ИЖС чего захотели

Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение кредитно-денежной политики ударили не только по рынку новостроек, но и по сегменту индивидуального жилья. Масштабы сокращения рынка представители строительных компаний не называют. Но отмечается, что в период «послековидного» спроса и действия льготной ипотеки общая доля ипотечных сделок в сфере ИЖС доходила до 70%. Сейчас через ипотеку совершаются единичные сделки. Если в 2024 году рост цен на возведение коттеджей составлял до 45%, то на этот год игроки рынка прогнозируют увеличение стоимости в пределах инфляции. Участники рынка считают, что выходить из кризиса нужно, предлагая беспроцентную и процентную рассрочку, оптимизируя стоимость продуктов и увеличивая бюджеты на рекламу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Представители регионального рынка индивидуального жилищного строительства на форуме «ИЖС-Прикамье 2025», организованном 31 марта при содействии пермского отделения «Опоры России», обсудили пути развития сегмента и выхода из надвигающегося кризиса. Как отметили участники мероприятия, рынок ИЖС в Прикамье перестал расти после отмены программы массовой льготной ипотеки. Количество клиентов у строительных компаний сократилось, и сейчас на этот сегмент надвигается кризис. Напомним, по данным Пермьстата, пермяки в январе построили частные жилые дома общей площадью 116 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.

По словам гендиректора агентства Research & Decisions Регины Давлетшиной, чаще всего строительством и покупкой ИЖС интересуются граждане 35–59 лет, с семьями от четырех человек. Средняя площадь покупаемых домов составляет 95 кв. м, коттеджи находятся примерно в 30–35 км от работы и соцобъектов. «Люди выбирают загородную недвижимость из-за возможности купить большую площадь (за счет более низкой стоимости 1 кв. м) и более хорошей экологической ситуации»,— констатирует госпожа Давлетшина.

Строить коттеджи можно с помощью программ льготной ипотеки: семейной ипотеки и IT-ипотеки под 6%, которые сохранятся до 2030 года, а также военной ипотеки. Драйвером роста рынка является миграционная динамика региона (в 2023 и 2024 годах численность населения Прикамья после сокращения выросла на 2 тыс. и 4 тыс. человек соответственно). Ограничивает развитие рынка высокая ключевая ставка ЦБ РФ. Руководитель Research & Decisions также отметила, что цена 1 кв. м городской новостройки почти вдвое превышает стоимость строительства индивидуального дома. К слову, если в начале 2024 года возведение ИЖС в Прикамье обходилось в среднем в 55–60 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — не менее 70–80 тыс. руб. за 1 кв. м (рост цен до 45%). Годовой рост цен на участки под ИЖС в регионе составил от 18% до 50%. «Коридор стоимости» земель под ИЖС в пригороде Перми составляет 70–100 тыс. руб. за «сотку». Готовые дома в пригороде Перми стоят в среднем около 100 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 16% больше, чем год назад.

Согласно недавним исследованиям «Яндекс Недвижимости», средняя стоимость частного дома в Прикамье составила 6,4 млн руб., что на 18,9% больше, чем год назад. По такому росту цены на коттеджи Пермский край занял третье место среди регионов России.

По мнению эксперта, владельцы банковских депозитов могут выступить потенциальными покупателями загородной недвижимости. Однако на фоне снижения спроса на ИЖС за покупателей частных домов участникам рынка придется «достаточно жестко» конкурировать не только с альтернативными методами вложения средств, но и между собой. Среди способов поддержания спроса строительные компании предлагают, в частности, беспроцентную и процентную рассрочку, оптимизируют стоимость продуктов.

Директор группы компаний «ЭР-Сити» Дмитрий Шерстобитов (застройщик коттеджных поселков «Мельница», «Дивногорье», «Кедры на Сылве») заметил, что решить проблемы роста всех видов затрат (на землю, подрядчиков, материалы, налоги и прочее) девелоперы коттеджных поселков могут, создав партнерства с другими девелоперами, строительными компаниями и землевладельцами. Чтобы снизить переток спроса на вторичный рынок домов, господин Шерстобитов рекомендовал девелоперам коттеджных поселков повышать качество проектов: развивать в них социнфраструктуру, ввести единый архитектурный код, налаживать сервис. Как вариант поддержки спроса — введение рассрочки от застройщика, а также «трейд-ин».

Руководитель СК «Атмосфера» Вячеслав Баданин считает, что рынок массовой застройки ИЖС, скорее всего, захватят крупные девелоперы многоквартирного жилья. Чтобы небольшим строительным компаниям успешно сохранить места в сегменте авторских домов ИЖС, надо повысить стоимость частного домостроения до уровня многоквартирных домов. Повышать нужно и качество продуктов проектных, строительных компаний. Господин Баданин также высказал мысли об объединении застройщиков коттеджей в профессиональное сообщество, которое сможет влиять на формирование и развитие рынка.

Владелец компании «Балков.рф» Дмитрий Рукосуев в беседе с «Ъ-Прикамье» рассказал, что после 2020 года, во время «послековидного» спроса и развития ипотечных программ, в структуре продаж компании общая доля ипотечных сделок доходила до 70%. «Когда сократились лимиты по льготным ипотечным программам, изменились их условия, а также ввели эскроу-счета для строительства ИЖС, количество ипотечных сделок резко сократилось, и сейчас у нас их единицы»,— сообщил господин Рукосуев. Теперь лимиты на выдачу ипотеки есть, но условия, созданные для получения льготной ипотеки (в частности, семейной), и цены на строительство коттеджей неблагоприятны для отрасли. Главной задачей Дмитрий Рукосуев видит адаптацию игроков рынка ИЖС под нынешние условия.

По мнению директора АН «Твой дом» Дмитрия Клементьева, в 2025 году сегмент ИЖС «успокоится», цены на строительство частных домов будут соотносимы с уровнем инфляции. Ожидаемое повышение стоимости ИЖС собеседник связывает с увеличением затрат у застройщиков. «С 1 марта начал действовать закон о возведении частных домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Обязательное действие закона распространяется на ипотечные сделки, но государство активно лоббирует его повсеместное распространение. Хотелось бы немного упорядочить этот рынок»,— добавляет господин Клементьев.

Евгения Ахмедова