Офисы сдаются по всему миру
Как меняется ставка аренды в бизнес-центрах на крупных мировых рынках
Постоянно меняющаяся мировая обстановка влияет на офисный сегмент не только в Москве, но и в других крупных городах: Дубае, Лондоне, Нью-Йорке и Гонконге. Многие мегаполисы сталкиваются с дефицитом свободных офисных площадей, что сказывается на ставках аренды. В том, что влияет на арендные ставки в офисах по всему миру, разобрался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
В Москве стало тесно
Ставки аренды в офисах класса А в российской столице к концу 2024 года повысились на 17% год к году, до 45 тыс. руб. за кв. м в год, подсчитали в консалтинговой компании CORE.XP. Такая динамика — результат уже устоявшего тренда, когда арендные ставки растут на фоне критически низкой вакансии и недостаточного объема строительства такой недвижимости.
Тенденция начала формироваться еще в 2022 году, когда деловая активность в российской столице понемногу восстанавливалась после локдауна. Недостаток нового офисного строительства в 2020–2022 годах привел к ограниченному предложению и, как следствие, увеличению арендных ставок, отмечает руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. Так, по данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022-го ставки аренды в офисах класса А в Москве выросли на 0,8% год к году, до 26 тыс. руб. за кв. м в год.
Еще одним толчком для роста ставок в офисах Москвы стал обострившийся геополитический конфликт, вслед за которым последовали антироссийские санкции и уход большинства крупных международных компаний, площади которых быстро заняли локальные организации. Уже к концу 2023 года арендные ставки выросли на 1% год к году, до 26,3 тыс. руб. за кв. м в год, в 2024-м — на 6,8%, до 27,4 тыс. руб. за кв. м в год, следует из исследования NF Group.
Прогнозы экспертов, опрошенных «Ъ-Недвижимостью», не внушают оптимизма. Длительный период дефицита свободных офисных пространств в Москве привел к тому, что даже увеличивающиеся объемы ввода недвижимости не способны полностью удовлетворить спрос на качественные бизнес-центры, отмечает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate.
Кроме того, в заявленных к вводу в 2025 году объектах около 60% офисных пространств предназначены для продажи, что еще больше усиливает недостаток офисов для аренды, добавляет руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева. Так, по прогнозам Екатерины Беловой, доля свободных офисных площадей в столице по итогам этого года может снизиться до 4%, а ставки аренды в офисах класса А в Москве к концу 2025-го вырастут на 9% год к году, до 32 тыс. руб. за кв. м в год.
Бизнес вылился в Персидский залив
Высокий спрос на качественные бизнес-центры, низкая вакансия и небольшие объемы ввода офисной недвижимости — все это характерно не только для рынка Москвы, но и для Дубая в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ).
Арендная ставка в офисных пространствах класса А в этом городе к концу 2024 года выросла на 15% год к году, до 57 тыс. руб. за кв. м в год, подсчитали в CORE.XP. В основных деловых районах Дубая ставка аренды по итогам 2024-го увеличилась на 18%, а в таких ключевых локациях города, как Downtown и Business Bay, показатель за аналогичный период возрос на 43% и 28% соответственно, подсчитала руководитель департамента исследований консалтинговой компании Nikoliers Татьяна Дивина.
Ставки аренды в Дубае начали расти еще в 2021 году, когда мегаполис стал одним из самых популярных деловых центров из-за выгодной налоговой политики и высокого уровня жизни, говорит Анна Трушкина. Сейчас динамика продиктована активным развитием экономики ОАЭ, притоком иностранных инвестиций и активным расширением международных компаний, развивающихся в регионе, поясняет она. Среди них — китайские, индийские, европейские и российские организации.
Большинство арендаторов офисных помещений класса А — это государственные учреждения, поэтому у новых компаний, желающих разместиться в высококлассных бизнес-центрах, возникают трудности с поиском, говорит госпожа Трушкина. В результате, добавляет она, спрос накапливается и ускоряет темпы роста арендных ставок. И пока нет предпосылок для слома трендов, сложившихся на офисном рынке Дубая: вакансия продолжит снижаться, подталкивая ставки аренды к дальнейшему росту, прогнозируют эксперты.
