Исчезающий кредит
Стоит ли брать ипотеку в 2025 году
Выдача ипотеки в этом году может сократиться минимум на треть по сравнению с 2024 годом. Ужесточение кредитной политики Центробанка, по-прежнему высокая ключевая ставка и растущие цены на недвижимость существенно ограничивают и банки, и будущих заемщиков. Рыночных способов снизить ставку по кредиту на покупку жилья фактически не осталось. Поэтому сейчас ипотеку берут лишь на небольшую часть стоимости жилья, а не 90%, как три года назад.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Прогноз о сокращении объема выдачи ипотеки на 30% в этом году давало «Эксперт РА». Снижение спроса заметно уже сейчас: если сравнивать помесячную динамику 2025 года, то выдачи в плюсе, но по сравнению с прошлым годом падение ощутимо. Так, по данным Frank RG, в феврале 2025 года банки выдали 52,6 тыс. ипотечных кредитов, на 63% больше, чем в январе 2025 года, но на 41% меньше, чем в феврале 2024-го.
Причины снижения спроса на ипотеку со стороны населения все те же — ее стоимость остается экстравысокой, несмотря на появляющиеся новости о том, что банки понемногу снижают ставки. По данным Единой инфосистемы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки у банков из топ-20 за первую неделю апреля снизилась на 1,4 процентного пункта, но достигает 26,94%. На покупку готового жилья ставка стала примерно на столько же ниже и составляет 27,21%.
В материалах «Эксперт РА» говорится, что основная доля выдачи останется у сохранившихся льготных программ. «Активизация рыночных сделок возможна при снижении ставки до 13–15%, что маловероятно в 2025 году», — отмечают эксперты агентства.
Генеральный директор тюменской девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин говорит, что в их проектах рыночная ипотека при покупке квартиры за последние несколько месяцев исчезла полностью. «В продажах доминирует семейная ипотека, ее использует 61% покупателей, на втором месте сделки с оплатой всей суммы за счет собственных средств покупателя — 21%. Оставшиеся 18% сделок проводятся с использованием рассрочек до ввода дома в эксплуатацию», — рассказал господин Жалнин.
По его словам, рыночная ипотека стала настолько дорогой, что смысла в ней при наличии рассрочек нет. «Поэтому даже в тех продажах на первичном рынке, где она еще есть, она будет исчезать», — убежден он. «Покупатели финансово не готовы брать столь дорогие рыночные кредиты с настолько большими ежемесячными платежами», — резюмирует господин Жалнин.
Так, покупка однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м в спальном районе столицы обойдется в сумму около 12 млн руб. Если подставить в ипотечный калькулятор Banki.ru эту цифру, среднюю ставку по кредиту на покупку вторичного жилья, максимальный срок кредита 30 лет и минимальный первоначальный взнос 20% от стоимости жилья, то получится ежемесячный платеж 217,8 тыс. руб. Переплата по кредиту за все время — 68,8 млн руб. Чтобы взять такой кредит, доход должен быть 455,5 тыс. руб. в месяц.
«Сумма ежемесячного платежа выросла минимум в два раза. В таких условиях доля ипотечных сделок на вторичном рынке сократилась до 20%, тогда как при ставке около 10% она достигала 50%. На первичном рынке доля ипотеки занимала 80% покупок, сейчас — 40%, и столько же приходится на рассрочки», — говорит директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова.
По данным заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, доля ипотеки на первичном рынке чуть выше — 62%. И 84% из этих сделок приходится на оставшиеся льготные программы. «Остальное — это микроипотеки на недостающие для покупки суммы, а также приобретение инвестиционных квартир от дольщиков, которые не попадают под действие льготных кредитов, но могут продаваться с хорошим дисконтом относительно цен у самих застройщиков», — объясняет госпожа Решетникова.
Как было до и что стало сейчас
Участники рынка сравнивают условия выдачи и использования ипотеки сейчас с 2022 годом, до того как ключевая ставка начала расти и изменила в том числе рынок кредитования. Тогда рыночные ставки по кредитам на жилье были на уровне 9,5–10% на вторичном рынке и 6–8% — на новостройки (без учета специальных программ от застройщиков и льготных госпрограмм).
