Вилла на время

Стоимость месячной ренты в загородном элитном сегменте начинается от $10-15 тыс. и зашкаливает за несколько десятков тысяч долларов. Предложения арендной недвижимости класса de luxe в коттеджном секторе оценили авторы "Ъ-Дома" Ольга Соломатина и Андрей Воскресенский.

В общем и целом

Сейчас стоимость аренды коттеджей класса "премиум" начинается от $10 тыс. Ценовой потолок загородной аренды, по данным риэлтеров,— $50 тыс. в месяц. Специалисты со стажем вспоминают, как искали жильцов для дома, за который просили $100 тыс., и насколько хлопотно это оказалось.

Руководитель направления аренды "МИАН-агентство недвижимости" Наталья Сивко приводит такую классификацию потребительских качеств коттеджей в зависимости от цены: "$6,5-12 тыс. в месяц стоит дом в охраняемом поселке площадью 400-700 кв. м, с несколькими спальнями, двумя-четырьмя санузлами, бильярдной, каминным залом, сауной, купелью или бассейном. Должны быть интересные ландшафтные решения или взрослые лесные деревья на территории. И все это на 15-25 сотках. Наиболее востребованные направления: запад, юго-запад, северо-запад, север, но в первую очередь Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, удаленность — до 10-15 км. От $15 тыс. в месяц (но, как правило, не дороже $25 -40 тыс.) — это "особенные" места, такие, как Барвиха на Рублевке, "Бенилюкс" или "Княжье озеро" на Новорижском шоссе. По типу строения это резиденции или особняки в полном смысле этого слова площадью от 500 кв. м, с тремя-четырьмя уровнями, эксклюзивной отделкой и мебелью, суперсовременной бытовой техникой. Размер участка — не менее 25 соток (в более удаленных местах речь может идти и о гектарах), с вековыми деревьями, например корабельными соснами. В объектах этой ценовой категории должен быть предусмотрен домик для прислуги и охраны, гостевой дом, полноценный бассейн, часто — выход на открытую воду. Поселок должен быть хорошо охраняемым, с развитой инфраструктурой. И, конечно, одно из основных требований — солидные и именитые соседи".

Объекты за $50 тыс. в месяц (характерные показатели — около 1 тыс. кв. м жилой площади на участке в пару гектаров) через агентства сдают редко. Их, как правило, предлагают только знакомым. Более дорогие предложения в арендном секторе вообще единичны. "Максимальная стоимость аренды загородного дома, с которой брокеры нашей компании сталкивались в своей практике, составляла $100 тыс. в месяц,— рассказывает Иван Потапов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard.— Как правило, это дома площадью 1 тыс. кв. м, с участком от 60 соток до 1 га, в лесу, с бассейном, домом для охраны и прислуги, в охраняемом поселке, расположенные не более чем в 7 км от МКАД. Впрочем, такие объекты на рынке аренды — большая редкость, так как их чаще предлагают на продажу".

На год и на лето

Впрочем, подыскивая дачу даже за $10-20 тыс. в месяц, нужно быть готовым к тому, что хозяева будут внимательно присматриваться к потенциальным жильцам и вполне могут отказать. Однако расстраиваться не стоит.

"Рынок предложений загородной аренды постоянно пополняется, и в основном за счет коттеджей, построенных специально для сдачи в аренду,— говорит Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости "БЕСТ-недвижимости".— Это очень удобно для арендаторов, ведь дома и частные дома вне поселков строятся с учетом их пожеланий".

Предложения единичных коттеджей в организованных поселках существенно различаются по характеристикам, а арендные ставки варьируются от $10 тыс. до $60 тыс. в месяц в зависимости от местоположения и уровня дома.

К примеру, в широко известном поселке "Княжье озеро" (Новорижское шоссе) дома площадью 300 кв. м с мебелью и ремонтом сдают за $15 тыс. в месяц. Аналогичные предложения есть в поселке "Величъ" (под Звенигородом) — $10 тыс. в месяц за 340 кв. м.

