«Акбузату» подрезали крылья
Застройщик не смог через суд получить разрешение на строительство
ООО «Специализированный застройщик “Акбузат”» (Акбузат – волшебный крылатый конь из башкирской мифологии), которое планировало построить многоэтажный дом в жилой зоне на улице Менделеева в Уфе, не удалось отсудить право на получение разрешения на строительство. В 2024 году мэрия Уфы отказала застройщику, пояснив, что жилой дом займет более 70% земельного участка при нормативе 60%. Суд первой инстанции встал на сторону «Акбузата», но апелляционный суд поддержал доводы уфимской мэрии. Юристы полагают, что постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда соответствует нормам права.
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Строительство жилого дома специализированного застройщика «Акбузат» на улице Менделеева в Уфе оказалось под вопросом. Администрации Уфы удалось отстоять свое мнение по поводу отказа выдавать разрешение на строительство объекта. В декабре 2024 года арбитражный суд Башкирии признал незаконным действия отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений мэрии и обязал выдать «Акбузату» разрешение на строительство дома в течение десяти дней после вступления решения в силу.
Как следует из материалов дела, застройщику принадлежит земельный участок площадью около 0,4 га за зданием Восточной экономико-юридической гуманитарной академии. Кадастровая стоимость участка — 26 млн руб., вид разрешенного использования — «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». В июле прошлого года «Акбузат» через Госуслуги направил заявление о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой. В августе отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений мэрии отказался предоставить разрешение на основании несоответствия представленных застройщиком документов градостроительным нормам.
ООО «Специализированный застройщик “Акбузат”», по данным Kartoteka.ru, зарегистрировано в Уфе в ноябре 2020 года с уставным капиталом 10 тыс. руб. Учредители — Максим Донгузов и Роза Султанова. В 2023 году чистая прибыль компании составила 4 тыс. руб. По данным Единого реестра застройщиков, у компании нет ни одного реализованного проекта в сфере строительства МКД.
Суд первой инстанции с выводами мэрии не согласился. Как отмечено в его решении, «все элементы планировочной организации территории размещены в границах земельного участка»: внутриквартальные проезды, тротуары, инженерные сети. Проектная документация, указал суд, прошла экспертизу и нареканий не получила. Согласно ей, так называемое «пятно застройки» на участке составляет 24,6%.
В апелляционной инстанции, отмечено в постановлении, представитель администрации Уфы настаивал на том, что жилой дом, при его строительстве, займет более 70% площади земельного участка, а это «является грубым нарушением градостроительных регламентов», установленных Правилами землепользования и застройки Уфы. Документ, принятый горсоветом Уфы в 2019 году, предусматривает, что площадь многоэтажного дома не может превышать 60% площади земельного участка. Внутриквартальные проезды, разворотные площадки и иные территории для движения автотранспорта должны быть размещены в границах территории земельного участка, на котором возводится дом, а не на соседних — даже при условии прав собственности или аренды на них.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, изучив представленные документы, встал на сторону мэрии Уфы.
Как следует из постановления, суд согласился с выводами ответчика о том, что при строительстве дома коэффициент застройки участка составит 70,05%. «Таким образом, учитывая произведенный расчет коэффициента застройки 70%, установленный показатель максимального процента застройки (60%) при возведении планируемого объекта следует признать превышенным, в связи с чем в выдаче разрешения на строительство обоснованно отказано»,— пояснил суд апелляционной инстанции.
Найти контакты руководителей «Акбузата» вчера не удалось.
«В целом, отталкиваясь от регулирующего законодательства, выводы апелляции выглядят обоснованными и соответствуют градостроительным нормам,— полагает судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев. — В частности, проект предусматривал размещение конструктивных элементов здания за пределами зоны допустимого размещения объекта, что является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Учитывая вышесказанное, полагаю, что кассационная инстанция, скорее всего, согласится с выводами нижестоящего суда».
«Апелляционный суд обоснованно отменил решение первой инстанции, указав на нарушения градостроительных норм, включая превышение коэффициента застройки и выход конструктивных элементов за границы участка. Однако кассационная инстанция может пересмотреть выводы, если заявитель докажет, что неверно применены нормы о преюдициальности, либо технические требования. Перспективы кассации зависят от убедительности аргументов о существенных нарушениях материального права»,— пояснил управляющий партнер юридической компании «Якупов и партнеры» Тимур Якупов.