Бизнес-центры меняют прописку
Почему растет популярность офисов в составе жилых комплексов
По подсчетам Key Capital, на территории восьми жилых комплексов, реализующихся на первичном рынке «старой» Москвы, предусмотрены собственные бизнес-центры. Это 0,5% от всех деловых площадей в столице, но несмотря на невысокие показатели, география таких проектов постепенно расширяется. Девелоперы, реализуя многофункциональные проекты, получают целый ряд преимуществ, включая увеличение ликвидности жилья и льготы от городских властей.
Фото: Марина Мамонтова, Коммерсантъ
Фото: Марина Мамонтова, Коммерсантъ
До 2020-х годов полноформатные бизнес-центры в составе жилых или многофункциональных комплексов создавались в основном в кластере «Москва-Сити». Однако в последние годы ситуация стала меняться: по оценке директора по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелины Ишметовой, сегодня такие объекты можно найти в шести округах Москвы (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО, ЗАО, СЗАО) и восьми районах (Пресненский, Беговой, Аэропорт, Марьина Роща, Даниловский, Филевский Парк, Раменки, Покровское-Стрешнево). Среди этих проектов три относятся к бизнес-классу, четыре — к премиум-классу, один — к элитному сегменту.
Ведущий брокер агентства Posh Group Дмитрий Котровский отмечает, что сегодня жилые комплексы с офисной составляющей занимают около 10% от общего предложения на первичном рынке недвижимости.
«Офисы все чаще появляются в составе новых жилых комплексов как часть городской программы по созданию мест приложения труда»,— объясняет партнер NF Group Ольга Широкова.
Наибольшая часть — или 60% — таких проектов сосредоточена между ТТК и МКАД, добавляет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Он связывает показатель с дефицитом площадок под крупномасштабную застройку в центре города, а также общим трендом децентрализации рынка: около 70% проектов всего нового офисного ввода в период с 2025 по 2030 год придется на локации за пределами Третьего транспортного кольца.
Появление бизнес-центров в жилой застройке отвечает приоритетным задачам города по снижению маятниковой миграции и реализации сбалансированной с точки зрения функционала застройки районов, подтверждает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Кроме того, у жителей растет спрос на концепцию «15-минутного города», предполагающую создание всей необходимой инфраструктуры, в том числе коммерческой недвижимости, в шаговой доступности, отмечает исполнительный директор Remain Александр Богданов.
Площади на продажу
Цены на офисы в составе жилых комплексов сопоставимы с классическими бизнес-центрами и зависят от расположения, транспортной и пешеходной доступности, а также близости к ключевым деловым кластерам. В востребованных локациях ставки аренды бизнес-центров класса В+ в МФК составляют 50–55 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и расходов на эксплуатацию, говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Средневзвешенная цена продажи офисных помещений, которые строятся девелоперами жилья и запланированы к вводу до 2027 года, достигает 416 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС (за исключением проектов, реализуемых по ДДУ), добавляет господин Богданов.
При этом стоимость небольших площадей в таких проектах может быть на 20–25% выше по сравнению с реализацией крупными блоками или здания целиком, уточняет директор департамента развития УК «Аструм Недвижимость» Владимир Рыбаков.
Модель продажи сегодня преобладает на рынке: сказывается высокая стоимость кредитов и строительства. Так, по итогам 2024 года было продано 85% от общего объема реализованных площадей (остальные 15% сданы в аренду). До 2027 года доля продаж сохранится на уровне не менее 70–75%, прогнозирует господин Бобков. Выбор оптимальной стратегии — реализация на продажу или в аренду — зависит от конкретной задачи девелопера: «Если объем офисных помещений значительный, то целесообразно привлекать якорного арендатора — крупную компанию или госкорпорацию»,— говорит основатель, председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев. По его словам, наличие якорного арендатора делает проект более привлекательным для инвесторов.
Желательное соседство
В свою очередь, аудиторией офисов в составе ЖК или МФК выступают преимущественно местные жители: на них приходится около 50% спроса на такие площади, оценивает Кристина Недря. Чтобы привлечь пользователей, девелоперы включают информацию о доступности офисов в маркетинговую стратегию жилых проектов. «Таким образом, потенциальные покупатели жилья осведомлены о наличии офисов и как минимум готовы к такому соседству. Более того, для многих из них возможность работать в шаговой доступности от дома является существенным преимуществом, особенно с учетом растущей популярности концепции work & life balance»,— говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Тем не менее интеграция бизнес-центров в жилые комплексы означает и определенные риски: жители могут быть недовольны шумом и суетой, связанными с высокой деловой активностью.
Это особенно актуально, если офисы работают в вечернее время или по выходным. Также может возникнуть дискомфорт из-за увеличения количества машин, обращает внимание Елизавета Ильюхина. Поэтому в таких проектах важна продуманная интеграция: необходимо предусмотреть отдельные входные группы для жилых и коммерческих пространств, создать приватные зоны для жителей, обеспечить благоустроенные общественные территории, перечисляет коммерческий директор компании October Group Юрий Коган.