Ипотека тянет портфель
Доли досрочных погашений и просроченных кредитов растут
На фоне плавного роста портфеля ипотечных кредитов «Эксперт РА» ожидает снижения доли досрочных погашений и рефинансирования. Для многих заемщиков более выгодной стратегией становится размещение свободных средств на вкладах с более высокими ставками. Вместе с тем эксперты ожидают заметного роста просрочки по ипотечному портфелю. Впрочем, ее доля будет оставаться на приемлемом уровне, а рост резервирования будет незначительным на фоне банковской прибыли.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
На фоне сохраняющихся высоких ставок и ограниченного объема господдержки выдача ипотечных кредитов в 2025 году сократится на 30%, прогнозирует агентство «Эксперт РА». С учетом того, что, по данным ЦБ, в 2024 году было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб., общий объем выдачи в 2025 году составит около 3,4 трлн руб. Более оптимистичны оценки у сервиса «Домклик», который ожидает выдачи ипотеки в размере 3,8 трлн руб.
Среди причин снижения выдачи «Эксперт РА» выделяет «ужесточения макропруденциального регулирования в наиболее рискованных сегментах ипотечного рынка».
В частности, с января 2025 года введены в действие стандарты защиты, направленные на борьбу с рискованными схемами в ипотеке, а с 1 июля ЦБ вводит макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Предполагается, что на первом этапе ограничения затронут заемщиков с ПДН более 80% своих доходов и имеющих низкий первоначальный взнос (не более 20%). Даже с учетом того, что за прошлый год доля закредитованных заемщиков сократилась, на них приходится довольно внушительный портфель ипотеки. В частности, в начале 2025 года директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов оценивал долю ипотеки, выдаваемой заемщикам с ПДН выше 50%, в 9%.
Крупнейшие банки на рынке ипотеки по итогам 2024 года
|
*С учетом Росбанка.
Банки ранжированы по объему выданных ипотечных кредитов.
По данным анкетирования агентством «Эксперт РА».
Однако несмотря на значительное сокращение выдачи, портфель ипотечных кредитов, по оценке «Эксперт РА», покажет рост на 5%, достигнув 21,1 трлн руб. Аналитики агентства считают, что это произойдет благодаря низким показателям досрочных погашений. Так, в 2024 году доля досрочных погашений уже составила 3,9% от общего портфеля, что стало минимумом с 2020 года. По итогам 2025 года доля досрочных погашений может снизиться до 2%. Причиной такого снижения является смена финансовой стратегии заемщиков, оформивших ипотеку ранее (в рамках госпрограмм или на условиях, действовавших в 2019–2020 годах, когда рыночная ставка по ипотеке составляла 8–9% годовых). Сейчас более выгодным вариантом является размещение свободных средств на депозитах. Так, по данным ЦБ, в третьей декаде марта 2025 года средние максимальные ставки по вкладам крупнейших банков на срок до одного года составляли 19,5% годовых, на срок свыше одного года — 17,7% годовых.
Банкиры обращают внимание на другие причины. По словам директора департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталия Костюкевича, из-за значительного роста цен на недвижимость «даже при низких ставках у клиентов возникают значительные расходы на обслуживание ипотечного кредита, поэтому у значительной доли клиентов нет возможности досрочно гасить кредит».
Вместе с тем «Эксперт РА» ожидает в 2025 году некоторого ухудшения качества ипотечного портфеля.
Так, доля проблемных кредитов вырастет до 0,8–1% на фоне замедления роста портфеля. При этом, по мнению Виталия Костюкевича, увеличение просроченной задолженности может происходить также по причине того, «что выдачи новых кредитов происходят медленнее, чем погашение действующих». В результате объем портфелей сокращается и, таким образом, «доля просроченной задолженности в совокупном портфеле увеличивается», отмечает он. Среди причин роста доли просроченной задолженности старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает «вызревание кредитов, а также то, что ипотечные кредиты выдавались на фоне смягчения требований банков к выдачам».
Независимый эксперт Алексей Войлуков считает, что нижняя граница оценки просрочки (0,8%) — это оптимистичный прогноз. «Если денежно-кредитная политика будет смягчаться достаточно активно и существенно, то это возможно. В противном случае при сохранении текущей ситуации, скорее всего, уровень просрочки значительно вырастет и составит около 1%»,— считает он. В этом случае общий объем просроченной задолженности может достичь 160–170 млрд руб., оценивает эксперт.
Тем не менее эксперты считают, что такое положение дел некритично для банков. Ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Алексей Кирюхин обращает внимание, что «благодаря введенным ранее мерам Банка России, таким как повышение макронадбавок и ужесточение требований к первоначальному взносу, ситуация остается контролируемой и не несет в себе критические угрозы для банковской системы». В ПСБ оценивают, что увеличение просроченной задолженности до 1% «предполагает дополнительное резервирование примерно в 100 млрд руб.», что при потенциальном объеме прибыли банковского сектора в 3–4 трлн руб. «выглядит незначительным».