Стройка юга

Юг России — один из наиболее динамично растущих рынков недвижимости в стране. Взрывной интерес к внутреннему туризму, активное развитие аграрного сектора, рекреационной экономики, а также уникальная природа ежегодно притягивают миллионы путешественников и тысячи новых жителей в эти регионы. Вслед за ними сюда приходят и крупные федеральные девелоперы, которые стремятся оседлать спрос на новые проекты. Однако бизнес должен осознавать, что, помимо огромного количества преимуществ, его ждет и немало сложностей, связанных с особенностями проектирования и строительства, предупреждает руководитель проектного бюро Archivista Маргарита Авдышева.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Главными преимуществами южных регионов страны с точки зрения коммерческого и жилого строительства являются мягкий климат, ландшафт, живописные панорамы, что резко контрастирует с привычным пейзажем средней полосы. Все это вкупе с позитивной демографической и инвестиционной повесткой порождает высокий спрос на недвижимость. Впрочем, потенциально привлекательная маржинальность проектов уравновешивается высокими рисками для ведения бизнеса. Они поджидают компании буквально на каждом этапе девелоперского цикла, и в особенности тех, кто еще не имеет опыта работы в Южном федеральном округе.

Наиболее очевидные отличительные черты проектной работы связаны со сложным рельефом и повышенной сейсмикой данных мест. С одной стороны, благодаря этому и появился столь любимый людьми ландшафт, а с другой — многочисленные нюансы для строительной индустрии.

Так, прогнозируемая сейсмическая нагрузка в регионах Причерноморья и Кавказа достигает 8–9 баллов по шкале Рихтера. При возведении зданий здесь необходимо рассчитывать конструкции, сильно отличные от тех, что распространены в центральных регионах страны. И хоть этого не видно невооруженным глазом, но буквально каждое подобное решение увеличивает финансовые издержки, усложняет технические и архитектурные процессы.

Так, на потенциально сейсмоактивных площадках довольно трудно организовать большие пространства без колонн, пилонов и крупную нарезку помещений. Сюда же можно добавить необходимость оборудования подпорных стен, обеспечение противооползневых мероприятий, если объект расположен рядом со склоном или же на склоне. Подготовка территории к строительству получает сразу несколько дополнительных стадий, а значит, придется привлекать больше, чем обычно, высококвалифицированных кадров, подрядных организаций и спецтехники.

Без применения классических проектных инструментов открытость пространств и планировок достигается за счет больших окон и площади остекления, что создает ощущение достаточной проницаемости. В целом сейсмика в большей степени влияет не на массинг и визуальную эстетику, а на внутренние решения. Поэтому большинство прохожих даже не осознают, как много интересных технических решений скрывается за фасадами.

Гористый рельеф не только позволяет добиться эффектных видов из окон, но и предполагает большие перепады высот на одном участке. Иными словами, вместо классической посадки здания одна стена может упираться в гору, а другая останется открытой. Такие условия работы диктуют необходимость выжимать максимум из того объема, что можно возвести на площадке. Это означает, что в борьбе за лучший коэффициент эффективности приходится приспосабливать каждый уголок и отвоевывать каждый квадратный метр у обстоятельств.

Специфика места

Довольно часто в данном контексте приходится проводить дополнительную аналитику, составлять подробные презентации и выкладки. Это делается для того, чтобы объективно продемонстрировать заказчику, что живописный, но крайне сложный участок при любом раскладе не способен выдать в КИП 0,75, а КИП в 0,60–0,63 — максимум, что можно извлечь из объекта даже при всех архитектурных ноу-хау.

Если говорить про гостиничные объекты, то по действующим сейчас в Краснодарском крае нормативам треть площадей должна отводиться под места общего пользования. Это означает, что максимальная цифра КИП заведомо не может быть выше 0,65, из которых различные планировочные нюансы отнимают еще часть. А хорошим результатом считается КИП в 0,55.

Подрядчики без опыта работы со спецификой южных регионов страны часто обещают инвестору цифры, имеющие мало общего с реальностью, а выясняется это уже в ходе реализации проекта. Это может привести к достаточно серьезным проблемам. Девелопмент в ближайшей прибрежной зоне, ради которого многие и отправляются на юг, также связан с целым рядом нюансов. Так, на расстоянии 25 м от воды запрещено строительство. По мере удаления от моря строительство возможно, а допустимая высотность объекта увеличивается. Так, в Сочи в 100 м от береговой линии есть возможность построить здание высотой максимум 21 м, а объект выше 35 м невозможно возвести ближе чем в 500 м от берега.

