Рост по-научному
Исследования
Прошло больше полугода с того времени, как бурный рост цен на жилую недвижимость в Москве сменился стабилизацией, а в некоторых секторах рынка — даже незначительным падением. И всех: как участников рынка, так и потенциальных покупателей квартир — интересует, надолго ли эта стабилизация и в какую сторону произойдет откат. В середине мая аналитики исследовательской группы "РЭА--Риск-Менеджмент" при Академии имени Плеханова и центра Realty Monitor представили методику, претендующую на научное прогнозирование ситуации на рынке недвижимости. Их вердикт: цены будут расти в ближайшие три года. "Ъ-Дом" получил комментарии как разработчиков методики, так и участников финансового рынка--специалистов по макроэкономике.
Мнение исследователей
Принято считать, что рынок недвижимости развивается волнообразно: периоды роста сменяются спадами или даже кризисами, после чего снова начинается рост. Даже длительность периодов примерно известна — от 8 до 12 лет в разных странах. Наша ситуация по-своему уникальна: еще 15 лет назад в нашей стране вообще не было рынка недвижимости, поскольку квартиры не обращались в свободной продаже. И, строго говоря, ни одного кризиса этот рынок с тех пор не пережил. Ведь дефолт 1998 года был общим для всех отраслей экономики, а московская недвижимость оправилась тогда от потрясений едва ли не первой.
Недвижимость — та сфера экономики, где цена объекта крайне слабо связана с его реальной себестоимостью. Например, прошлогоднее повышение цен в среднем на 70% значительно превысило рост стоимости стройматериалов, тарифов и заработной платы. Реальная цена зависит прежде всего от соотношения спроса и предложения, и, делая прогнозы, эксперты анализируют прежде всего возможный платежеспособный спрос. При этом оценки делаются зачастую эмоционально и немотивированно — как в одну, так и в другую сторону.
Эксперты РЭА имени Плеханова и центра Realty Monitor задались целью составить методику прогнозирования, основанную на сугубо научном подходе. Для этого была разработана логарифмическая формула, учитывающая прогноз инфляции, цены на стройматериалы, среднедушевые доходы в регионе, индекс РТС, а также планы ввода жилья в эксплуатацию и возможные факторы риска. "Большинство существующих исследований предполагают прогноз на основе анализа цен за прошлый период времени, мы же попытались создать модель, анализирующую историю не цен, а экономических показателей, влияющих на цены",— объясняет старший риск-аналитик группы "РЭА--Риск-Менеджмент" Михаил Чеготов.
На основании разработанной модели и использовав имеющиеся статистические данные, исследователи как бы задним числом произвели прогноз цен, доходов населения и объемов ввода жилья в Москве для прошедших лет. Как видим (см. графики), результаты моделирования практически полностью совпали с фактическим положением вещей. На основании этой же методики был произведен прогноз на ближайшие три года. По данным исследователей, цены на первичном рынке жилья будут расти. В 2007 году, по их прогнозам, средняя стоимость квадратного метра вырастет с 76,8 тыс. руб. до 88,7 тыс. руб. (15,5%), в 2008-м — до 98,2 тыс. руб. (10,6%), в 2009-м — до 107,4 тыс. руб. (9%) за 1 кв. м. Всего за три года стоимость московских новостроек увеличится на 40%. А в Московской области рост цен будет практически незаметен: в этом году аналитики прогнозируют рост с 39,1 тыс. руб. до 41,7 тыс. руб. (6%), в 2008-м — до 42,6 тыс. руб. (2%), в 2009-м — до 43,4 тыс. руб. (2%).
Вот как комментирует этот прогноз член исследовательской группы, старший аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель:
— В целом рост цен на жилье будет обусловлен падением доллара и инфляционными процессами. Кроме того, любое развитие политической ситуации приведет к росту цен: либо к концу 2007 года стабилизируется политическая ситуация (возникнут конкретные претенденты на президентский пост), что создаст определенность у платежеспособной категории населения и активизирует ее, либо, наоборот, ситуация дестабилизируется, а недвижимость по-прежнему остается самым надежным вариантом сохранения средств.
