Токсичная недвижимость

Если в 2024 году вы продали российскую недвижимость, которой владели менее пяти (или в некоторых случаях — трех) лет, скорее всего, налоговые органы уже уведомили вас о необходимости до 30 апреля подать декларацию по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). А если вы живете в России и получили в прошлом году деньги от продажи или сдачи в аренду зарубежной недвижимости, вам может грозить штраф от 20% до 40% от полученной суммы за нарушение валютного законодательства. Объясняем, с каких доходов от российской и зарубежной недвижимости надо заплатить НДФЛ российским налоговым резидентам (это граждане РФ или иностранные граждане с российским ВНЖ, находящиеся в России по итогам календарного года не менее 183 дней), а также какие страны для владения недвижимостью сегодня являются токсичными.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Продажа недвижимости в РФ

Доходы от продажи недвижимого имущества (как жилого, так и нежилого назначения) или доли в нем не облагаются НДФЛ и не подлежат обязательному декларированию при условии, что оно находилось в собственности минимум пять лет. Этот срок сокращается до трех лет, если реализуется недвижимость, полученная по наследству или подаренная близким родственником, а также приватизированная или единственное жилье. Кроме того, независимо от срока владения от налога освобождаются налогоплательщики с двумя и более детьми, продавшие единственное жилье, кадастровая стоимость которого не превышает 50 млн руб., с последующей покупкой нового — большей площади или стоимости.

При меньшем сроке владения придется заплатить налог, сумма которого рассчитывается как разница между ценой продажи и покупки объекта, умноженная на ставку налога 13% при сумме дохода от такой сделки за год до 2,4 млн руб., а при превышении этой суммы — 15%. В качестве альтернативы (например, если невозможно подтвердить затраты на покупку или при продаже приватизированного жилья) из цены продажи можно вычесть максимум 1 млн руб. по всем объектам без каких-либо подтверждающих документов.

Если не задекларировать доходы от продажи недвижимости, ФНС рассчитает сумму налога самостоятельно и выставит требование об уплате вместе со штрафом до 40% от суммы налога и пенями за просрочку.

А если не выплатить налог суммой более 2,7 млн руб. в течение года, наступает уголовная ответственность.

Продали недвижимость иностранцу с расчетами через банковскую ячейку? Приготовьтесь получить штраф от 20% до 40% от суммы сделки: расчеты наличной валютой или рублями между резидентами и нерезидентами в сделках с недвижимостью запрещены валютным законодательством. Напомним, в 2024 году за валютные нарушения штрафовали на 70% чаще, чем годом ранее.

Продажа зарубежной недвижимости

Доходы от продажи зарубежной недвижимости также освобождаются от НДФЛ при долгосрочном владении, и их можно не указывать в налоговой декларации. Но рекомендуем все же подготовить документы, подтверждающие срок нахождения этой недвижимости в вашей собственности, с переводом на русский язык, поскольку налоговые органы рано или поздно узнают о факте продажи и могут запросить эти документы. Как они это узнают? Например, из ваших отчетов о движении денежных средств по зарубежным счетам или из автоматического обмена финансовой информацией. А со странами СНГ существует также обмен данными о собственниках отдельных видов имущества, в том числе недвижимости.

Как получить ВНЖ за инвестиции в зарубежную недвижимость в 2025 году

Если была продана зарубежная недвижимость, находившаяся во владении менее трех-пяти лет, то сумма облагаемого дохода и налоговая ставка определяются аналогично продаже российских активов. Доходы в иностранной валюте пересчитываются по курсу ЦБ РФ на дату зачисления денег на счет продавца. При этом к декларации потребуется приложить все подтверждающие документы с переводом на русский язык.

Если вы валютный резидент России, то доход от продажи недвижимости разрешено зачислять на свои зарубежные банковские счета, только если они открыты в ЕАЭС (Армения, Белоруссия, Казахстан и Киргизия) и странах, с которыми есть автоматический обмен финансовой информацией. В этом плане Израиль, Индонезия, ОАЭ и Турция — безопасные регионы: они пока обмениваются информацией с РФ. Но что делать, если вы получили деньги от покупателя недвижимости на ваш счет, например, в Грузии или Таиланде, а с 31 декабря 2024 года — еще и в любой стране ЕС? Это считается нарушением валютного законодательства. Единственный способ избежать штрафа от 20% до 40% от полученной суммы — перевести деньги с зарубежного счета в Россию в течение 45 дней со дня зачисления денег на зарубежный счет.

«Но соблюсти этот срок в текущих реалиях практически невыполнимая задача?» — спросите вы с недоумением. «Dura Lex, sed Lex»,— ответит вам налоговая инспекция и попросит оплатить штраф.

Если вы только планируете продавать недвижимость, то можно попросить покупателя зачислить деньги от продажи недвижимости на ваш зарубежный счет в «правильной» стране либо продать ее другому резиденту с расчетами в рублях в российском банке. Например, продажи недвижимости в Испании одним гражданином РФ другому с расчетами в рублях в российском банке уже довольно распространены и не вызывают вопросов у испанских нотариусов.

Страна, в которой находится недвижимость, также может взимать налог при ее продаже (здесь можно выдохнуть владельцам недвижимости в ОАЭ — там нет налога на доходы физлиц). Однако можно зачесть уплаченный за рубежом налог против российского НДФЛ, приложив к российской налоговой декларации соответствующие подтверждающие документы с переводом на русский язык. С «дружественными» странами, популярными у россиян для покупки недвижимости (Таиланд, Грузия, Индонезия), никаких проблем в этом отношении нет и не предвидится. Однако зачет налога невозможен со странами, с которыми соглашения об избежании двойного налогообложения были денонсированы, например, с Латвией (с 1 января 2024 года). В таком случае налог придется платить дважды. С некоторыми «недружественными» странами (в том числе Испанией, Францией, Грецией, Кипром) соглашения в части зачета налогов еще действуют, но следите за новостями — с 6 апреля 2025 года прекратило своей действие соглашение с Великобританией, а с Литвой прекращается с 1 января 2026 года.

Имейте в виду, что вы можете оказаться одновременно налоговым резидентом другого государства. В таком случае возникнет обязательство по уплате налогов в двух странах (даже если недвижимость находится в третьей), и хорошо если с этой страной будет работать зачет налогов.

Например, Испания будет считать вас своим налоговым резидентом, если в стране постоянно проживают члены вашей семьи, даже если вы не можете или не хотите их навещать. А если вы живете 183–184 дня в России и 180–181 день в Таиланде, вы будете налоговым резидентом обеих стран.

Сдача недвижимости в аренду

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются НДФЛ по прогрессивной ставке от 13% до 22%, исключения — ИП с применением УСН или самозанятые.

Зачисление таких доходов на банковский счет в «неправильной» стране также является незаконной валютной операцией со штрафом от 20% до 40% от зачисленной на счет суммы. Смогут ли арендаторы платить на ваши счета в другой стране или в РФ — это ваша проблема. Возможно, имеет смысл заложить этот штраф в арендную плату или продать токсичную недвижимость с прохождением квеста по зачислению денег от покупателя и затем вложиться куда-либо еще (если, конечно, останутся деньги после уплаты всех налогов и штрафов).

Сергей Челышков, партнер налоговой практики юрфирмы МЭФ LEGAL