На берег моря заглянет суд Ставрополя

Верховный суд (ВС) России направил на новое рассмотрение дело ООО «Ставропольский пляжный корпус» (СПК, владелец отеля Coocoorooza) о льготном выкупе арендуемых зданий бывшего санатория «Ставрополье» в центре Сочи за 66,6 млн руб. ВС указал, что суды не дали должной правовой оценки всем обстоятельствам по делу, в частности тому, что, по мнению ответчика, арендатор не поддерживал имущество в надлежащем состоянии. Кроме того, Верховный суд счел, что Арбитражный суд Краснодарского края с нарушением правил подсудности принял к производству заявление общества, поскольку компетентным судом по рассмотрению данного дела является Арбитражный суд Ставропольского края. Юристы называют решение ВС неоднозначным.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Верховный суд России отменил решения трех судебных инстанций по делу о выкупе нежилых зданий на пляже в центре Сочи на Волжской улице. Спор между министерством имущественных отношений Ставропольского края и ООО «Ставропольский пляжный корпус» (СПК) направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Спорные объекты — пляжный корпус, лодочная станция, склад для хранения пляжных принадлежностей, проходная, аэрарий. Как указывало министерство, все они необходимы для обслуживания основного объекта — санатория «Ставрополье» (собственность Ставропольского края). Здравница, построенная в 70-х годах, не работает более десяти лет. В 2015 году часть ее корпусов и другие постройки сдали в аренду частным фирмам.

Согласно материалам дела, в феврале 2023 года СПК обратился в министерство с заявлением о выкупе арендуемых объектов по рыночной цене, ссылаясь на преимущественное право, предусмотренное федеральным законом №159-ФЗ. На момент обращения компания пользовалась имуществом более пяти лет без долгов по аренде.

Минимущества Ставрополья отказало в приватизации, сославшись на односторонний отказ от договора аренды из-за нарушений его условий. СПК обратилось в суд, который обязал министерство заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости 66,6 млн руб. Это решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции.

6 марта 2025 года по жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края дело было передано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда. В результате ВС отменил предыдущие решения, отметив, что при рассмотрении дела не были учтены существенные обстоятельства. Так, проверка, проведенная министерством с 30 мая по 27 июня 2022 года, выявила, что арендатор не выполнил обязательства по капитальному ремонту кровли, использовал служебные помещения для проживания граждан и не провел текущий ремонт зданий.

Кроме того, спорные объекты созданы для обслуживания санатория «Ставрополье», который включен в Перечень объектов рекреационно-оздоровительного назначения Сочи, что делает недопустимым произвольное отчуждение находящихся на его территории объектов.

Также ВС отметил, что Арбитражный суд Краснодарского края безосновательно принял к производству и рассмотрел заявление общества: «Поскольку спор возник из публично-правовых отношений, в связи с осуществлением министерством отдельных делегированных ему функций публичной власти, то местонахождение суда, полномочного рассматривать спор, определяется территорией, на которой министерство вправе осуществлять соответствующие полномочия, то есть территорией Ставропольского края».

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит говорит, что в деле по-настоящему интересен процессуальный вопрос: если истец просит признать незаконным отказ в выкупе и просит суд обязать госорган заключить с ним договор о выкупе в отношении недвижимости, но при этом госорган и недвижимость находятся в разных субъектах РФ, то в суд какого субъекта предъявлять иск? «Предыдущая практика Верховного суда отвечала так: иск предъявляется в суд по месту нахождения недвижимости. В этом определении суд практику поменял и признал, что иск надо было предъявлять по месту нахождения госоргана, то есть в Арбитражный суд Ставропольского края. На мой взгляд, эта позиция ошибочна, но теперь суды будут вынуждены ей следовать»,— отмечает юрист.

Генеральный директор Национальной юридической компании «Митра», член Совета Международной ассоциации юристов и консультантов Юрий Мирзоев называет решение ВС «очень спорным». Он соглашается с тем, что заявление общества в данном деле принято к производству с нарушением правил подсудности, но это обстоятельство не может являться основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

«Но Верховный суд установил, что принятые по делу судебные акты не являются правильными и по существу, с чем я не согласен. В обосновании ВС привел довод, что суды не оценили ряд доводов министерства. Между тем, как видно из отмененных судебных актов, все данные доводы были оценены нижестоящими судами. Просто Верховный суд фактически не согласился с их оценкой судами первой и апелляционной инстанций. Согласно ч. 3 ст. 291.14 АПК РФ, при рассмотрении дела в порядке кассационного производства Судебная коллегия Верховного суда Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Поэтому, по моему мнению, ВС вышел за пределы своих полномочий»,— отмечает господин Мирзоев.

Он добавляет, что данное определение ВС может негативно повлиять на сложившуюся практику рассмотрения дел, связанных с реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, так как оно «открывает ящик Пандоры для злоупотреблений должностными лицами при нежелании последних исполнять требования №159-ФЗ».

Наталья Решетняк