Офис в стиле ню
Новых бизнес-центров с отделкой в Москве практически не осталось
Рынок офисной недвижимости продолжает трансформироваться: почти 100% строящихся площадей сегодня предлагается «в бетоне». Поэтому даже в условиях роста цен на отделку все больше компаний вынуждены выполнять ремонт самостоятельно. Сохранится ли тренд в 2025 году, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
По состоянию на март 2025 года уровень вакансии на рынке офисной недвижимости Москвы составляет 4,4%. При этом 64% помещений предлагаются с отделкой, а 36% — «в бетоне».
В строящихся объектах (без учета проектируемых) без отделки экспонируется уже 98% площадей.
«Формат, позволяющий арендатору или покупателю сразу заехать в офис, всегда пользовался популярностью. Сейчас в условиях удорожания стоимости отделки готовые офисы становятся еще более востребованными, однако ликвидные предложения практически полностью вымыты с рынка»,— поясняет международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.
По оценке директора по коммерческой недвижимости Level Group Александры Захаровой, офисы с отделкой обходятся дороже в среднем на 15–20%, однако, несмотря на разницу в стоимости, спрос на такие помещения остается стабильным, в том числе условиях общего дефицита офисных помещений.
Разница в цене между офисами с отделкой и без нее продолжает расти из-за увеличения стоимости материалов и подрядных работ, подчеркивает директор по аренде «Сколково Парк» Елена Малиновская: «Поэтому арендаторы предпочитают готовые решения, чтобы избежать дополнительных затрат и времени на ремонт. Более 60% запросов на аренду включают требование “офис с отделкой”, а ликвидность таких блоков выше».
Заместитель коммерческого директора Business Club Степан Зайцев отметил, что стоимость офисов класса А варьируется от 400 тыс. до 500 тыс. руб. за 1 кв. м, а ремонт в таких помещениях обойдется еще примерно в 150 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом средний срок выполнения работ колеблется от четырех до семи месяцев в зависимости от метража.
Офис по вкусу
Выбор между офисами с отделкой и без нее обусловлен не столько профилем компании, сколько ее стратегическими целями и организационной структурой. По словам директора коммерческого управления Stone Кристины Недри, количество сотрудников играет ключевую роль: «Для компании численностью около 100 человек потребуется офис площадью 1 тыс. кв. м, причем ремонт в таких случаях зачастую делают самостоятельно, стремясь привлечь кадры и развивать HR-бренд»,— утверждает эксперт. Напротив, небольшие компании, использующие помещения как представительский офис, чаще выбирают готовые решения, хотя это добавляет к средней арендной ставке 25–30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Генеральный директор и партнер Mors Architects Виталий Землянский отмечает, что офисы с отделкой выбирают компании, которые не нуждаются в персонализации рабочих пространств. Юридические фирмы, консалтинговые агентства и финансовые структуры часто ограничиваются минимальными изменениями: логотипами, паттернами, элементами фирменного стиля. В то же время IT-компании и творческие индустрии требуют уникального пространства, превращая офис в инструмент HR-брендинга, добавляет эксперт.
Генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман подчеркивает, что границы между компаниями, выбирающими офисы с отделкой и без нее, размыты: «Стоит оценивать не сферу деятельности, а стратегические ходы бизнеса. Например, гибкие сервисные офисы включают стандартную отделку, технические решения и мебель, однако такие объекты пользуются спросом со стороны не только малого бизнеса — операторы предлагают офисы до 1 тыс. кв. м или даже целые этажи».
Среди трендов в отделке господин Землянский выделяет «одомашнивание» офисов: «Компании стремятся создать уютную атмосферу за счет текстиля, мягкой мебели, различных световых сценариев и озеленения». Также актуальны акустические панели для стен и потолков». Еще одна тенденция — активное использование цифровых технологий, например экранов и стоек с ИИ-помощниками.
Рост цен на офисы с отделкой продолжится, уверена госпожа Малиновская: «Спрос опережает предложение, особенно в локациях с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Кроме того, девелоперы повышают качество отделки, внедряют ESG-стандарты, что также увеличивает стоимость»,— объясняет эксперт. Однако интерес арендаторов к готовым решениям также усилится: для многих компаний решающим фактором остается экономия времени, резюмирует эксперт.