Англичане возвращаются в бизнес-центры
Столица Англии и Соединенного Королевства Лондон является городом с развитой офисной инфраструктурой. Ставка аренды в офисных помещениях класса А в Лондоне за весь 2024 год выросла на 11% год к году, до 145 тыс. руб. за кв. м в год, говорят в CORE.XP.
Это связано с ограниченным офисным предложением класса А в британской столице: объемы ввода такой недвижимости снизились на фоне высоких затрат на строительство и дорогих заемных средств, следует из исследования международной компании CBRE Research. Кроме того, к застройщикам такой недвижимости в Лондоне предъявляются особые требования к экологии и энергоэффективности проектов, что может усложнить строительство, добавляет Анна Трушкина.
Во время пандемии в Британии появились гибридные офисные форматы, а уже после окончания пандемии англичане не спешили возвращаться к прежней деловой активности. Так, потребность в больших офисных площадях начала постепенно снижаться, поскольку удаленный формат работы предполагал обязательное посещение офиса от двух до четырех раз в неделю.
Однако сейчас фиксируется новый тренд: компании возвращаются к более просторным классическим офисам, а число сотрудников, работающих в офисе, увеличивается. По данным CBRE Research, за последние три года число компаний, переезжающих в более просторные офисные пространства, вдвое превысило количество арендаторов, которые меняют крупные пространства на компактные. Так, по прогнозам CORE.XP, арендные ставки в английской столице в ближайшем будущем вырастут еще на 6–8%.
Американцы и тут преуспели
Один из самых масштабных и динамичных мегаполисов — Нью-Йорк — расположен в одноименном штате на северо-востоке Соединенных Штатов Америки. Здесь располагаются офисы крупнейших международных корпораций, поэтому конкуренция в этой локации остается на высоком уровне.
Тем не менее ставки аренды в офисных помещениях класса А в Нью-Йорке за 2024 год возросли всего на 2%, до 90 тыс. руб. за кв. м в год, подсчитали в CORE.XP. Это связано с большим объемом предложения в городе: по данным консалтинговой компании CMWP U.S, этот показатель только на Манхэттене по итогам 2024 года составил 38 млн кв. м. Офисный рынок Нью-Йорка в последнее время достаточно стабилен, поскольку в 2024-м достиг самого высокого объема аренды, говорят в CORE.XP.
Вакансия на Манхэттене за аналогичный период сократилась на 20 процентных пунктов год к году, до 23,3%, следует из исследования консультантов. При этом, обращают внимание аналитики CMWP U.S, сделки с офисами класса А в 2024 году лидировали в общем объеме поглощения. Так, прогнозируют аналитики CORE.XP, на горизонте ближайших лет в Нью-Йорке можно ожидать увеличения разрыва ставок аренды между офисными объектами класса А и пространствами более низкого качества.
Ставки снижаются лишь в Гонконге
Административный район Гонконг, находящийся на юго-востоке Китая, является крупным финансовым центром с высокой деловой активностью. Арендные ставки в офисах класса А в этой локации к концу 2024 года снизились на 2% год к году, до 91 тыс. руб. за кв. м в год, подсчитали в CORE.XP.
Офисный рынок Гонконга ранее демонстрировал стабильный рост арендной ставки, однако снижение ставки аренды по итогам 2024 года обусловлено экономическими трудностями, политической нестабильностью и последствиями пандемии, отмечает Анна Трушкина. Уменьшение показателя также обусловлено избытком офисного предложения в этом регионе, поясняет эксперт. Усугубит ситуацию на рынке тот факт, что объем нового строительства в Гонконге к концу 2025-го почти достигнет рекордных показателей 2019 года, говорят в CORE.XP.
Стоит учесть и тот факт, что многие компании перешли на полностью удаленную или гибридную работу, что также уменьшает спрос на аренду, добавляет госпожа Трушкина. Так, по прогнозам CORE.XP, на фоне роста вакансии в ближайшее время в Гонконге можно ожидать снижение ставок аренды на 5–10%.