Застройщики удаляются

На рынке загородной недвижимости столицы жизнь бьет ключом. За апрель--май цены в большинстве строящихся поселков увеличились в среднем на 2-5%. Продолжилась тенденция выхода на рынок масштабных проектов, в том числе и на значительном удалении от города, за пределами Московской области.

Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что рост цен в загородном секторе в большей мере связан с постепенным повышением степени готовности строящихся поселков, чем с ажиотажным спросом. Многие покупатели пока не делают свой выбор, ожидая, что стагнация на рынке жилья столицы коснется и загородной недвижимости. Такие настроения не мешают девелоперам анонсировать все новые и новые коттеджные поселки. О начале продаж домов в двух поселках — "Графские пруды" и "Крона" — заявила компания "Миэль-недвижимость".

Новый заявленный в апреле проект — коттеджный поселок "Павловы озера" на 180 га. Он будет построен на 15-м километре Новорижского шоссе. "Смешанный" поселок составят более 650 домов: в первой зоне расположатся настоящие усадьбы (дома площадью 900-1000 кв. м), во второй зоне — дома площадью 350-500 кв. м, в третьей — дома по 200-250 кв. м. Другой поселок — "Праймвилл" — расположится на 12-м километре Калужского шоссе. Поселок будет включать 56 домов по 350-650 кв. м с участками 15-25 соток.

Характерно, что крупные проекты, рассчитанные преимущественно на москвичей, девелоперы начинают реализовывать вне Московской области. Первым таким крупным проектом стал "Гагаринлэнд" в Смоленской области, расположенной на территории 500 га. Второй анонсированный в апреле объект коттеджной застройки — курорт "Экомир". Начало строительства курорта "Экомир" планируется на осень 2007 года. Поселок займет участок 1,5 тыс. га в 90 км от МКАД в Калужской области и будет состоять из комплексов имений, развлекательного парка "Мировая этнодеревня", агротуристического комплекса, гольф-поля, конноспортивного комплекса и охотничьих хозяйств.

ЕЛЕНА ДЕГТЯРЕВА

Мнения участников рынка

Роман Попов, аналитик компании Villagio Estate:

— С начала весны на рынке загородной недвижимости отмечается сезонное повышение покупательской активности — это выражается как в росте количества звонков по объектам, так и в росте продаж домов в поселках. В сегменте экономкласса наблюдается рост покупательского спроса (свыше половины от общего числа спроса), поэтому девелоперы уделяют сегменту загородной недвижимости особое внимание: активно анонсируются и выходят на рынок новые поселки экономкласса.

В сегменте класса de luxe наблюдается тенденция укрупнения поселков. Преобладающее большинство активных и выходящих на рынок поселков этого класса состоят из 40 и большего числа домовладений. Все чаще появляются поселки, которые включают в себя несколько сотен домов. Например, расположенный на Новорижском шоссе поселок "Риверсайд" рассчитан на 113 домовладений, "Гринфилд" — на 262, а крупнейший элитный поселок Millennium Park — на 670 домовладений.

Каролина Жинган, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty:

— Количество сделок в апреле сохранилось на уровне марта, тем не менее количество показов значительно возросло. Каждый брокер ведет несколько клиентов, которым понравились конкретные объекты, тем не менее большинство покупателей ожидают изменений на рынке недвижимости, считая, что ценовая стагнация рынка городских объектов рано или поздно затронет и загород. Говоря о росте цен предложения, опять подчеркнем, что подавляющее большинство растущих в стоимости объектов являются строящимися поселками, и изменения цен связаны с маркетинговой политикой застройщиков.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— Как застройщики, так и частные лица в период с февраля по май традиционно осуществляют сезонные изменения цен. В 2007 году наблюдается следующая ситуация.

Застройщики демонстрируют повышения цен на 5-30% (в среднем 10-20%). Частные лица — преимущественно в сторону повышения (на 5-150%, в среднем 20-30%). Однако 20-30% всех изменений цен предложений, напротив, демонстрируют понижение на 5-30% (в среднем 10-15%). Впрочем, подобная ситуация вполне объяснима. В условиях высоко конкурентного рынка продавцам объектов неудовлетворительного качества или с завышенной ценой для сохранения перспектив реализации приходится корректировать ее до справедливого уровня.

Отличительная черта новых проектов — более высокий уровень инфраструктуры, необходимой для постоянного проживания. Подобные улучшения становятся возможными в основном за счет увеличения масштабности проектов.

Помимо этого проектируются и возводятся отдельные инфраструктурные анклавы в местах сосредоточения крупных организованных загородных жилых комплексов. Например, "Павловская слобода" и Nova Riga.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— За апрель и первую неделю мая цены на первичном рынке загородной недвижимости в среднем выросли на 3,3%. Если учесть, что за первый квартал 2007 года рост цен составил 3,5%, то можно говорить о всплеске активности на рынке загородной недвижимости. Таким образом, за первые четыре месяца в среднем цены на объекты загородной недвижимости выросли на 6,9%, что говорит о развитии этого рынка.

Кроме того, можно отметить, что рынок загородной недвижимости вышел за пределы Московской области и загородное строительство начинает вестись в соседних областях. Причем строительство ведется масштабное, проекты позиционируются как "дачные" и ориентированы в основном на жителей Москвы.

Наконец, продолжает развиваться тенденция укрупнения проектов. Также наметилась тенденция увеличения объема инфраструктуры в дачных проектах. Если раньше в дачных поселках экономкласса предполагался минимальный объем инфраструктуры, то сейчас в таких поселках присутствует максимальный комплекс объектов развлекательной инфраструктуры.

Источники: Vesco Realty, "Инком-недвижимость", "Миэль".