Такие дома сдают как девелоперы, так и частные владельцы. Именно этот сегмент предлагает большинство коттеджей в сезонную аренду. Впрочем, и здесь предпочтение отдается длительным арендным отношениям. Многие дома класса "премиум" также расписаны заранее и сдаются только на год. Если же предлагаемый дом по каким-то причинам не подходит для круглогодичного проживания (удаленность от МКАД, загруженность трассы, невысокое качество строительства, отсутствие поблизости детской инфраструктуры), то хозяева могут сдать его на лето.

От хозяина и от застройщика

Пример инвестиций девелоперской компании — два одинаковых коттеджа в поселке "Никольская слобода" (8 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Оба дома построены для сдачи в аренду и находятся по соседству. Площадь коттеджа — 500 кв. м, участка — 37 соток, гараж на два автомобиля. Арендная ставка — $15 тыс. в месяц.

Поселок "Никольская слобода" расположен совсем близко от Москвы. Иногда это даже нельзя назвать достоинством: если ветер дует с Новорижского шоссе, шум автомобилей слышен в поселке сквозь пение птиц. Первая очередь поселка давно достроена, дома имеют постоянных жильцов.

Дома, предлагающиеся в аренду, выстроены в стиле, отдаленно напоминающем русскую усадьбу: светлые стены, массивные лестницы к высокому крыльцу, но при этом большая площадь остекления. Странно, но обои в каждой из десятка комнат и в коридорах разные. Мебели помимо холодильника, кухонного стола, пары десятков стульев и икеевского кресла в доме нет. Зато имеется множество висящих проводов. Пусто выглядит сад со свежепостеленным газоном, но без единого дерева и цветка.

Такие дома — площадью около 500 кв. м — снимают обычно семьи с детьми. Детям здесь хорошо. На территории поселка есть детские площадки, рядом частные сады и школы. В доме — сауна и бассейн, больше напоминающий купель. Близость поселка к Москве позволяет жить здесь круглый год и работать в городе. Территория охраняется — это обязательное требование для загородной недвижимости класса de luxe.

Подобные предложения интересны взыскательным арендаторам, поскольку построенные на продажу дома еще на фазе проектирования значительно отличаются от коттеджей, которые планируют сдавать. Требования к качеству ремонта принципиально иные.

"Площадь домов под аренду, как правило, меньше, чем домов для продажи,— от 180 до 250 кв. м, и строят их на больших участках в 10-15 соток. Зачастую дачные коттеджи располагаются на общей территории, между ними отсутствует ограждение,— рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".— Спален не больше трех-четырех. Если дом планируют сдавать, в нем делают ремонт и монтируют хотя бы кухню. Но при этом в дачных вариантах отсутствуют такие помещения, как бассейн, кабинет, домашний кинотеатр, гараж".

В "Никольской слободе" выставлено на долгосрочную аренду еще два коттеджа. Только их особенность в том, что они принадлежат не частникам, а девелоперу поселка компании "Северо-Запад" и находятся на территории арендного поселка.

Для временных жильцов девелопер выстроил 12 домов площадью от 285 до 315 кв. м. Их можно арендовать за $11 тыс. в месяц. Дома оснащены кухонной мебелью, бытовой техникой, городскими коммуникациями, включая интернет и спутниковое телевидение. Расположены они в центральной части жилого поселка вдоль берега пруда.

Внешний вид коттеджей без особых изысков, но внутренняя планировка удобна и функциональна. Стеклянные стены в гостиной, камин, гостевая комната на первом этаже и три спальни на втором. Идеальное место обитания для семьи с двумя или тремя детьми. Добавим — временного обитания. Дома возведены по единому плану, внешне не отличаются друг от друга. На участках — одинаковые газоны, перед воротами опять же одинаковые открытые навесы над машиноместами. Вряд ли кому-то захочется иметь собственный дом, как две капли воды похожий на соседний. А на время, пускай и продолжительное, почему бы и нет? Плату компания взимает за год вперед. Зато, в отличие от "частника", который может по семейным обстоятельствам расторгнуть договор аренды, от компании-арендодателя никаких подвохов ждать не приходится.