При низких ипотечных ставках и отсутствии ограничений по количеству выдач льготных кредитов была популярна ипотека с минимальным первоначальным взносом — он анонсировался как 10% от стоимости квартиры,— но банки давали ипотеки и без первоначального взноса, но по более высокой ставке. «Цены на квартиры росли быстро, и вместо покупки одной квартиры за наличные выгоднее было купить несколько квартир в ипотеку и спустя некоторое время реализовать их с хорошей доходностью, перекрыв переплату за пользование кредитами. Продать квартиру можно было быстро, так как семейная ипотека и ИТ-ипотека распространялись на квартиры от дольщиков», — напоминает госпожа Решетникова.
Кроме низких ставок, требований к сумме первоначального взноса, оценка заемщиков была более лояльной, чем сейчас: рассматривали заявки без официального подтверждения доходов (так называемая программа по двум документам). «Сейчас банки предъявляют более строгие условия к платежеспособности клиентов. Например, если расчетный ежемесячный платеж по кредиту составляет 200 тыс. руб., то общий доход семьи должен быть не меньше 400 тыс. руб.», — говорит Юлия Ибрагимова.
Когда ключевая ставка стала расти, банки увеличили минимальный первоначальный взнос в два раза, до 20% от стоимости жилья. На практике выдачу одобряют начиная от 30%, говорит госпожа Решетникова. «30% практически норма, хотя ипотечный стандарт, действующий с 1 января этого года, допускает 20-процентный взнос», — отмечает она, добавляя, впрочем, что сейчас банки постепенно приступают к снижению требований к размеру первоначального взноса.
При низких ставках до 2022 года действовали также специальные функции, которые позволяли дополнительно уменьшить процент по кредиту. Во-первых, были опции снижения ставки за оплату — фиксированный платеж. «К этой опции нужно относиться внимательно и посчитать выгоду для заемщика. У комиссии существует срок окупаемости, в течение которого клиенту невыгодно будет досрочно погашать кредит», — предупреждает эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова. С июля этого года опция оплаченного снижения ставки по ипотеке будет отменена.
Во-вторых, ставка снижалась на 0,5–-1% при покупке страховок жизни и титула (страховка от потери права собственности). Страхование имущества, купленного в кредит, было и остается обязательным.
От требования титульного страхования банки постепенно отказываются. По словам госпожи Санниковой, некоторые банки уже внедрили это послабление. Жизнь заемщика формально тоже можно не страховать — это не требование, а желание банков. Но отказ от этой страховки будет учтен в размере ставки по одобряемой ипотеке, причем не в пользу заемщика.
Как использовать ипотеку сейчас
Главная рекомендация опрошенных экспертов — стремиться оформить кредит по программе семейной ипотеки как одной из оставшихся действующих льготных программ (ставка до 6% годовых). «Если говорить о покупке по рыночной ипотеке, то рассматривать вариант от дольщиков или присмотреться к вторичному рынку, где можно найти объект с дисконтом, отделкой и мебелью, все это способно покрыть большую часть переплаты за пользование кредитом по действующим ставкам», — рекомендует Татьяна Решетникова. По ее словам, на вторичном рынке стали активно появляться варианты с рассрочкой от собственников без участия банков, переплата по которым ниже, чем по ипотечным кредитам.
Важно отслеживать условия рефинансирования ипотеки в будущем. «Заемщики, оформившие ипотеку в конце 2024 года и начале 2025 года, смогут в ближайшее время рефинансировать кредит под более низкий процент. Рефинансирование является выгодным тогда, когда разница в ставках между текущими условиями у клиента и новыми минимум 2,5–3%», — говорит Елена Санникова.
Выгодность ипотеки сейчас зависит от личных обстоятельств — потребности в жилье, платежеспособности, будущих доходов, получения наследства и других. «Несмотря на высокие ставки, покупка квартиры в ипотеку может быть целесообразной, пока стабильны цены на жилье. Снижение ключевой ставки приведет к росту спроса и цен на недвижимость. Для клиентов, которые оформляют ипотеку по высокой ставке с надеждой на рефинансирование, это возможность зафиксировать стоимость объекта», — рассуждает Юлия Ибрагимова.
В «Этажах» посчитали: с марта 2022 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 27,8%, с 244,4 тыс. до 312,35 тыс. руб. То есть квартиры дорожают на 9,3% в год, что соответствует уровню инфляционных рисков.
«Те, кто может подождать с покупкой жилья, кладут деньги на вклад под хороший процент. Все это время на рынке жилья формируется отложенный спрос. Когда он вернется, рост цен может ускориться. С этой точки зрения имеет смысл покупать недвижимость при первых признаках повышения доступности ипотечных кредитов», — говорит госпожа Решетникова.