Летом, скорее всего, часть населения начнет приобретать жилье, на которое в данный момент цены стагнировались или несколько скорректировались в сторону уменьшения. Спрос активизируется в начале осени. Это подстегнет цены, и по итогам 2007 года средний рост цен может составить от 10 до 20%.
В секторе загородной коттеджной недвижимости в настоящее время наблюдаются разнонаправленные тенденции, что связано с постепенным повышением стоимости земли и в то же время появлением более дешевых конструкций, приспособленных к быстрому возведению на участке, усилением конкуренции в данной сфере. Если брать весь сегмент, цены будут расти, но достаточно медленно. Если разбивать по категориям, то по-прежнему будут расти цены на элитные коттеджи с полной инфраструктурой и, возможно, снизится средняя цена на недорогие постройки.
Цены на жилье в многоэтажных домах за пределами Москвы будут продолжать расти по всем направлениям. Это объясняется тем, что спрос на более дешевое, но качественное жилье сохраняется. Наличие автомобильного транспорта у платежеспособной категории населения нивелирует риски, связанные со значительной удаленностью от города, кроме того, из отдельных, расположенных возле границ города районов Московской области добраться в центр столицы проще, чем из отдельных районов самой Москвы.
По итогам года рост цен может превысить 20-25%.
В сфере элитного московского жилья рост цен объясняется особой категорией потребителей. Элитное жилье в России хотя и достигло качественного уровня аналогичных проектов Нью-Йорка или Лондона, но по ценам еще отстает от них. Во многом изменение или стагнирование цен на данную категорию жилья объясняется не объективными рыночными механизмами, а вопросами престижности, что достаточно сложно прогнозируемо. Доходность для строителей и риэлтеров в данной категории жилья достаточно высока, что создает определенную возможность для колебания цены в случае необходимости, но, учитывая достаточно небольшие объемы строительства при постоянном притоке в столицу платежеспособных потребителей в лице топ-менеджмента крупных компаний, можно предположить рост цен на 15-18%.
Жилье премиум-класса и бизнес-класса вырастет в цене на 8-12%. Прошлый год дал достаточно сильный рост цен, что привело к сужению группы потребителей данных категорий жилья. По сути, часть потенциальных потребителей жилья бизнес-класса сейчас переориентировалась на жилье экономкласса в столице или многоэтажные новостройки за пределами Москвы.
Жилье экономкласса по итогам года вырастет в цене на 11-16%. С одной стороны, из-за роста цен сократилось число потенциальных потребителей, но, с другой стороны, значительно снизились объемы строительства жилья экономкласса, что в совокупности с программой расселения ветхого и аварийного жилья создает ощутимый дефицит. Наличие дефицита в данном сегменте постоянно будет подстегивать цены.
Что касается вторичного рынка, то по мере ввода в строй новых домов цены на вторичку советского периода постройки (за исключением сталинок) будут либо стагнировать либо падать. Это объясняется низким качеством их строительства и быстрым переходом в категорию ветхого жилья. Жилье, построенное в течение последних десяти лет, будет расти в цене в соответствии с ростом цен на аналогичные категории новостроек, но с меньшей скоростью.
