Первичный и вторичный рынки разошлись в ценах
Сегменты
В Петербурге за пять лет разрыв цен на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости увеличился более чем в шесть раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году. Драйверами повышения цен на новостройки стали запуск ипотечных программ с господдержкой и увеличение доли квартир премиальных сегментов в общей структуре предложения.
В среднесрочной перспективе разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье может уменьшиться до 15–20%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В среднесрочной перспективе разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье может уменьшиться до 15–20%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Такие данные приводит компания Nikoliers. По прогнозам ее аналитиков, до конца 2025 года разница между средними ценами предложения в сегментах сохранится на том же уровне. К концу 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке за пять лет выросла на 77%: со 167 тыс. рублей в 2020 году до 296 тыс. рублей в 2024 году. Основной причиной столь стремительного роста стал запуск льготных ипотечных программ, стимулировавших спрос на новостройки. В то же время цены на вторичное жилье из-за отсутствия аналогичных мер поддержки демонстрировали более сдержанный рост и увеличились на 41%: со 158 тыс. рублей в 2020 году до 224 тыс. в 2024-м. «По нашим прогнозам, разница между ценами на первичном и вторичном рынках сохранится на уровне около 32% до конца 2025 года»,— говорят в Nikoliers.
Дополнительным драйвером роста средней цены первичной недвижимости стало увеличение доли премиальных сегментов (бизнес и премиум) в структуре предложения. Их объем достиг 35% (607 тыс. кв. м) от общего объема квадратных метров в экспозиции, что на 3 п. п. выше показателя 2020 года (32%). Разрыв цен между первичной и вторичной недвижимости также во многом обусловлен активным применением программ длительной рассрочки. При рассрочке темп наполнения эскроу-счета снижается, и застройщики вынуждены включать в стоимость квартиры дополнительные затраты за обслуживание банковского кредита.
«Рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 года составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж: семейную ипотеку и рассрочку. Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти на 5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата. Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до 15–20%. Это связано с некоторыми факторами: с увеличением доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижением ключевой ставки, сокращением удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращением приемлемых ставок ипотеки на вторичном»,— отметила Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.
Что касается динамики сделок, то спрос на первичном рынке более чувствителен к изменению ключевой ставки и ипотечных условий, чем спрос вторичного рынка. На первичном рынке количество сделок в первом полугодии 2024 года превысило результаты аналогичного периода 2023 года на 30%: с 19,3 до 25,1 тыс. ДДУ. Это было вызвано массовым спросом перед окончанием льготной программы ипотеки (под 8% годовых). Во втором полугодии количество ДДУ снизилось на 43% (с 32,7 до 18,7 тыс. ДДУ к сопоставимому периоду 2023 года). При этом на вторичном рынке динамика год к году более ровная: –17% (с 51,4 до 42,6 тыс. сделок) в первом полугодии и –20% (с 64,4 до 51,2 тыс. ДДУ) вот втором.
Согласно актуальному прогнозу Банка России, ключевая ставка в 2025 году останется на высоком уровне — в диапазоне 19–22% годовых, что сохранит динамику спроса рынка жилой недвижимости на уровне второго полугодия 2024 года.
