Ставка на индивидуальность
Почему девелоперы второй год подряд делают ставку на BTS-склады
Сегмент built-to-suit складов в России продолжает превалировать над спекулятивными объектами: формат строительства под конкретного заказчика более привлекателен для девелоперов в условиях высоких ставок по кредитам и растущей себестоимости строительства, отмечают эксперты. Однако спекулятивные склады в текущем году покажут более заметную динамику по объемам ввода.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
По данным компаний Ricci и «Ориентир», в 2025 году в Московском регионе ожидается ввод не менее 1,3 млн кв. м складов формата BTS (built-to-suit — объекты, реализуемые под конкретного заказчика). Для сравнения: в 2023 году было введено 410 тыс. кв. м таких площадей, а в 2024 году — около 600 тыс. кв. м.
Показатели BTS-строительства в текущем году сопоставимы со спекулятивными складами, ввод которых ожидается также на уровне 1,3 млн кв. м. Несмотря на то что часть комплексов будет реализована по городской программе создания мест приложения труда, где сочетаются элементы двух форматов, сегмент покажет более выраженную динамику по объему новых площадей. Так, в 2024 году в спекулятивном формате было сдано 405 тыс. кв. м, в 2023-м — 871 тыс. кв. м.
Средняя арендная ставка на BTS-объекты выросла почти вдвое — с 6,1 тыс. руб. за кв. м в год до 11,5 тыс. руб. Для спекулятивных объектов — с 9,4 тыс. до 12 тыс., следует из данных NF Group.
Основной спрос на появление новых BTS-складов формируют онлайн- и продуктовые ритейлеры, фармацевтические и производственные компании. По словам управляющего директора NC Logistic Гарольда Власова, универсальные склады не всегда способны учитывать требования таких арендаторов. «BTS-формат удобен, когда у клиента есть нестандартные запросы: особое оборудование, мезонины, повышенные мощности, сложная инженерия»,— поясняет он. Такие склады, по его словам, сдаются на срок не менее десяти лет с возможной привязкой арендной ставки к ключевой ставке ЦБ.
При этом господин Власов отмечает и риски BTS-формата. «Если сделка не состоится, девелопер рискует остаться с объектом, созданным под узкую специфику. Предложить его можно только конкуренту арендатора — и то при совпадении процессов»,— предупреждает эксперт.
По оценке директора департамента складской недвижимости Ricci Дмитрия Герастовского, в текущих экономических условиях BTS-формат сохранит доминирующую позицию: «На фоне высокой ключевой ставки рынок сместился в сторону BTS. В будущем возможно увеличение доли спекулятивных проектов, если часть BTS будет переориентирована, но ликвидность таких объектов останется ограниченной»,— заключает он.
Дополнительное давление на экономику спекулятивных проектов оказывает увеличение расходов застройщиков. «Доходная часть обычно не успевает покрыть рост затрат, из-за чего увеличиваются сроки окупаемости, снижается доходность и инвестиционная привлекательность проекта»,— считает старший директор департамента индустриальной и складской недвижимости CMWP Анастасия Анискина. По ее словам, восстановление интереса к спекулятивному строительству возможно при снижении ключевой ставки до 10%. При этом вакантность таких площадей, несмотря на увеличение с 0,6% до 2%, остается низкой.