Пятна нарасхват
Рынок земли
По данным Nikoliers, в 2024 году в Петербурге и Ленобласти девелоперы заключили как минимум 44 сделки площадью 2760 га. При этом объем инвестиций в покупку земельных участков под строительство жилой недвижимости в обоих регионах составил 132 млрд рублей, что на 74% превысило показатель 2023 года, посчитали аналитики NF Group. По мнению экспертов, в нынешних условиях застройщики стали чаще рассматривать свой земельный банк как актив: потенциально они готовы продать проект, зафиксировав прибыль, и отказаться от самостоятельной реализации.
Застройщики больше всего заинтересованы в лотах с высокой степенью подготовки градостроительной документации: участках с проектом планировки территории, с разрешением на строительство или с протоколом от градостроительной комиссии
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Застройщики больше всего заинтересованы в лотах с высокой степенью подготовки градостроительной документации: участках с проектом планировки территории, с разрешением на строительство или с протоколом от градостроительной комиссии
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В NF Group отмечают, что в 2024 году в общем объеме инвестиций в недвижимость на сделки под девелопмент жилья и апартаментов пришлось 53%. При этом общая площадь земельных участков, приобретенных в Санкт-Петербургской агломерации, составила 854 га. Эксперты уточняют, что реализация проектов на них может пополнить рынок жилой недвижимости более чем на 5,9 млн кв. м.
В Петербурге земельные участки приобретались в 13 районах города. Лидером стал Московский район (27%), второе место разделили Василеостровский и Невский районы (18%), замыкает тройку Фрунзенский район, следует из отчета NF Group. В денежном выражении рейтинг возглавил Василеостровский район (39% от общей стоимости приобретенной земли). Что касается Ленинградской области, то в топ-3 вошли Ломоносовский (84% от общей площади и 64% от общей стоимости приобретенной в Ленобласти земли), Всеволожский (14 и 36%) и Выборгский (2 и менее 1%) районы.
По словам Людмилы Герлиц, директора департамента аналитики Nikoliers, в 2024 году самые крупные сделки прошли у застройщиков Dogma (258 га) на юге Петербурга и GloraX (46,5 га) на юго-востоке Ленобласти. «Больше всех сделок заключила компания Setl Group: участки находятся на юго-востоке, юго-западе и западе города. Также заметный объем площадей сформировала сделка по покупке Сбербанком 20% ООО "Застрой «Спецзастройщик»" (девелопера города-спутника Южный с предполагаемым строительством на 2000 га)»,— уточняет она. Крупнейшей же по стоимости (до 18 млрд рублей) стала сделка по покупке 9,8 га земли на Южном намыве Васильевского острова девелоперской компанией Element Development у «Группы ЛСР».
«В начале 2025 года доля приобретений земельных участков девелоперами немного снизилась (до 21%). Количество зафиксированных нами сделок в первом квартале 2025 года (пять штук) в 2,5 раза превышает значения первого квартала 2024 года, а по площади зафиксированное превышение составляет 14 раз (47,2 га в первом квартале 2025 года), но все это эффект низкой базы первого квартала 2024 года»,— делится госпожа Герлиц. Она уточняет, что обозначенные цифры могут не охватывать всего рынка, речь идет только про самые значимые крупные сделки.
Собеседники Guide обращают внимание, что застройщики больше всего заинтересованы в лотах с высокой степенью подготовки градостроительной документации: участках с проектом планировки территории, с разрешением на строительство (РНС) или с протоколом от градостроительной комиссии. «Участки с РНС позволяют намного быстрее получить застройщикам проектное финансирование от банка, приступить к строительству и продажам, однако таких лотов мало на рынке»,— объясняет Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers.
При этом в центре Петербурга по-прежнему существует дефицит земельных участков с готовой документацией для строительства объектов высокого класса. «Недавно был опубликован проект новых Правил землепользования и застройки, где появилось несколько специальных зон, предусмотренных для реализации масштабных проектов, которым власти уделяют особое внимание»,— замечает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
Кроме того, по словам участников рынка, сейчас застройщикам стало существенно сложнее получить одобрение кредитования в банке, потому что проекты не выходят на должную рентабельность с учетом текущих затрат в связи с экономической ситуацией в стране (высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, рост инфляции). «Поэтому некоторые застройщики стремятся получить хорошую скидку при единовременной оплате участков либо договариваются с собственником о совместной реализации проекта или о рассрочке до получения разрешения на строительство»,— говорит господин Орлов.
Эксперт обращает внимание, что в настоящее время застройщики стали чаще рассматривать свой земельный банк как актив: потенциально они готовы продать проект, зафиксировав прибыль и отказаться от самостоятельной реализации. «Так в 2025 году с одним из участков поступила группа ФСК, продав 3,9 га под строительство жилья в Ленобласти Quasar Development»,— напоминает она.