Недвижимость за документы
Как получить ВНЖ за инвестиции в зарубежную недвижимость в 2025 году
Инвестиции в зарубежную недвижимость — привычный инструмент не только для сохранения капитала, но и для получения вида на жительство или гражданства. Многие страны предлагают программы, позволяющие приобрести недвижимость и одновременно получить статус резидента или даже полноценный паспорт. Такие схемы особенно популярны среди тех, кто ищет новые возможности для бизнеса, удобные условия для жизни или более гибкую налоговую политику. Несмотря на изменения в законодательстве «принимающих» государств, спрос на такие программы остается высоким.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Вариантов для получения гражданства и ВНЖ за инвестиции в недвижимость, которые открыты россиянам, осталось немного. Закрыты программы пяти карибских стран (Антигуа и Барбуда, Гренада, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия, Доминика) для приема граждан РФ и РБ. Также закрыт ряд европейских юрисдикций, например Мальта. «Несмотря на это, по-прежнему есть интересные варианты. Даже если они кажутся не совсем очевидными»,— утверждает директор иммиграционной компании Astons в России Александр Косовский.
Турция
Условие получения гражданства: покупка недвижимости на сумму от $400 тыс. Турецкое гражданство можно получить за 9–12 месяцев. Приобретенную недвижимость разрешается или сдавать в аренду, или перепродать через три года, сохранив гражданство (в заявку также можно включить супругов и детей до 18 лет).
Для получения гражданства за инвестиции подходит недвижимость, стоимость которой подтверждена компанией Gedas (единственной уполномоченной организацией по проведению экспертной оценки объекта). Специалисты Tranio рекомендуют выбирать лоты с небольшим запасом от минимального порога — в пределах $415–430 тыс.
Есть и второй вариант инвестиций — квартиры в проектах, входящих в фонд недвижимости GYO. Они уже прошли все необходимые проверки, и для их оценки не требуется дополнительная экспертиза — такие объекты автоматически соответствуют требованиям для получения гражданства. В этом случае подходят как жилые, так и коммерческие помещения, стоимость которых начинается от $400 тыс.
В центральных районах Стамбула цены на жилую недвижимость обычно выше этого порога, поэтому инвесторы рассматривают более отдаленные локации, например на азиатской стороне (Малтепе, Картал, Пендик) или на европейской (Бакыркей, Кючюкчекмедже).
Также многие застройщики в Стамбуле предлагают в отдаленных от центра районах пакетные предложения из нескольких квартир. «Например, можно приобрести комплект из двух или трех двухкомнатных лотов, которые в сумме соответствуют требуемой стоимости для гражданства. Цена одной такой квартиры обычно составляет $150–200 тыс., но вместе они дают нужные $400 тыс. Подобные предложения чаще встречаются в развивающихся локациях в 30–40 минутах от центра, но с уже сформированной инфраструктурой: школами, магазинами и всем необходимым для жизни»,— отмечают эксперты Tranio.
Египет
Условие получения гражданства: инвестиции в недвижимость, которая есть в госреестре, стоимостью от $300 тыс. с возможностью продажи через пять лет. Гражданство Египта можно получить за 9–12 месяцев после подачи заявки.
Покупаемый объект должен быть одобрен государством, а средства — переведены из-за рубежа. В отличие от части европейских программ, египетское гражданство предоставляется без обязательного проживания в стране. Новый паспорт дает владельцу возможность свободно находиться в Египте, а также без визы посещать ряд государств (в основном это страны Африки, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока). Важно учитывать, что процесс оформления документа может занять несколько месяцев и включать проверку источника доходов инвестора. Кроме того, покупка недвижимости в Египте требует внимательного подхода к выбору объекта и проверки юридической чистоты сделки.
В последние годы спрос на получение гражданства через инвестиции в недвижимость увеличился, особенно среди граждан стран СНГ и Ближнего Востока. При этом, несмотря на стабильный рост цен на жилье, Египет остается одним из наиболее доступных направлений для получения второго паспорта через инвестиции, то есть при правильном выборе недвижимости эта программа может стать не только способом иммиграции, но и выгодной инвестицией, настаивают эксперты.
Выбор объектов на уровне $300 тыс. в Египте широкий: от просторных апартаментов и вилл у моря до коммерческих площадей.
В популярных курортных зонах, таких как Хургада и Шарм-эш-Шейх, эта сумма позволяет купить квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой: бассейнами, частными пляжами, ресторанами и спортивными площадками. В Каире средства можно инвестировать в элитные апартаменты в престижных районах, таких как Новый Каир или Шейх Заид. В некоторых случаях суммы может хватить на несколько объектов недвижимости, например две или три квартиры, которые можно сдавать в аренду и получать доход.
Кипр
Страна с комфортным, солнечным климатом, развитой инфраструктурой и налоговыми льготами предлагает ПМЖ за инвестиции в новую недвижимость от €300 тыс. «Статус постоянного резидента Кипра можно получить примерно за 10–12 месяцев. Кипр не состоит в Шенгене, и сейчас его резиденты не могут путешествовать по Европе без виз. Не исключено, что ситуация изменится, поскольку Кипр стремится войти в Шенген ближайшие годы. От этого ценность вида на жительство сильно возрастет»,— отмечает Александр Косовский.
По данным Tranio, исторически медианный бюджет российских покупателей недвижимости на Кипре остается привязанным к минимальному порогу программы ПМЖ. За €300 тыс. в отдельных районах Лимасола можно найти объекты в том числе на первой линии.
В поиске лучшего соотношения цены и качества многие инвесторы идут в Пафос и Ларнаку — здесь объекты менее выгодны с точки зрения сдачи в аренду, но больше выбор жилья под ПМЖ.
Кроме того, за комфортные условия не придется доплачивать премию в 30–40% к среднему по району, утверждают в Tranio.
Греция
Одна из самых выгодных программ ВНЖ Европы. Условие получения документа — покупка недвижимости от €250 тыс. Программа доступна россиянам при наличии альтернативного гражданства хотя бы у одного из членов семьи, но даже это требование не становится серьезным препятствием для желающих получить европейский ВНЖ.
По данным Astons, инвесторы часто сначала получают паспорт Вануату (за дотацию от $130 тыс., сроки составляют всего два-три месяца) и затем обращаются за документами в Грецию.
«Сумма инвестиций по такой комбинированной программе составит около €400 тыс.»,— говорит Александр Косовский. При этом инвестор получает и нейтральный паспорт, и ВНЖ в ЕС, а по стоимости и срокам схема сопоставима с программой гражданства Турции.
По данным Tranio, цены на жилье в Греции стабильно растут: в 2024 году средняя стоимость увеличилась на 8,7%. При этом потенциал для дальнейшего роста обусловлен восстановлением экономики, растущим туризмом, объемом прямых иностранных инвестиций, а также программой «золотой визы».
Несмотря на повышение минимального порога инвестиций в части локаций (до €800 тыс. в Афинах и на популярных островах), в стране сохраняется возможность вложений от €250 тыс. в объекты культурного наследия или недвижимость, трансформированную из коммерческой в жилую.
«“Золотая виза” за покупку недвижимости в Греции стала самой привлекательной и доступной среди аналогичных программ в Европе. Для сравнения: Испания закрывает программу в апреле, Португалия и Венгрия уже исключили опцию инвестиций в недвижимость, а минимальный инвестиционный порог в этих странах начинается от €500 тыс.»,— указывается в материалах Tranio.