Несносный процесс
ВС направил на пересмотр дело о легализации гостевого дома в Геленджике
Дело о признании права собственности на гостевой дом в Геленджике, построенный без разрешения властей, направлено на новое рассмотрение. Соответствующее определение вынес Верховный суд (ВС) РФ по жалобе жительницы города. Суды нижестоящих инстанций встали на сторону мэрии, которая не позволяла ввести в эксплуатацию гостевой дом площадью более 400 кв. м, считая его самостроем. ВС подчеркнул, что отсутствие разрешительной документации само по себе не означает, что объект автоматически подлежит сносу, суды должны были выяснить безопасно ли здание и не затронуты ли права третьих лиц. Юристы считают, что точку в споре поставит строительная экспертиза, назначенная в рамках пересмотра дела.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Верховный суд России направил на новое рассмотрение дело о легализации гостевого дома в Геленджике. Об этом сообщается в картотеке судебной инстанции.
Согласно материалам дела, в августе 2020 года житель Геленджика Уске Исоян обратился в администрацию города с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию гостевого дома площадью 441 кв. м на Советской улице в селе Архипо-Осиповка. В заявлении он указал, что, несмотря на отсутствие разрешения на строительство, возвел объект на принадлежащем ему земельном участке, который находится в зоне малоэтажной жилой застройки Ж-2. Одним из видов разрешенного использования объектов капитального строительства в указанной зоне являются именно гостевые дома. Заявитель указал, что гостевой дом соответствует всем строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, собственники смежных земельных участков дали свое согласие на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, при минимальном отступе от границ их земельных участков.
Администрация в выдаче разрешения отказала. Уске Исоян оспорил отказ в судебном порядке — иск о признании права собственности на дом удовлетворил в октябре 2020 года Геленджикский городской суд.
В 2023 году администрация Геленджика, восстановив процессуальный срок, обжаловала решение горсуда. Краснодарский краевой суд решение суда первой инстанции отменил, аннулировав право собственности Уске Исояна на гостевой дом. «Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения»,— говорится в судебном акте.
В 2024 году правопреемником Уске Исояна на основе договора дарения стала Аника Исоян. Она обратилась с жалобой в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, но решение апелляции было оставлено без изменений.
В апреле 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, рассмотрев кассационную жалобу Аники Исоян, вынесла решение отменить предыдущие судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Верховный суд РФ вновь обратил внимание на принципиально важные аспекты при рассмотрении дел о самовольных постройках, говорит партнер Адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова. «ВС подчеркнул, что отсутствие разрешительной документации само по себе не означает автоматического сноса сооружения; суд обязан детально разбираться, существует ли реальная угроза жизни и здоровью граждан и нарушаются ли права третьих лиц. Снос является крайней мерой, и суд при наличии даже формальных нарушений обязан проверить, можно ли привести объект в соответствие с установленными требованиями или же он изначально представляет существенную опасность для окружающих»,— комментирует эксперт.
Высокий спрос на курортную недвижимость, активное индивидуальное строительство и сложности с надзором за соблюдением градостроительных норм приводят к большому количеству судебных споров и, как следствие, к тому, что именно в Краснодарском крае формируется обширная судебная практика по «самоволкам»
Он добавляет, что особенно примечательно, что рассматриваемый спор касается Краснодарского края, который, давно входит в число наиболее «проблемных» регионов по количеству дел о сносе самовольных построек. Высокий спрос на курортную недвижимость, активное индивидуальное строительство и сложности с надзором за соблюдением градостроительных норм приводят к большому количеству судебных споров и, как следствие, к тому, что именно в Краснодарском крае формируется обширная судебная практика по «самоволкам».
«В данном случае, судами установлено, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, принадлежит владельцу на праве собственности, а виды разрешенного использования земельного участка включают строительство объектов капитального строительства, в том числе гостевых домов. Кроме того, в соответствии с заключением независимого эксперта, гостевой дом имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан»,— говорит юрист адвокатского бюро RSP Partners Елизавета Мордвинова.
Вероятнее всего, считает юрист, при новом рассмотрении дела будет поставлен вопрос об оценке имеющегося в материалах внесудебного заключения эксперта и возможно о проведении судебной экспертизы, а также об истребовании прочих дополнительных доказательств. «Данный прецедент укрепит уже сформировавшуюся судебную практику о том, что отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство не может являться единственным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку»,— резюмирует юрист.