Аренда распадается на сутки

Ограниченный гостиничный фонд, рост числа туристических поездок и активность инвесторов способствуют развитию рынка краткосрочной аренды. Количество сдающихся посуточно квартир за год увеличилось на 37%. Сегмент привлекает собственников жилья за счет потенциально более высокой доходности, чем при долгосрочной аренде, но темпы его развития в перспективе могут снизиться.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок краткосрочной аренды в России активно растет. По подсчетам «Авито Путешествий», в общей сложности в марте сдавалось 314 тыс. квартир и 79 тыс. загородных домов. Год к году значения выросли на 37% и 69% соответственно. Директор по маркетингу «Суточно.ру» Айрат Мусин говорит, что в краткосрочную аренду в России в целом сдается около 300 тыс. лотов. Ежегодно показатель растет на 20–30% во всех регионах, отмечает он.

Вынужденное размещение

Посуточная аренда в России развивается в условиях роста внутреннего туризма и ограниченного предложения гостиничных объектов.

По данным Минэкономики, количество туристических поездок по России за прошлый год увеличилось на 10%, до 91 млн.

При этом номерной фонд растет сдержанными темпами. По подсчетам NF Group, за 2024 год было сдано 9 тыс. новых номеров в гостиницах и апарт-отелях. Исходя из этой оценки совокупный фонд увеличился за год всего на 0,8% (официальные данные Росстата за прошлый год пока недоступны).

По данным консалтинговой компании CMWP, в некоторых регионах в жилье и апартаментах для краткосрочной аренды останавливается до 30–50% от общего количества прибывающих туристов. Проблема дефицита качественных номеров остро проявляется в высокий сезон в наиболее популярных локациях, констатирует руководитель направления стратегического консалтинга Nikoliers Олег Германенко.

Апартаменты рискуют остаться без туристов

Партнер CMWP Марина Мережко говорит, что во многих регионах туристическая инфраструктура лишь начинает формироваться. «Семь-десять лет назад большинство субъектов еще не принимали путешественников, не считали развитие туризма приоритетной задачей»,— говорит она. Эксперт обращает внимание и на то, что по итогам прошлого года пять ключевых регионов сформировали почти 50% от общего турпотока по стране. Это Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и область, Краснодарский край, Крым и Татарстан.

Даже в наиболее популярных местах для массового отдыха, таких как, например, Краснодарский край и Кавказские Минеральные Воды, сейчас не всегда достаточно качественных средств размещения, говорит госпожа Мережко. Это приводит к тому, что все лучшие объекты забронированы за несколько месяцев, а в пик летнего сезона стоимость размещения сильно возрастает. «Нередки ситуации, когда для размещения туристов сдаются почти все дома и квартиры в ближайших к курорту деревнях и поселках»,— отмечает Марина Мережко.

Выбирая размещение в квартирах и апартаментах, туристы пытаются снизить расходы. Средняя стоимость краткосрочной аренды однокомнатной квартиры в 32 наиболее востребованных городах в марте составила 3,5 тыс. руб. за ночь, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». За год этот показатель увеличился на 12%, а за два года — на 29%.

В мае, по данным «Суточно.ру», снять квартиру стоит в среднем 4,5 тыс. руб. в сутки. Год к году рост показателя составил 10%.

В Москве ночь в объекте для краткосрочной аренды в марте, по данным «ЦИАН.Аналитики», стоила в среднем 5,1 тыс. руб. Для сравнения, средняя стоимость ночи в отеле города в январе—феврале, по данным Hotel Advisors, составила 11,7 тыс. руб.

Экономика издержек

Важным фактором развития рынка краткосрочной аренды господин Мусин считает рост числа покупателей-инвесторов, которые целенаправленно вкладываются в приобретение объектов. Они были довольно активны в сегменте новостроек в период действия массовых ипотечных программ с господдержкой, говорит господин Германенко.

Сдача квартиры в краткосрочную аренду может приносить больше, чем в случае с долгосрочной, но это не пассивный доход, а постоянная работа, рассуждает господин Мусин. Средняя рентабельность от сдачи квартиры посуточно, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», составляет 7–11% в год. Хотя разброс довольно велик: если у одних объектов этот показатель составляет 3–4%, в других он может достигать 20%.

По подсчетам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, базовая ставка краткосрочной аренды однокомнатной квартиры в Москве — 5 тыс. руб. в сутки. За месяц при стопроцентной загрузке она может приносить около 150 тыс. руб. Это примерно в 2,2 раза больше потенциального дохода от сдачи сопоставимого жилья в долгосрочную аренду (65–70 тыс. руб.), говорит эксперт. В других городах соотношение еще больше в пользу краткосрочной аренды: в Санкт-Петербурге, по подсчетам господина Попова, оно составляет 2,7 к 1, в регионах — 3 к 1.

Но в реальности добиться стопроцентной загрузки жилья для краткосрочной аренды невозможно. Достижимым показателем для собственников Алексей Попов называет 70%.

Высокая интенсивность использования квартиры предполагает рост регулярных затрат — на клининг, мелкий ремонт, рекламу и тому подобное. Это существенное вовлечение собственника в процесс управления объектом, считает господин Попов. За счет этого суммарно в долгосрочный наем, по его оценкам, сейчас все еще сдается в два раза больше квартир, чем в краткосрочный.

Студия без перспектив

Инвесторам для достижения хороших результатов также важна привлекательность лотов. Алексей Попов считает, что рынок краткосрочной аренды предъявляет больше требований к жилым помещениям, а для долгосрочной можно найти арендатора практически для любого объекта. Наибольшей популярностью среди посуточных лотов пользуются студии и однокомнатные квартиры, отмечает Айрат Мусин. Но на спрос, по его словам, влияет множество факторов: расположение, состояние, удобство, наличие отзывов и фотографий и так далее.

Предложение краткосрочной аренды растет из-за недостатка отелей

Олег Германенко отмечает, что сейчас инвестиционная привлекательность жилья для краткосрочной аренды снизилась из-за увеличения стоимости заемных средств. Это приводит к росту стоимости размещения в квартирах и апартаментах, что снижает их конкурентоспособность по сравнению с классическими отелями, обладающими более развитой инфраструктурой. Сам по себе рост гостиничного предложения в среднем и нижнем ценовых сегментах может сдерживать увеличение объема рынка краткосрочной аренды, считает эксперт.

Марина Мережко тоже ждет сокращения доли рынка посуточной аренды за счет открытия новых отелей и появления курортных кластеров. Полностью сегмент не исчезнет, но произойдет его обеление, считает она. В итоге 5–10% туристов будут останавливаться в легально работающих объектах частного сектора. Текущая работа объектов для посуточной аренды в серой зоне, по мнению эксперта, не позволяет властям в полной мере монетизировать привлеченный туристический поток. Поэтому явление в какой-то момент перестанет быть массовым, отмечает Марина Мережко.

Этот текст — часть проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.

Александра Мерцалова