Гибкие площади в жесткой реальности
Доля гибких офисов в общем объеме деловых площадей может вырасти вдвое к 2026 году
В условиях дефицита деловых площадей гибкие офисы уже стали альтернативой традиционным офисам в России. Несмотря на низкую долю гибких пространств в общем объеме офисной недвижимости, их популярность растет, а спрос формируется за счет крупных компаний и окологосударственных структур. Пример западных рынков указывает, что емкость рынка еще далека от исчерпания.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным компании Ricci, в первом квартале 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью Москвы составил 294 тыс. кв. м, что на 11% меньше, чем годом ранее (330 тыс. кв. м). При этом структура спроса изменилась: количество сделок купли-продажи выросло на 38%, до 151 тыс. кв. м, тогда как аренда сократилась на 35% — до 143 тыс. кв. м. «Многие компании сегодня отказываются от переезда, часть же из них в условиях высокой ставки аренды и низкой вакансии начинают рассматривать покупку офиса как инвестицию»,— поясняет партнер Ricci Дмитрий Жидков.
В условиях экономической неопределенности, средний и крупный бизнес, а также окологосударственные структуры формируют спрос не только на классические бизнес-центры, но и на гибкие офисы. По данным Business Club, в Москве насчитывается более 140 сервисных офисов общей площадью 390 тыс. кв. м. С начала 2025 года было открыто 11 новых площадок площадью почти 29 тыс. кв. м. Директор по продажам сети SOK Иван Сажин прогнозирует: «Гибкие офисы занимают около 2% от общего объема офисного фонда Москвы, но уже к 2026 году эта доля может вырасти до 3–4%».
Структура рынка гибких офисов в России пока отстает от западных стран. В Лондоне такие площадки занимают до 7% офисного фонда, в США — 5–7%. По словам партнера компании OfficeFlex Татьяны Шараевой, 90% российского рынка гибких офисов контролируют сетевые операторы, преимущественно предлагающие сервисные офисы. Региональные игроки и нишевые коворкинги развиты слабо, несмотря на растущий спрос. В отличие от России, западные рынки более диверсифицированы — здесь активно работают и крупные сети, и нишевые проекты. Кроме того, площадки часто ориентированы на узкие сегменты — например, TechSpace работает с IT-компаниями, а The Wing — с женщинами-предпринимателями.
Согласно данным IBC Real Estate, средняя ставка аренды гибких офисов в России по итогам первого квартала 2025 года составила 35,8 тыс. руб. за рабочее место в месяц (без учета НДС). В Москве цены варьируются от 45 тыс. до 55 тыс. руб. за 1 кв. м, или около 50 тыс. руб. в месяц за рабочее место. В Санкт-Петербурге — 30–35 тыс. руб. за место, в регионах — 22–24 тыс. руб. Чтобы оптимизировать расходы, компании переходят на гибридные модели, включая хотдескинг — арендуют меньше мест. При этом субаренда, популярная в кризис 2022 года и в пандемию, практически исчезла. «Сейчас арендуют с запасом на рост, но площади быстро осваиваются самими компаниями»,— уточняет господин Сажин.
Региональные вызовы
По словам заместителя коммерческого директора Business Club Степана Зайцева, интерес к сервисным офисам растет не только в Москве, но и в Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Тюмени, Краснодаре и Нижнем Новгороде. В перспективе пяти-семи лет развитие формата не исключено и в Калининграде. Однако сейчас возможности роста в регионах ограничены себестоимостью строительства, сложностями в логистике и более низкими, чем в Москве, ставками. В результате почти все проекты на региональных рынках реализуются в формате built-to-suit, то есть строятся под конкретного арендатора.
Стимулируют же развитие неготовность компаний к долгосрочным договорам и потребность в быстро масштабируемых решениях, говорит господин Сажин. По его словам, будет расти популярность подписки, модели pay-per-use, а также индивидуальных решений.
Также играют роль и предпочтения сотрудников. По данным исследования Sidorin Lab, проведенного совместно с сетью «Практик», 71% респондентов отметили, что предпочитают работать в офисе, в то время как только 29% высказались в пользу работы из дома, что также влияет на спрос на гибкие офисные решения.
В свою очередь, гибкие офисы позволяют компаниям не заниматься ремонтом и организацией быта сотрудников, отмечает партнер и руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова. Для удобства арендаторов компании внедряют все больше сервисных решений — например, сеть коворкингов F2 интегрировала в сервисы «Яндекс Gо» для бизнеса, рассказывает ее представитель.