Интерес к недвижимости в ЮФО растет
Эксперты отмечают положительные тенденции в приобретении жилой недвижимости на юге
По данным портала «Банки.ру», в феврале 2025 года российские банки выдали ипотечные кредиты на сумму около 210 млрд руб. — в 1,6 раза больше, чем в январе 2025 года. Также Сбер и ВТБ снизили ипотечную ставку, сделав более лояльными требования к первоначальному взносу. А многие застройщики активно развивают программы рассрочек для своих клиентов, что сильно снижает нагрузку на ежемесячные платежи по ипотеке. Эксперты считают, что на рынок недвижимости во второй половине 2025 года будут оказывать влияние все эти факторы, а также предсказывают рост тех секторов отрасли, которые не зависят от изменения банковских ставок.
Репутация застройщика — в числе основных критериев при выборе потребителем новостройки
Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией MACON, в Ростове-на-Дону и Краснодарском крае — Краснодаре, Сочи, Новороссийске — стабильно растет интерес к приобретению жилой недвижимости. При этом основная доля сделок, отмечают эксперты, по-прежнему приходится на лидеров рынка, а важными факторами высокого темпа продаж остаются положительная репутация застройщика, известность проекта, высокие темпы строительства.
По данным аналитиков компании, на начало 2025 года цены на первичном рынке Ростова-на-Дону показали рост в большинстве сегментов, за исключением стандарт-класса. Например, в комфорт-классе средняя стоимость составила 139,6 тыс. руб./кв. м, что на 2,4% выше, чем в прошлом году, в бизнес-классе цены увеличились на 6,2%, достигнув 165,0 тыс. руб./кв. м, элитное жилье показало наибольший рост — средняя цена составила 369,4 тыс. руб./кв. м, что на 12,4% выше прошлогодних значений.
В исследовании также отмечается, что по итогам 2024 года на первичном рынке Краснодара жилье бизнес-класса усиливает свои позиции. При этом на долю жилья комфорт-класса пришлось 74% всех проданных квартир. В Новороссийске его доля составила 66% сделок, а на бизнес-класс пришлось 19,2% — в пять раз больше по сравнению с предыдущим годом. Отмечается, что выросло число сделок со студиями и однокомнатными квартирами: это обусловлено ростом инвестиционной активности.
«В 2025 году доля сделок с квартирами площадью до 30 кв. м в Краснодаре и Ростове-на-Дону останется на уровне 2024 года. В то же время в Сочи наблюдается небольшой рост спроса на малогабаритные квартиры. Такие квартиры часто приобретают для временного проживания, сдачи в аренду или в качестве инвестиций»,— говорит директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.
По словам эксперта, средняя цена за квадратный метр в новых домах крупных городов ЮФО увеличилась на 1,3–8,1%
Тренды: снижение ставки и оживление ипотечного рынка
Аналитики отмечают, что в 2024-м продолжился тренд на увеличение сроков кредитования: средний срок ипотеки достиг 27 лет, а в сегменте новостроек — 28 лет. Этот фактор частично компенсировал влияние повышения ставок, так как позволял заемщикам снижать размер ежемесячного платежа.
Спрос на недвижимость на юге России действительно растет, и это особенно показательно, если учитывать, что он идет вверх даже в сложных условиях — при высоких кредитных ставках и дорогих депозитах, говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. «Сейчас ситуация постепенно меняется: банки начали снижать ставки, пусть пока незначительно, но направление уже задано. Это важный сигнал для рынка, который может простимулировать интерес к ипотеке. Даже небольшое снижение ставок делает ипотеку доступнее и привлекает новых покупателей»,— отмечает господин Флутков. Это не разовый эффект, а процесс: каждый процент вниз открывает двери для новых групп заемщиков. Любое удешевление ипотеки приводит к росту интереса, пусть и постепенному. Поэтому снижение ставок по-прежнему остается главным фактором, оживляющим рынок жилья.
Генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Юлия Усачева также отмечает, что в последние месяцы на юге России заметно оживление на ипотечном рынке. «Все больше людей решаются на покупку недвижимости с привлечением кредита, причем суммы займов растут»,— говорит эксперт. Особенно активно берут ипотеку на вторичное жилье, когда не хватает определенной суммы на сделку. В новостройках активность тоже есть, но в основном за счет льготных программ — стандартные ипотечные условия пока не выглядят так привлекательно. Покупатели постепенно адаптировались к текущим ставкам, многие берут ипотеку уже сейчас, рассчитывая в будущем рефинансировать кредит на более выгодных условиях.
По данным генерального директора премии URBAN Ольги Хасановой, на сегодняшний день более 90% сделок с недвижимостью в Краснодарском крае имеет ипотечную основу. «Это один из самых высоких показателей по стране»,— говорит эксперт. В целом Южный федеральный округ, отмечает госпожа Хасанова, принадлежит к числу самых благополучных макрорегионов РФ по уровню развития строительной отрасли. Здесь работает ряд сверхкрупных застройщиков, которые держат на витрине более 100 тыс. квартир и апартаментов. Такой объем выборки покрывает все потребительские ниши. Соответственно, девелоперы, оперирующие настолько крупными массивами недвижимости, могут добиться для своих клиентов более выгодных условий по ипотеке.
