Деньги мимо квадратных метров
Вложения в недвижимость сократятся к концу 2025 года
В 2024 году рынок жилой и коммерческой недвижимости столкнулся с бумом инвестиционной активности. Этому способствовала совокупность удачно сложившихся обстоятельств, в частности уход с российского рынка иностранных инвесторов, относительно адекватная для участников рынка ключевая ставка ЦБ в первом полугодии 2024-го, льготные программы кредитования покупателей. Однако по итогам 2025-го эксперты ожидают падения объемов инвестиций в недвижимость в целом по стране на 30–53% год к году, до 550–600 млрд руб.
Объем инвестиций в российскую недвижимость сокращается в том числе из-за высокой ключевой ставки ЦБ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Объем инвестиций в российскую недвижимость сокращается в том числе из-за высокой ключевой ставки ЦБ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Объем инвестиций в недвижимость в целом по России к концу 2025 года может снизиться на 53% год к году, до 600 млрд руб., прогнозируют в консалтинговой компании IBC Real Estate. Аналитики Nikoliers наблюдают схожую коррекцию по итогам 2025-го: снижение объемов вложений составит 36–41%, до 550–600 млрд руб. Этот показатель, по данным консалтинговой компании Ricci, за весь текущий год сократится на 30–40% год к году.
Инвесторы растерялись
Одной из основных причин такого снижения является высокая ключевая ставка Центробанка — на уровне 21%, констатирует партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик. По его словам, это повышает стоимость заемного финансирования, сильно ограничивает доступность кредитов и снижает рентабельность сделок. Оказывают свое негативное влияние на рынок инвестиций и растущая неопределенность бизнес-среды, и сохраняющаяся геополитическая напряженность, добавляет руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Сокращение инвестиционной активности также вызвано завершением цикла сделок, связанных с выходом иностранных инвесторов с российского рынка, отмечает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Доля таких сделок в общем объеме трансакций по итогам 2024 года составила 20%, подсчитали в консалтинговой компании CMWP.
В то же время сегмент жилой недвижимости начал испытывать трудности после отмены летом прошлого года массовой льготной ипотеки, констатирует заместитель гендиректора по продажам MR Group Леонид Савков. Эксперт объясняет, что доступность жилья для населения сократилась — это ожидаемо привело к падению спроса. Теперь и девелоперы неохотно приобретают участки под застройку. Так, по прогнозам IBC Real Estate, объем инвестиций в площадки под девелопмент жилой недвижимости по итогам 2025 года может сократиться на 45% год к году, до 200 млрд руб.
Если в прошлом году рынок инвестиций в жилом секторе поддерживала массовая льготная ипотека, то спрос на коммерческую недвижимость формировался благодаря, в частности, расширению бизнеса крупных игроков из сегмента e-commerce компаний, которым требовались значительные складские площади, поясняет инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Поскольку 2024 год стал рекордным по объему вложений на рынке недвижимости, замедление инвестиционной активности по итогам 2025-го можно частично объяснить эффектом высокой базы, отмечает эксперт.
По подсчетам Микаэла Казаряна, около 46% всех вложений прошлого года были сформированы 12 крупнейшими сделками, без которых объем инвестиций по итогам 2024 года остался бы на уровне 700 млрд руб., что почти сопоставимо с прогнозом на весь 2025-й. В их числе приобретение РЖД почти всего небоскреба Moscow Towers в деловом квартале «Москва-Сити», покупка Центробанком офисных башен в квартале Slava в районе станции метро «Белорусская» в российской столице и переход портфеля ГК «Инград» девелоперу Sminex.
Сейчас рынок инвестиций характеризуется полярностью: либо совершаются сделки с крупными объектами и высоким чеком, либо инвесторы проводят спекулятивные трансакции, например с проектами уходящих компаний или с проблемными активами в банках, отмечает господин Казарян. Показатели объемов вложений в недвижимость поддерживают в основном государственные структуры и конечные пользователи объектов недвижимости, однако этого недостаточно для достижения показателей прошлого года, считает Станислав Бибик.
