Стабильный дефицит
Офисы
По данным аналитиков компании Maris, в условиях сокращения спекулятивного девелопмента и роста спроса на офисные площади в Санкт-Петербурге объем вакантных площадей по итогам 2024 снизился вдвое относительно итогового показателя своего предшественника. На фоне критически низкого уровня вакансии ставки аренды продолжают расти. При этом, в отличие от Москвы, где офисы продаются в качественных высококлассных новых бизнес-центрах от 30 кв. м, в Санкт-Петербурге подобных предложений пока нет.
В отличие от Москвы, где офисы продаются в качественных высококлассных новых бизнес-центрах от 30 кв. м, в Санкт-Петербурге подобных предложений пока нет
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В отличие от Москвы, где офисы продаются в качественных высококлассных новых бизнес-центрах от 30 кв. м, в Санкт-Петербурге подобных предложений пока нет
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
«По итогам 2024 года уровень вакансии составил 3,2% валового объема предложения (против 6,6% годом ранее). Стремительное сокращение объема вакантных площадей было обусловлено высоким уровнем спроса на качественные офисные площади, равно как и беспрецедентно низким приростом спекулятивного предложения на рынке Санкт-Петербурга»,— объясняет Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка, консалтинга и оценки компании Maris. Так, по ее словам, в 2024 году были введены в эксплуатацию семь офисных зданий совокупной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м.
«На 2025 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию 120 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). Это очень мало для восстановления конкурентного предложения. По нашим данным, уже законтрактовано 60% данного объема. Наиболее вероятно, что лишь немногие спекулятивные проекты выйдут абсолютно вакантными на рынок»,— говорит эксперт.
По оценкам аналитиков компании Maris, объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах классов А и B в 2024 году составил 372 тыс. кв. м (+31% к 2023-му). «По итогам 2024 года на рынке Петербурга было заключено беспрецедентное количество сделок по аренде офисных помещений площадью более 5000 кв. м — 13 (в 3,3 раза больше, чем в 2023-м). Таким образом, ушедший год побил предыдущий рекорд 2016 года, когда на рынке было заключено 11 сделок с офисными помещениями, площадью свыше 5000 кв. м»,— резюмирует госпожа Волобуева.
Эксперт обращает внимание, что в Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. «Это связано прежде всего с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные средства от оборота либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий аренды помещений»,— рассуждает она. При этом, по ее мнению, у инвесторов по-прежнему сохранился интерес к активам с окупаемостью до десяти лет. «Таких объектов крайне мало. В основном сегодня к крупным покупкам готовы в большей степени компании, которые покупают их "под себя"»,— подчеркивает госпожа Волобуева.
Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, напоминает, что, согласно текущей версии классификации офисной недвижимости Санкт-Петербурга для класса А обязательным условием является то, что здание принадлежит одному собственнику (то есть не распродано отдельными блоками различным собственникам), а для класса В+ допускается продажа только этажами, но не отдельными офисами. По ее мнению, с точки зрения инвестиционной привлекательности для инвестора наиболее интересен актив, который принадлежит одному собственнику и сдан в аренду на условиях долгосрочной аренды одному или нескольким арендаторам, генерируя стабильный денежный поток. «А классический девелоперский цикл предполагает строительство здания, заполнение его арендаторами с последующей продажей всего актива. Наличие дополнительных собственников в здании делает актив менее ликвидным»,— продолжает госпожа Волошенко.
Тем не менее, следуя опыту Москвы, в Петербурге девелоперы стали строить офисные здания на продажу. «И офисная классификация, обновлением которой сейчас занимается исследовательский форум, рассматривает внесение изменений в требования по принадлежности здания одному собственнику для соответствия классу А»,— констатирует она.
По словам Вероники Чакановой, партнера, руководителя офисной группы IPG.Estate, сравнивать доходность офисной недвижимости с другими сегментами, в частности с апартаментами, сложно, если говорить о частных инвестициях. «В отличие от Москвы, где офисы продаются в качественных высококлассных новых бизнес-центрах от 30 кв. м, в Санкт-Петербурге подобных предложений пока нет»,— объясняет она.