Позитивную динамику на рынке недвижимости в Южном федеральном округе подтверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. По словам эксперта, в феврале 2025 года объем выданных ипотек увеличился на 60% по сравнению с январем. Это во многом связано с действиями крупнейших банков, таких как Сбер и ВТБ, которые начали постепенно снижать ставки по своим ипотечным продуктам, убирать ограничения по размеру первоначального взноса, тем самым смягчая условия для заемщиков. «Мы ожидаем продолжения этой тенденции при условии, что Банк России начнет постепенное снижение ключевой ставки. На сегодняшний день рынок крайне чувствителен к стоимости заемных средств: ипотека остается основным инструментом покупки жилья, особенно в сегментах комфорт и эконом»,— говорит Евгений Ткачев.
Ксения Рысенко добавляет, что ипотека традиционно стимулирует спрос на рынке. И увеличение ключевой ставки оказало в 2024–2025 годах негативное воздействие на рынок. Тем не менее, в 2024 году это не повлияло на рынок элитной недвижимости и гостиничного бизнеса.
«Важно также отметить стабильность числа сделок по покупке недвижимости в отелях и инвест-отелях Сочи. Данный сегмент практически не подвержен влиянию изменения программ льготной ипотеки. Поэтому можно прогнозировать, что спрос на курортную отельную недвижимость не будет снижаться. Эту тенденцию подтверждают и данные по количеству сделок. В 2022 году в отелях и инвест-отелях Сочи было заключено 0,9 тыс. сделок по купле-продаже, в 2023-м — уже 2,1 тыс. По итогам 2024 года динамика сопоставима с 2023 годом. Мы видим, что спрос на премиальную недвижимость в отелях и инвест-отелях Сочи является долгосрочным трендом. В таких условиях важно предложить покупателям инвестиционно привлекательные проекты»,— говорит директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.
Это мнение подтверждают данные исследования MACON, согласно которому рынок недвижимости Сочи в меньшей степени затрагивает негативное влияние внешнеполитических факторов, поскольку в условиях экономической нестабильности инвестиции в этот сегмент сохраняют свою актуальность. Спрос на жилую недвижимость этого города-курорта, как и других крупных городов на побережье, в меньшей степени зависит от ипотечного кредитования. При этом, благодаря развитию инфраструктурной составляющей, Сочи удается сохранять высокую привлекательность, что снижает влияние сезонности.
Тем не менее снижения ключевой ставки ждут практически все, говорит Юлия Усачева: кто-то надеется на послабления уже в середине года, другие готовы подождать до конца 2025-го, а кто-то рассматривает вариант с рефинансированием даже в 2026 году. Главное, что люди готовы входить в ипотеку, несмотря на высокую нагрузку по ежемесячным платежам. Отдельный фактор, подогревающий спрос,— курортный сезон. «Весной и летом традиционно растет интерес к недвижимости в Сочи и других южных регионах. Многие уже сейчас думают, где проведут лето с семьей, а кто-то рассматривает покупку жилья как инвестицию»,— говорит эксперт. В этом году особенно востребовано готовое жилье без необходимости делать ремонт — такие квартиры можно сразу сдавать или переезжать.
Прогнозы: тренд остается позитивным
Согласно прогнозам MACON, основную поддержку спроса обеспечит программа «Семейная ипотека», для которой Министерство финансов России увеличивает лимиты банкам с 6,25 трлн до 8,65 трлн руб.
Кирилл Флутков считает, что прогнозы на 2025 год зависят не только от динамики ставок, но и от общей экономической ситуации. Если текущие позитивные сигналы сохранятся, а банки продолжат смягчать кредитную политику, ипотечный рынок получит дополнительный импульс. В целом, по мнению эксперта, рынок юга России продолжает оставаться активным, и даже небольшое снижение ставок может усилить спрос. При этом ограниченное предложение в ключевых локациях будет способствовать поддержанию цен. «В ближайшие месяцы многое будет зависеть от политики банков и общей экономической ситуации, но тенденция к оживлению спроса уже заметна»,— говорит господин Флутков.
По мнению Юлии Усачевой, снижение ключевой ставки до 15–16% может дать рынку мощный импульс. Это сделает ипотеку доступнее, что привлечет покупателей, которые пока ждут более выгодных условий. В целом тренд остается позитивным, считает эксперт: интерес к недвижимости на юге растет, ипотека продолжает играть ключевую роль, а приближающийся курортный сезон только подстегнет спрос.
«Хотя многие сегодня говорят о признаках кризиса, ценник на недвижимость на рынке на данный момент является адекватным. Недвижимость на Черноморском побережье, естественно, будет только дорожать. В пользу этого аргумента говорят и растущий турпоток на популярные курорты, такие как Сочи, и инвестиции как государства, так и частного сектора в инфраструктуру, строительство гостиничных комплексов в уникальном регионе, которому в Росси нет равных. Кроме того, постоянно развивается и улучшается сервис, появляются новые услуги, адаптированные к инновациям, здоровому образу жизни и природной интеграции. Набирает обороты тренд гостиничного типа недвижимости, которой полностью занимается управляющая компания или отельный оператор. Что касается процентных ставок по кредитованию, напомню - налоги увеличились с этого года. А значит, издержки становятся выше. И то, что будет строиться, например, в 2027-м году, окажется дороже, чем сейчас. На данный момент у многих застройщиков есть программы рассрочки, которые позволяют выгодно приобретать недвижимость без использования ипотечных кредитов», — считает Ксения Рысенко.