании будет тактика работы в низкий сезон. «Иными словами, если УК знает как и умеет заполнить номерной фонд с помощью долгосрочной аренды, или же у нее даже в низкий сезон есть приличная доля краткосрочных размещений (например, командировки), то бизнес-модель апарт-отеля страхуется от рисков простоя»,— подчеркивает господин Софронов.
Привлекательная гибкость
Госпожа Павлюкевич уверена, что относительно низкий порог входа по сравнению с другими видами недвижимости делает апартаменты привлекательными для широкой аудитории. При этом минимальный порог входа в сервисные апартаменты зависит прежде всего от площади, наполнения проекта и его локации. Так, в Петербурге минимальная цена за юнит составляет от 4–4,5 млн рублей. В эту цену не входит меблировка, минимальная стоимость которой, как правило, находится в диапазоне от 1 до 2 млн рублей. После приобретения апартаментов покупатель может заключить агентский договор на управление с возможностью пролонгации.
«Доходность инвестиций в сервисные апартаменты зависит от множества факторов, включая локацию объекта, его концепцию и качество управления»,— отмечает госпожа Павлюкевич. По ее словам, в среднем инвесторы могут рассчитывать на 7–10% годовых. Господин Софронов, в свою очередь, называет цифры в 9–11% годовых.
«Фактическая доходность рассчитывается исходя из начальной цены лота. Приобретение на старте продаж позволяет зайти в актив с лучшей ценой и тем самым считать доходность от иной базы. И тогда цифры могут быть вплоть до 15% годовых. Можно обратить внимание, что в таком случае деньги как бы зависают на пару лет, пока апарт-отель строится. Ведь доход будет только после начала сервисной эксплуатации. Но при этом стоимость того же апартамента за период строительства вырастет. Это то, что называется капитализацией»,— объясняет господин Софронов. По его мнению, обычно доходность считают просто: какова доля суммы годовой прибыли от суммы стоимости апартамента. «Но если добавлять к этому еще и капитализацию, то можно выйти на несколько иные цифры»,— заключает эксперт.
Альтернативные инструменты
С точки зрения инвестиций конкурентами апартаментов являются прежде всего жилые квартиры, которые тоже способны приносить арендный доход, говорит Марина Павлюкевич. Однако, по мнению Сергея Софронова, в жилье вкладывать гораздо менее выгодно, нежели в коммерческие форматы. «Но это настолько привычная форма вложения денег, что к ней многие инвесторы могли бы склониться просто исходя из своих субъективных представлений»,— думает он. Госпожа Павлюкевич указывает, что апартаменты выигрывают за счет сервиса и более гибких условий аренды без залогов и дополнительных обязательств. «Также сервисные апартаменты составляют альтернативу коммерческой недвижимости, вложения в которую выше и связаны с рисками долгосрочного поиска арендаторов»,— добавляет она.
В качестве альтернативных инструментов господин Софронов называет другую коммерческую недвижимость, а также отдельные помещения и долевые инвестиции в крупные площади (склады, ритейл). «Ну и в определенной степени банковские депозиты. Это из другой категории, но так или иначе это есть»,— продолжает эксперт. При этом, по его словам, долевые инвестиции не очень популярны ввиду ограниченной практики управления такими коллективными вложениями. «Депозиты обычно накладывают ограничения: или малый срок размещения без возможности продлить его на тех же условиях, или большой срок, но без возможности снимать или пополнять счет»,— рассуждает он.
По мнению господина Погодина, прекращение и сокращение льготных программ и недоступность ипотеки подтолкнут инвесторов к уходу с рынка жилья в сегмент сервисных апарт-отелей. «Разумеется, рост ставок и высокий уровень доходов по депозитам сократили число инвесторов. Тем не менее многие по-прежнему делают выбор в пользу девелоперских, а не банковских продуктов»,— отмечает он, подчеркивая, что недвижимость — это материальный актив, инвестиции в который выглядят куда более безопасно на фоне инфляции, девальвации и других колебаний экономики.