Квартиры накапливают цены
Цены на вторичное жилье растут за счет альтернативных сделок
На вторичном рынке России продолжается медленный рост цен на жилье. За месяц показатели в ключевых регионах прибавили в среднем 0,4%. Текущая коррекция ниже уровня инфляции, но от серьезного падения стоимости рынок удерживают альтернативные сделки и покупатели, получающие денежные бонусы. В свою очередь, объем предложения продолжает накапливаться. С учетом сдержанного спроса и общего замедления экономики выраженного роста цен в дальнейшем аналитики не ждут.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 основных региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам марта составила 152,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,4% за месяц и на 5,8% год к году. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». Коррекцию эксперты называют стабильной: рост средних цен на уровне 0,5% в месяц продолжается уже полгода.
Среднюю стоимость вторичного предложения в России в целом по итогам марта в «Этажах» оценивают в 128,8 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 0,9%, год к году — на 6,2%. В «Яндекс Недвижимости» говорят, что для городов-миллионников средняя цена за месяц увеличилась на 0,7%. Колебания по всем городам были в диапазоне 0,2–1,4%, снижение значения не зафиксировано ни в одном из мегаполисов, отмечают аналитики.
Ценовая стагнация
Наиболее выраженный рост цен за последний месяц в «ЦИАН.Аналитике» отмечают в Омске. Средний показатель для вторичного рынка прибавил 1,1%, до 114,9 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре, по подсчетам «Яндекс Недвижимости», увеличение составило 1,4%, до 122 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» отмечают прирост на 1,6% к февралю в Нижнем Новгороде, до 162,6 тыс. руб. за кв. м. В Москве, согласно «ЦИАН.Аналитике», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 351,9 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 231,7 тыс. руб. К февралю значения прибавили 0,6% и 0,7% соответственно.
Стоимость вторичного жилья на основных региональных рынках России
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: "ЦИАН.Аналитика".
Фактически существующая динамика указывает на медленное снижение стоимости вторичного жилья: рост зачастую оказывается ниже официальной инфляции, поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Годовая инфляция на 31 марта составляет 10,2%, следует из данных Росстата. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов замечает, что даже существующий рост на вторичном рынке нередко объясняется тем, что в первую очередь скупают квартиры с дисконтом.
Избежать снижения цен вторичному рынку, по словам господина Попова, позволяет значительная доля сделок, заключенных в рамках альтернативных цепочек. Часть квартир покупают получатели годовых премий и других выплат, а также клиенты, снимающие средства с коротких депозитов, говорит он. Ильдар Хусаинов замечает, что к существенному пересмотру стоимости своего жилья готовы далеко не все собственники. Многие из них продают квартиры, планируя дальнейшие покупки недвижимости, при этом возможность получения ипотеки они не рассматривают. Без привлечения займов, по словам эксперта, сейчас осуществляется 80% продаж.
Накопительный эффект
Согласно Росреестру, на вторичном рынке Москвы по итогам февраля 2025 года было зарегистрировано 12,06 тыс. договоров купли-продажи. К январю показатель вырос на 27%, а год к году — на 13%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров частично связывает этот прирост с выходом на вторичный рынок готового предложения от застройщиков, которое не было реализовано на этапе строительства. Но кроме того, некоторые покупатели стали выходить на сделки, отложенные после начала цикла повышений ключевой ставки ЦБ. Они не готовы больше ждать, считает эксперт. Алексей Попов добавляет, что число просмотров объявлений о продаже вторичных квартир сейчас также на 10–12% выше прошлогодних.
Впрочем, предложение на вторичном рынке также накапливается. Согласно «ЦИАН.Аналитике», на конец марта на основных региональных рынках экспонировалось 174 тыс. лотов. За месяц показатель, по словам господина Попова, вырос на 2% за счет выхода новых квартир. «Снижение ставок на рынке аренды перестало уводить на него продавцов вторички, это насыщает сегмент готового жилья»,— говорит он. В «Этажах» отмечают рост предложения на 3,3% за месяц, а в «Яндекс Недвижимости» заметили увеличение на 2,9%. Но это объясняется в том числе сезонностью: предложение традиционно начинает увеличиваться с конца января, считает господин Белокуров.
Евгений Белокуров предполагает, что средние цены на вторичном рынке продолжат стагнировать. «Мы по-прежнему не наблюдаем факторов, которые могли бы привести к серьезной активизации спрос»,— констатирует он. Алексей Попов замечает, что рост цен на недвижимость естественным образом сдерживают замедление экономики и прекращение «гонки зарплат». В краткосрочной перспективе сдержанное увеличение средних цен, на 0,3–0,6% в месяц, будет сохраняться, считает господин Хусаинов.