У аренды офисов замедлилось подорожание
Девелоперам становится выгоднее отложить ввод новых площадей
Низкая вакантность на рынке офисов Москвы и недостаточные объемы ввода такой недвижимости, судя по подсчетам консультантов, не привели к резкому росту арендных ставок. К концу 2025 года аренда офисных помещений подорожает в среднем лишь на 8% год к году. Это связано в том числе с тем, что под строительство бизнес-центров девелоперам доступны площадки, удаленные от сложившихся деловых кластеров российской столицы. При такой конъюнктуре девелоперы предпочитают откладывать завершение своих проектов и сокращать долю площадей для аренды.
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Средняя арендная ставка офисной недвижимости Москвы к концу 2025 года вырастет всего на 8% год к году, до 28,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, прогнозируют в консалтинговой компании Nikoliers. Замедление роста консультанты фиксируют с начала текущего года. С января по апрель 2025 года ставки в бизнес-центрах класса А выросли всего на 2%, до 31,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — на 3%, до 23,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: в 2024 году динамика была на уровне 12–14%.
Замедление роста средней арендной ставки продиктовано неравномерной структурой доступного для аренды предложения, объясняет замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Качественные офисы с высокой арендной ставкой практически мгновенно вымываются с рынка, а экспонируемые сейчас объекты удалены от сложившихся в Москве деловых кластеров и стоимость аренды в таких бизнес-центрах ниже, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее подсчетам, средняя вакансия на офисном рынке Москвы снизится на 0,8 процентного пункта год к году, до 4%, а в сложившихся деловых районах Москвы этот показатель приближается к нулю, отмечает госпожа Белова.
Сложившиеся условия формируют отложенный спрос на офисном рынке, поскольку площадей, предназначенных для аренды, недостаточно для его удовлетворения, констатирует Валентин Кусов. В этом году около 29% офисов в общем объеме нового строительства являются проектами формата built-to-suit (строительство под заказчика), а 57% — это площади для продажи, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина.
Прогнозы на 2026 год также не внушают оптимизма. В ситуации, когда ставки аренды растут менее выраженно, чем стоимость строительства и проектного финансирования, девелоперам бизнес-центров не очень выгодно строить такие объекты для сдачи в аренду, отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Ricci Эдуард Чехов. Стоимость строительства офисной недвижимости класса А по итогам января—марта 2025 года выросла на 11% год к году, подсчитала Екатерина Белова.
Кроме того, девелоперу, строящему офисные площади для арендного бизнеса, необходимо привлечь проектное финансирование на весь запланированный объем, вложить средства в отделку помещений и найти арендаторов для всего бизнес-центра, поясняет Эдуард Чехов. В таком случае, добавляет эксперт, здание начнет приносить доход только через три-четыре года после начала строительства.
Сложившаяся конъюнктура приведет к снижению объемов ввода бизнес-центров в Москве. К концу 2026 года прогнозируется сокращение на 49% год к году, до 504 тыс. кв. м, говорит Валентин Кусов.
Однако, если на стадии завершения строительства объекты не будут полностью сданы в аренду, девелоперы начнут искусственно переносить сроки ввода, не исключает господин Чехов.
Таким образом, добавляет он, застройщики попытаются оптимизировать налоговую нагрузку и расходы на обслуживание объекта. Офисные застройщики теперь вынуждены переориентироваться на более выгодный для них вариант — строительство бизнес-центров под продажу, считает руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова. При этом дефицит предложения для аренды на офисном рынке Москвы сохранится на горизонте ближайших лет, заключает Валентин Кусов.