В прибрежном проекте придется предусмотреть гидротехнические сооружения, укрепить грунт и оборудовать волнорезы. К слову, специалистов по берегоукреплению в России сейчас готовят буквально несколько вузов, и о привлечении надежных профессионалов нужно позаботиться заранее.

Как подует ветер

Если говорить о климатической картине, то в южных регионах может быть как крайне сухо, так и очень влажно, что заметно влияет на проектирование недвижимости. Скажем, в субтропическом Сочи ориентация здания делается так, чтобы обеспечить хороший уровень проветривания для профилактики появления сырости. Хоть в целом регионы Южного федерального округа отличаются большим количеством солнечных часов в году, но из-за особенностей рельефа и стесненных условий часто добиться надлежащего уровня инсоляции проблематично.

Например, в Новороссийске царят сильные ветра и периодически город посещает знаменитый норд-ост. Размещать объекты и выбирать отделочные материалы там приходится так, чтобы защитить их от сильных порывов, способных повредить фасад или кровлю.

Не стоит забывать и о мощных пиковых осадках в сезон дождей на побережье, что диктует совершенно иные нормы проектирования в зоне возможных подтоплений. В них входит усиленная инженерная подготовка территории, в том числе вокруг участка, а не только внутри его границ.

Еще одна особенность заключается в том, что системы кондиционирования при строительстве предусматриваются априори повсеместно. Даже в стандартные проекты закладывается разводка трубопроводов, трассы, фреон, а в объектах бизнес-класса и элитного сегмента речь идет уже о централизованных системах. Причем данный аспект прорабатывается не по остаточному принципу и на завершающих этапах, а в самую первую очередь.

Кроме того, в Краснодарском крае в рамках благоустройства и работ с придомовой территорией всегда закладываются системы автополива и соответствующая инженерия. В противном случае озеленение быстро придет в упадок, а во дворах вместо красивого газона будут подниматься клубы пыли. Нередко в общественные зоны интегрируются адиабатические системы, которые увлажняют и охлаждают воздух за счет распыления водного аэрозоля. При оформлении входных групп никогда не используются стеклянные козырьки, образующие эффект линзы. Подобные решения нацелены не только на обеспечение комфорта и эстетики, но и для охраны здоровья и безопасности людей.

В проектировании на юге очень большой акцент делается на туристические функции и вариативность рекреационных сценариев. Даже в рамках комплексного развития территорий заказчик стремится заложить элементы инфраструктуры для отдыха и гостеприимства.

Еще одна ключевая особенность южных регионов — наличие большого количества охранных зон, заповедников и объектов, что накладывает множество ограничений по капитальному строительству и выбору типологий. Это обстоятельство усложняет развитие новых точек притяжения вокруг небольших населенных пунктов, граничащих с природоохранными территориями.

С другой стороны, из-за всех перечисленных особенностей девелоперские проекты обладают куда большей автономией инфраструктуры, инженерии и функционального наполнения. Многие локации децентрализованы и удалены от транспортных хабов, а значит, решающую роль в успехе играют их уникальность и самодостаточность.

Потребитель всегда стремится максимально оптимизировать логистику своей повседневной жизни. Это означает, что он скорее выберет более отдаленный от центра города и аэропорта продукт с максимальным количеством опций, чем проект в трофейной локации, лишенный инфраструктуры. Иначе ему придется постоянно перемещаться по сложному ландшафту, а времени наслаждаться окружением просто не останется.

Все это вовсе не делает юг страны каким-то сложным местом, от которого бизнесу стоит держаться подальше. Напротив, данные регионы обладают прекрасными перспективами для развития девелоперских проектов разного формата с хорошей экономикой. Ключевой момент заключается в том, что наличие серьезной специфики и постоянное уменьшение пула относительно легких для освоения земель диктует необходимость тщательного подбора партнеров и подрядчиков. Правильная команда из специалистов с достаточным уровнем экспертизы и знания локальных правил игры позволит избежать лишних рисков и успешно вывести проект на рынок.