Дорогих арендных поселков в Подмосковье становится все больше — сейчас их около 30. Среди самых известных стоит упомянуть "Семейный клуб", "Рублево-1" и "Рублево-2", "Успех" (Рублево-Успенское шоссе), "Сновидово" (Ильинское шоссе), "Павловы родники", "Новодарьино" (Калужское шоссе), "Росинка", "Истра Holiday" (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). В поселке "Рождествено" на Пятницком шоссе есть частный "арендный городок": семь коттеджей принадлежат одному частному лицу и сдаются в аренду. Средние арендные ставки здесь составляют $10-30 тыс. в месяц.

В каждом из упомянутых поселков сдаются дома класса de luxe, но спрос по-прежнему превышает предложение. Риэлтеры отмечают, что в организованных арендных поселках существует "лист ожидания" на многие месяцы вперед. Сейчас, к примеру, можно записаться на следующий дачный сезон. В основном арендуют такие дома представители иностранных компаний.

Безопасность простая и юридическая

"Если бы этот коттедж располагался на территории охраняемого поселка, я давно бы его сдал",— жаловался риэлтер Валерий Белоусов, показывая нам дом в деревне Грязь.

Владелец хочет получать никак не меньше $15 тыс. за месяц. В качестве охраны предлагается роскошная кавказская овчарка, но это скорее отпугивает арендаторов. Дом площадью 650 кв. м на участке 65 соток всем хорош. Меблирован полностью, имеет удобную планировку, баню и сауну, десятиметровый бассейн. Участок представляет собой настоящий сад, а не кусок поля с только что высаженными прутиками. Есть теннисный корт, пруд, беседка и террасы, дом для персонала и гараж на два автомобиля.

Однако деревня Грязь хоть и располагается на Ильинке, находится в 5 км от Звенигорода. До Москвы далеко. Централизованной охраны в деревеньке нет. Соответственно, цену, скорее всего, придется снижать.

Что касается цен нынешнего дачного сезона, то они в сравнении с прошлым годом выросли в среднем на 20%. Что существенно. К примеру, к лету 2006 года стоимость аренды дач по сравнению с предыдущим сезоном поднялась только на 7-10%, что сопоставимо с размером инфляции.

"Рост арендных ставок на уровне 20-30% в год наблюдается в ценовом сегменте до $20 тыс. в месяц,— отмечает Иван Шульков.— В сегменте более дорогих предложений рост арендных ставок по отдельным объектам может не меняться вообще, поскольку такие предложения могут находиться на рынке от полугода".

Хозяин коттеджа в деревне Грязь готов оставить временным жильцам своих помощников по хозяйству — садовника и домработницу. Однако арендаторы, как правило, предпочитают собственных работников — так безопаснее.

Как видим, при прочих равных условиях дома в организованных коттеджных поселках предпочтительнее для арендаторов, чем "деревенские". Архитектурная самобытность и ландшафтный дизайн намного меньше значат для потенциальных съемщиков дорогого загородного жилья, чем централизованная охрана.

Несколько слов о юридической безопасности. Для временных жильцов предпочтительнее, чтобы арендованный дом был застрахован. Кроме того, в договоре следует максимально полно указать перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг (водоснабжение, наличие горячей воды, максимальную мощность всех включенных электроприборов).

Если в поселке убирают мусор и стригут газон — тоже включаем в список. Необходимо также предусмотреть санкции на случай, если предусмотренные договором услуги предоставляться не будут или будут, но не в полном объеме время от времени.

Обязательно составьте опись домашнего имущества, указывая его состояние. Следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения и в то же время ответственность арендодателя, если, например, пожар или затопление имущества арендатора произошли из-за изношенности электропроводки, газового оборудования или водопроводной сети. Во избежание разногласий в этой части договора рекомендуется настоять на том, чтобы арендодатель застраховал дом, сообщив страховщику, что он сдается в аренду.