Фото: ГРИГОРИЙ СОБЧЕНКО
Мнение финансистов
Для банкиров недвижимость прежде всего финансовый инструмент и обеспечение совершения ипотечных сделок. Понятно, что резкое падение цен приведет к тому, что реально выданные кредиты окажутся не обеспечены залогом. Рост объемов ипотечного кредитования в последние годы свидетельствует о том, что банки придерживаются оптимистического прогноза относительно ситуации на рынке жилой недвижимости. Вот мнение Сергея Бессонова, директора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка:
— В связи с тем, что ипотечные кредиты предоставляются для совершения реальных сделок, наши расчеты построены на анализе этих данных, без изучения предложений от агентств недвижимости и прямых продавцов, содержащихся в информационных источниках (интернет, специализированная пресса и проч.). По нашим расчетам, жилье экономкласса до конца года подорожает незначительно (5-7%). Цены на жилье бизнес-класса и премиум-класса вырастут больше, так как по-прежнему высок спрос именно на него. Рост составит порядка 10%. Цены на элитное жилье будут расти совсем незначительно, в пределах 3-5%. Вторичный рынок в целом будет соответствовать данным тенденциям.
Кроме того, говоря о колебании цен на первичном рынке, следует учитывать значительную разницу цен при приобретении жилья на разных этапах строительства. Разница в стоимости квадратного метра, приобретенного в строящемся доме на уровне фундамента, и доме, который уже подготовлен к сдаче или сдан, может составлять до 60%.
Впрочем, не все представители банковского сообщества разделяют это мнение. Некоторые прогнозируют даже падение объемов ипотечного кредитования из-за стагнации цен на рынке.
Вот что говорит об этом Данила Левченко, главный экономист банка "Зенит":
— В последнее время цены на недвижимость определялись бурным ростом доходов населения — порядка 10% в год, а достаточного предложения жилья не было. Кроме того, спрос подстегивал большой рост денежной массы из-за роста экспортной выручки и притока капитала, что вызывало инфляцию активов. Плюс к этому стала развиваться ипотека и банковское кредитование.
Впрочем, сейчас, мне кажется, ценовой предел уже фактически достигнут, что приведет к стагнации цен на жилье. Кроме того, с социальной точки зрения, цены вышли за пределы разумного, и трудно представить себе человека, готового платить такие деньги за жилье в Москве. По-моему, в ближайшее время можно будет наблюдать стагнацию спроса на квартиры и перераспределение его в другие, более ликвидные активы или потребление. Это обусловлено тем, что доходность на рынке жилья будет сокращаться. Я считаю, что в среднесрочной перспективе цены будут стабильными. На это повлияет и то, что в течение трех-четырех ближайших лет ипотека будет развиваться не очень бурно, а недвижимость превратится в актив с сомнительными перспективами роста.
Представители банковского сообщества, которые считают, что цены в Москве в ближайшее время расти не будут, предсказывают рост региональных рынков. На этом акцентирует внимание Ярослав Лисоволик, главный экономист банка Deutshe UFG:
— Цены на недвижимость главным образом определяются изменением благосостояния населения, факторами, связанными с развитием финансового сектора и непосредственно ипотеки. Как в Москве, так и в регионах цены во многом зависят от развитости финансового сектора, так как недвижимость остается очень значимым финансовым активом. Еще один фактор, который сказывается на темпах роста цен,— степень развитости жилищной инфраструктуры. Если старый жилищный фонд в большей степени заменен, то фактор инфраструктуры оказывает меньшее влияние на темпы роста цен. В России, и особенно в Москве, большую роль играют внешние факторы — цены на нефть и приток прямых иностранных инвестиций. Отрасль строительства последнее время остается второй по притоку иностранных инвестиций.
В Москве наибольший откат цен на недвижимость был в апреле. Мне кажется, что уровень цен останется стабильным до конца 2007 года и в ближайшее время серьезного роста цен на недвижимость не будет, в том числе скажется и перегрев рынка. Спрос на жилье в Москве останется значительным, но рост цен в некоторых сегментах прекратится.
А вот вне Москвы, как мне кажется, в этом году сохранится тенденция роста цен на недвижимость. Более того, фундаментальная тенденция превышения спроса над предложением сохранится и в среднесрочной перспективе. В ближайшие три-четыре года снижение цен на нефть вряд ли повлечет за собой снижение цен на недвижимость, падение нефтяных цен сполна компенсирует развитие ипотеки, и строительство будет оставаться одной из самых динамично развивающихся и привлекательных отраслей.
