Новостройки поставили на паузу
В Москве впервые не стартовал ни один новый жилой проект массового сегмента
За прошедший квартал в старых границах Москвы не было выведено в продажу ни одного нового проекта массового сегмента — впервые в истории рынка. Количество новых корпусов также оказалось на рекордно низком уровне. На фоне сокращения предложения цены на первичное жилье растут, а спрос перемещается на лоты в высокой стадии строительной готовности.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Согласно данным компании «Метриум», в первом квартале 2025 года на рынок не было выведено ни одного нового проекта массового сегмента, а в уже строящихся жилых комплексах стартовали продажи всего в пяти корпусах. Это рекордно низкий показатель за всю историю современного рынка недвижимости.
Общий объем предложения первичного жилья массового сегмента в первом квартале снизился на 16,8% к аналогичному периоду 2024 года, до 17 тыс. лотов. Из них 15,5 тыс. приходится на квартиры (–15% за год) и 1,6 тыс.— на апартаменты (–28%). Наибольшее сокращение отмечено в ЮВАО (–28,8%), где осталось 2,9 тыс. лотов. Максимальный объем экспозиции зафиксирован в ЗАО, где реализуется несколько масштабных проектов.
На фоне сокращения предложения цены на первичное жилье растут: средневзвешенная стоимость 1 кв. м достигла 341 тыс. руб., что на 4,5% выше показателя января—марта 2024 года. При этом если квартиры подорожали за год на 5%, то стоимость апартаментов, наоборот, снизилась на 2,2%.
«Сегодня самая большая проблема старта любого проекта — ставка, по которой банк выделит первый транш на начало одних из самых дорогих и при этом самых непокупаемых частей любого здания: фундамента, паркинга, цоколя. В прошлые годы застройщики привлекали на начальном этапе крупных инвесторов, которые выкупали по 30— 40 лотов единым пулом, а в текущих условиях такие инвесторы предпочитают депозиты или ОФЗ»,— говорит старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Снижение объема нового предложения также привело к росту спроса и экспозиции объектов высокой степени готовности. Доля лотов на стадии монтажа этажей выросла до 52,8% (+4,6 п. п. за квартал) в общем объеме продаваемых площадей, в сданных проектах — до 9,5% (+2,5 п. п.). Одновременно сократилась доля предложения на этапе котлована (21,4%, –2,5 п. п.) и на стадии отделки (16,3%, –4,6 п. п.).
При этом именно на финише строительства фиксируются заметные скидки от застройщиков, отмечает господин Смирнов, тогда как на старте проекта дисконты «в открытый рынок давать рискованно».
Изменения произошли и в типологии продающихся лотов. Доля студий в объеме экспозиции составляет 22,7%, двухкомнатных квартир — 31,0%, трехкомнатных — до 9,1%. За квартал показатели практически не изменились. Предложение однокомнатных квартир сократилось на 0,7 п. п., до 36,8%, что стало минимальным значением со второго квартала 2022 года.
«Главным драйвером спроса на рынке массовых новостроек сейчас служит семейная ипотека,— поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.— А для семей с детьми однушки не самый подходящий вариант. В основном такие клиенты выбирают более просторные квартиры». Девелоперы не меняют квартирографию в уже строящихся домах, но стремятся вывести на рынок больше лотов, ориентированных на семейный спрос, придерживая однокомнатные квартиры и апартаменты до снижения ключевой ставки.
В свою очередь, в объеме предложения растет доля лотов без отделки: 34,1% против 30,9% по итогам четвертого квартала 2024 года. Объем жилья с чистовой отделкой снизился на 5,9 п. п., до 47,4%, с предчистовой — вырос на 2,8 п. п., до 18,5%. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов уточняет, что сокращение доли жилья с отделкой связано со спросом на такие лоты: «В первом квартале некоторые крупнейшие девелоперы предлагали квартиры по привлекательным ценам как в новых корпусах, так и в уже реализующихся, а также разработали новые программы рассрочек, что стимулировало спрос. Клиенты активно приобретали варианты с чистовой отделкой, следовательно, с ростом их доли в структуре спроса происходит исчерпание подобного предложения на фоне отсутствия стартов новых проектов».
Рынок держится на субсидиях
По итогам квартала в массовом сегменте было заключено 7,3 тыс. ДДУ, что на 17,5% больше, чем годом ранее, но на 7,6% меньше, чем в октябре—декабре 2024 года. При этом доля сделок с использованием ипотечного кредита за квартал выросла на 6 п. п., до 64%. Активизация ипотечного спроса связана со снижением банковских комиссий по программе семейной ипотеки, объясняет господин Сырцов: «Это стало возможным после повышения субсидирования госпрограммы по итогам прямой линии с президентом. Немного — с 30% до 28% — снизились средние рыночные ставки, но они все еще остаются заградительными».
В условиях низкой строительной активности и роста цен можно ожидать, что во втором квартале девелоперы начнут постепенно выходить на рынок с новыми проектами, прогнозируют аналитики. В противном случае к концу полугодия в массовом сегменте может возникнуть дефицит ликвидных объектов, особенно с отделкой и на высокой стадии готовности.