Чаще всего споры по поводу договора аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по согласию сторон. Если же арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред.

Смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: получателем арендной платы с момента регистрации сделки становится новый собственник. Поэтому если арендодатель решит продать дом в разгар дачного сезона, он обязан либо поставить покупателя в известность о таком обременении, как договор аренды, либо уладить вопрос с арендатором полюбовно.

С точки зрения инвестора

Подмосковных рантье (собственников недвижимости, зарабатывающих на сдаче ее в аренду) становится все больше. Чаще всего ими становятся не счастливые наследники, а предприниматели, которые целенаправленно строят или покупают дома для последующей сдачи в аренду.

Инвестиции в подмосковную недвижимость, особенно ее верхний ценовой сегмент, вполне перспективны. По оценке компании "Терра-недвижимость", цена в Подмосковье растет в среднем на 20-70% в год. Уникальный пример максимального роста продемонстрировали земли бывшего санатория "Барвиха", где стоимость сотки достигла $300 тыс.

По оценке Vesco Realty, сейчас в Подмосковье на разных этапах строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. Чтобы собственность, предназначенная для аренды, быстро нашла жильцов, эксперты рынка недвижимости рекомендуют выбирать ликвидные направления, только современные проекты нового формата, предлагающие комплексное развитие территории, грамотную концепцию, прекрасную инфраструктуру и качественные дома с правильными планировочными решениями.

Наталья Манько, маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт", считает, что "наиболее выгодными инвестициями является покупка земельных участков в коттеджных поселках элиткласса на дорогих и престижных направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском, Дмитровском". То есть там, где благоприятная экологическая обстановка, живописный ландшафт, расстояние не более 30 км от МКАД.

"Для сдачи в аренду выгоднее построить один элитный коттедж, нежели три коттеджа бизнес-класса,— соглашается Иван Потапов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard.— Строительство именно в элитном сегменте в основном привлекает инвесторов, поскольку стоимость возведения дома может несущественно отличаться от бизнес-класса, а получаемый доход будет различаться в разы. К тому же сегмент бизнес-класса начал осваиваться лишь в последнее время из-за высокой конкуренции на рынке элитных объектов".

Впрочем, у риэлтеров нет единого взгляда на этот предмет. Более выгодно построить несколько домов бизнес-класса, так как спрос на такие дома всегда выше и более постоянен, соответственно, и простаивать без арендатора такой дом практически не будет — таково мнение Натальи Сивко из МИАНа. "На мой взгляд, в условиях существующего рынка инвестирование средств в покупку загородной недвижимости для последующей сдачи ее в аренду не очень актуально, поскольку рынок загородной аренды подвержен сильным сезонным колебаниям,— говорит Мария Жукова, заместитель директора управления аренды холдинга "Миэль".— Но в последнее время появляется все больше новых коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса, поэтому можно сказать, что рынок аренды элитных коттеджей будет расти, а число предложений — увеличиваться. Средняя стоимость аренды таких объектов будет расти, но очень постепенно и в основном за счет появления новых более дорогих объектов". "Одним из перспективных направлений развития рынка станет улучшение сервиса в отелях курортного типа и ориентация на западные стандарты. Также наблюдается активное инвестирование и динамичный девелопмент в сфере доходной недвижимости, к которой относятся объекты индустрии гостеприимства. Одним из направлений развития сегмента может стать появление на рынке комплексных предложений, включающих номерной фонд в отеле, коттеджи под сдачу и полный набор качественной инфраструктуры для отдыха",— добавляет генеральный директор "Конаково СПА Резорт" Сергей Егоров.

Очевидно, однако, что вложения в дорогую загородную недвижимость ни в коем случае не окажутся убыточными. Коттеджный рынок премиум-класса еще далек от насыщения, а спрос растет быстрее, чем новые поселки.

Источник: управляющая компания "Масштаб".