В условиях жесткой денежно-кредитной политики заключение больших сделок с привлечением заемных средств представляется практически невозможным, подчеркивают в CMWP. По словам консультантов, заключить сделку с крупным объемом площадей реально только при использовании собственных средств.
Определенная часть инвестиционного потока переориентировалась на более выгодные сейчас банковские вклады, отмечает руководитель отдела продаж Papushevo Park Владислав Бунин. По его словам, во времена низкой ключевой ставки ЦБ ситуация была обратной: приобретение недвижимости было предпочтительнее с точки зрения вложений средств, чем получение прибыли в виде процентов по вкладам.
Бренды из Азии освоились в России
В торговых центрах и помещениях стрит-ритейла России по состоянию на март 2025 года работает 71 азиатский бренд, что в 2,4 раза больше, чем до февраля 2022 года, когда из-за начала российско-украинского военного конфликта ЕС и США ввели масштабные санкции в отношении РФ. Такие данные приводит консалтинговая компания Nikoliers.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По подсчетам консультантов, с 2022 года по февраль 2025 года около 60% брендов (43 марки), вышедших в Россию, представлены странами Азии. Среди лидеров — Турция с долей почти 47%. Турецкие компании сделали ставку на одежду, обувь и товары для дома, предлагая в основном продукцию среднего и выше среднего ценовых сегментов.
Доля Китая среди азиатских брендов составляет 28%, уточнили в Nikoliers. В сегменте смартфонов они контролируют 81% рынка. Еще китайские бренды заняли сегменты бытовой техники, электроники, одежды и обуви. А вот доля брендов из Южной Кореи на российском рынке составляет 13%.
Что будет дальше?
Офисная недвижимость в этом году продолжит оставаться привлекательной для инвесторов, особенно для конечных пользователей таких объектов, считает Микаэл Казарян. В начале 2025 года уже были заключены крупные офисные сделки: структура нефтяной компании ЛУКОЙЛ выкупила бизнес-центр AFI2B недалеко от Белорусского выказала в Москве, а структуры Т-Банка приобрели здание Центрального телеграфа на углу Тверской улицы и Газетного переулка. Однако, прогнозируют в IBC Real Estate, объем сделок по продаже и аренде офисной недвижимости к концу текущего года может снизиться на 26% год к году, до 1,7 млн кв. м.
Достаточно устойчивым к финансовым трудностям останется складской сегмент — объем вложений в такую недвижимость должен увеличиться по итогам года, рассчитывает управляющий партнер Parametr Александр Манунин. По его словам, особенный интерес у инвесторов будет вызывать формат light-industrial, поскольку он демонстрирует более конкурентные показатели как для инвестиций на этапе девелопмента, так и для долгосрочных стратегий арендного бизнеса. Ставки аренды в объектах light-industrial по итогам 2024-го выросли на 48% год к году, до 14,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков.
Устойчивым к экономической турбулентности оказался и сегмент торговой недвижимости, считает Андрей Ощепков. Он аргументирует это тем, что такие объекты пользуются большим спросом у развивающихся российских ритейлеров и возвращающихся на рынок зарубежных марок.
Ситуация на рынке инвестиций полностью зависит от ключевой ставки ЦБ, говорят опрошенные “Ъ” эксперты. Помимо этого, негативное влияние могут оказать сокращение государственной поддержки и продолжающаяся геополитическая нестабильность, говорит Леонид Савков. Стоит также учесть, что ЦБ пересмотрел прогноз среднегодовой ставки рефинансирования на текущий год в сторону повышения, поэтому корпоративное кредитование сделок может замедлиться, добавляет Денис Платов. Устранение сложившихся проблем, заключает Леонид Савков, наоборот, может привести к росту активности на рынке недвижимости и увеличению объемов инвестиций на горизонте одного года.