Щедрость девелоперов попала под раздачу
Объем выданных рассрочек при покупке жилья достиг 1 трлн руб.
Центробанк зафиксировал рекордный объем рассрочек, выданный застройщиками покупателям жилья: общая сумма составляет 1 трлн руб. При этом такие средства не учитываются на эскроу-счетах, обеспечивающих сохранность средств дольщиков. В том числе по этой причине ЦБ критикует ставшую массовой практику рассрочек при покупке квартир в новостройках. Это не только приводит к повышению цен на жилье для конечных покупателей, но и, как считает регулятор, увеличивает потенциальные риски для самих девелоперов и не позволяет им снизить ставки по проектному финансированию.
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Как заявил 18 апреля на организованной Сбербанком конференции по развитию рынка жилья директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов, из-за массовых рассрочек около 1 трлн руб. не попадают на эскроу-счета. При этом по состоянию на 1 марта 2025 года общий объем учтенных средств на эскроу-счетах составлял 6,4 трлн руб.
Средства, не попадающие сразу на эскроу-счета, создают серьезный риск для покупателей.
Кроме того, для них из-за пролонгации платежей увеличивается конечная цена жилья. Это связано с тем, что покупателей фактически кредитует застройщик, закладывающий свои проценты в стоимость площадей. Такая схема рискованна и для самих застройщиков, считает господин Данилов. При использовании рассрочки им не удастся наполнить эскроу-счета в необходимых объемах, а значит, ставка по проектному финансированию сохранится на высоком уровне.
В то же время в ЦБ признают, что именно за счет наполнения эскроу-счетов стоимость проектного финансирования для девелоперов жилья заметно ниже, чем в других сегментах корпоративного кредитования. Сейчас средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 11%, хотя ранее была на уровне 3–4%, пояснил вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Для сравнения: средняя ставка по корпоративному кредитованию составляет около 23%.
Споры вокруг предоставления рассрочек покупателям жилья между ЦБ, кураторами стройиндустрии в федеральном правительстве и девелоперами ведутся постоянно.
Последний раз эта тема была поднята 15 апреля 2025 года на расширенном заседании Госсовета, где обсуждались проблемы жилищного строительства. Тогда вице-премьер Марат Хуснуллин предложил проработать введение рассрочки на новостройки и после ввода домов в эксплуатацию, если застройщики «полностью рассчитались с банками, закрыли счета эскроу, никому ничего не должны». Для этого нужно предусмотреть возможность установления залога на такое имущество, заявил господин Хуснуллин. То есть по его предложению застройщик мог бы изымать в свою пользу квартиры в случае неуплаты покупателем всей оставшейся суммы.
Против этого выступила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая ответила на предложение вице-премьера: «Мне кажется, это неправильно. Я бы просила к этому не прибегать». В то же время, как признался на конференции Сбербанка владелец ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, застройщикам выгоднее предоставить рассрочку, чем скидку от заявленной цены, например, в 20%.
Для первичного рынка жилья массовость рассрочек действительно стала серьезной проблемой.
По словам директора по продажам сети риэлторских агентств «Этажи» Сергея Зайцева, у части жилых комплексов в крупных городах доля продаж в рассрочку сейчас доходит до 60–70%. При этом их оформляют даже те, кто имеет право на семейную ипотеку: такие покупатели предпочитают взять кредит ближе к финальной стадии готовности дома, добавляет эксперт.
«По факту при рассрочке для покупателей риск только один — невозможность оплатить всю сумму. Это может быть связано с сохранением высоких рыночных ставок по ипотеке»,— считает директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. По его словам, в любом случае та сумма, которую покупатель к моменту расторжения договора выплатил застройщику, будет возвращена. При этом, правда, в договорах могут быть записаны штрафные санкции в отношении покупателей, не исполнивших свои обязательства. В свою очередь, для застройщиков массовость рассрочек может привести к росту ставки по проектному финансированию, тем самым увеличив расходы на проект и снизив его доходность, соглашается господин Соколов.