Характерно, что даже отрицательные факторы — такие, как возможное падение цен или пессимистические политические ожидания,— аналитики финансового рынка не считают препятствием для развития рынка недвижимости. В некоторых случаях, наоборот, они могут подстегнуть его развитие. Об этом говорит Юлия Цепляева, главный экономист инвестиционного банка ING Russia:
— Есть несколько макроэкономических факторов, которые влияют на цену недвижимости, в том числе и в Москве. Прежде всего это факторы спроса и предложения, а также факторы политического плана и ожидания.
Как ни пытаются быстро строить, все равно ничего не получается. Цена на жилье во многом привязана к росту доходов средне- и высокодоходной группы населения, а они растут гораздо более высокими темпами. Кроме того, все стремятся иметь недвижимость в Москве, пока цены на нефть высокие. В такой ситуации, чтобы полностью удовлетворить спрос, надо в разы увеличивать предложение жилья. И, наконец, политический аспект — плохие ожидания. Их подстегивает негативная ситуация на рынке акций и слухи об ее ухудшении. А, как известно, спрос на недвижимость растет как раз в плохие времена, так как многие воспринимают ее как наиболее надежный финансовый инструмент. В хорошие времена люди предпочитают инвестировать в другие, более ликвидные активы.
Если люди будут верить в то, что строительство удвоится (как это обещает президентская программа "Доступное и комфортное жилье — гражданам России"), и в падение цен, то, возможно, цена стабилизируется. Я, однако, думаю, что мы не будем свидетелями падения цен на жилье в ближайшее время. Возможны некоторая коррекция и диверсификация цен в зависимости от качества жилья. Сейчас цена совсем не зависит от качества, и это, по-моему, ненормально. Более того, если вспомнить, какими темпами сейчас развивается ипотека, то в падение цен совсем не приходится верить. Принято думать, что к концу 2007 года цены упадут на 10% — я в это не верю!
Даже если цены на нефть упадут до $33 за баррель, что является критическим уровнем для того, чтобы бюджет оставался бездефицитным, цены на недвижимость вряд ли упадут существенно. Ведь $35 за баррель вполне комфортный для страны уровень. Такой эйфории на рынках уже не будет, но и объективных рыночных причин для падения цен не будет тоже. Темпы роста доходов населения снизятся примерно до 5% в год, но даже такой рост доходов является серьезным подспорьем для роста цен на недвижимость. Прежде всего потому, что есть серьезные ограничения предложения и эта отрасль непрозрачна и достаточно коррумпирована.
Предварительные итоги
Как видим, выводы исследователей и финансистов во многом совпали. Даже наиболее пессимистичные прогнозы не предполагают обвала рынка, а в худшем случае обещают продолжение стабилизации на московском рынке. А разработанная представителями Плехановского института и центра Realty Monitor методика показывает уверенный рост на ближайшие годы.
Может ли их формула предсказать кризис на рынке недвижимости? "Эта методика прежде всего инструмент объективной оценки,— утверждает Виктор Штомпель.— Мы закладываем в формулу объективные данные и, соответственно, получаем объективный результат. Если бы существовали тенденции, могущие привести к обвалу рынка, мы получили бы именно такой результат. Сейчас объективных предпосылок для кризиса в этой сфере нет. Мы исходим из того, что московская недвижимость ориентирована на фондовый рынок в качестве стабилизирующего фактора".
Конечно, стоит отнестись со здоровым недоверием к прогнозам, выполненным исследователями "задним числом", и почти полному совпадению результатов их вычислений с фактами. Проверкой методики может быть только сравнение сделанных прогнозов с тем, что на самом деле произойдет на рынке в ближайшие годы. "Ъ-Дом" обязательно проведет такое сравнение.